Preliminare di Compravendita Fac Simile Word: Modello Editabile e Guida Completa
Scarica il fac simile editabile in Word del contratto preliminare di compravendita. Guida completa: elementi essenziali, caparra, registrazione, differenza con il compromesso e FAQ.
Il preliminare di compravendita fac simile Word è un modello in formato Word già strutturato, che le parti – promittente venditore e promissario acquirente – compilano per assumersi l’obbligo reciproco di stipulare, entro una data certa, il contratto definitivo di compravendita immobiliare. Il documento, regolato dall’art. 1351 c.c., serve a bloccare l’affare in modo vincolante per entrambi, prima del rogito notarile, ed è lo strumento più usato quando mancano ancora le condizioni per il passaggio immediato di proprietà.
Cos’è il contratto preliminare di compravendita
Il preliminare è un accordo a effetti esclusivamente obbligatori: non trasferisce subito la proprietà, ma fa nascere l’obbligazione a concludere il definitivo. Il bene resta del venditore fino al rogito.
La funzione di vincolo reciproco
Entrambe le parti si impegnano in modo speculare: il proprietario promette di vendere, l’acquirente promette di comprare. Non si tratta di una semplice proposta unilaterale né di un’opzione, dove uno resta libero di decidere; qui il vincolo è bilaterale e immediato.
Elementi minimi richiesti dalla legge
Il codice civile, tramite il rinvio dell’art. 1351, impone la forma scritta a pena di nullità. Il contratto deve contenere gli stessi elementi essenziali del definitivo:
- identificazione esatta delle parti (nome, codice fiscale, residenza)
- descrizione catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno)
- prezzo di vendita pattuito
- termine per il rogito (certo o determinabile)
La mancanza anche di uno solo di questi elementi rende il preliminare nullo.
Cosa succede in caso di inadempimento
Se una parte rifiuta di presentarsi al rogito, l’altra può chiedere al giudice una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso, ai sensi dell’art. 2932 c.c. In alternativa, può far valere la caparra e recedere.
Quando conviene firmare un preliminare
Il preliminare è la scelta più adatta quando la trattativa è matura ma non si può ancora andare dal notaio. Serve a dare certezza giuridica senza trasferire subito la proprietà.
Scenario tipico: mutuo e verifica documentale
L’acquirente deve spesso ottenere un finanziamento bancario e l’istituto di credito richiede un preliminare registrato per deliberare il mutuo. Allo stesso tempo, le parti vogliono tempo per controllare la conformità urbanistica e catastale e per raccogliere tutta la documentazione necessaria. In questi casi il preliminare tutela l’affare mentre si completano le verifiche.
Differenze con proposta d’acquisto e opzione
- Proposta irrevocabile: è un atto unilaterale, impegna solo chi la firma.
- Contratto di opzione: una parte tiene ferma la propria proposta, l’altra è libera di accettare o meno.
- Preliminare: vincola entrambe le parti in modo reciproco e simultaneo.
Un errore comune: saltare il preliminare per fretta
Senza un preliminare, chi vende può ripensarci fino all’ultimo e chi compra non ha alcuna garanzia di blocco del bene. Saltare questo passaggio, magari usando una semplice scrittura privata informale, espone al rischio di perdere la casa e la caparra versata, perché il documento potrebbe non essere considerato un vero preliminare.
Elementi indispensabili del contratto preliminare
Perché l’accordo sia valido e opponibile occorre inserire tutti i dati obbligatori. La tabella che segue distingue ciò che non può mancare dalle clausole facoltative, che però fanno la differenza nella tutela delle parti.
| Elemento | Obbligatorio | Note |
|---|---|---|
| Identificazione delle parti (nome, codice fiscale, residenza) | Sì | Devono coincidere con i dati del rogito |
| Descrizione catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) | Sì | Essenziale per l’identificazione univoca |
| Prezzo di vendita pattuito | Sì | Indicato in cifre e lettere |
| Termine per la stipula del contratto definitivo (rogito) | Sì | Deve essere certo o determinabile |
| Caparra (confirmatoria o penitenziale) e modalità di versamento | Sì (se prevista) | La caparra non è obbligatoria ma quasi sempre presente |
| Condizioni sospensive (es. ottenimento mutuo, conformità urbanistica) | Facoltativo | Frequenti; la loro assenza può pregiudicare l’accordo |
| Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale | Sì (dal 2010) | Necessaria per la validità dell’atto e la trascrizione |
| Indicazione della quota di proprietà trasferita | Solo in caso di comproprietà | Specificare le quote |
| Eventuali clausole penali per il ritardo nel rogito | Facoltativo | Garantiscono tutela in caso di inadempimento |
I documenti da allegare sempre
Anche se non obbligatorio per legge, conviene allegare al preliminare la visura catastale aggiornata e la planimetria depositata. In questo modo si evita ogni ambiguità nella descrizione del bene e si semplifica la successiva istruttoria notarile e bancaria.
Clausole facoltative che proteggono le parti
Oltre alla condizione sospensiva del mutuo, si possono inserire clausole sui vizi occulti, sull’assenza di ipoteche o servitù, oppure un vincolo di destinazione a prima casa. Queste pattuizioni, se scritte in modo chiaro, riducono il contenzioso successivo.
Preliminare o compromesso: le differenze da conoscere
Nella prassi immobiliare i due termini vengono spesso usati come sinonimi, ma giuridicamente indicano figure diverse.
| Caratteristica | Preliminare di compravendita | Compromesso (definitivo) |
|---|---|---|
| Natura giuridica | Contratto preliminare (obbliga a concludere il definitivo) | Contratto definitivo a effetti obbligatori |
| Effetti | Solo obbligatori: sorge l’obbligo di contrarre | Obbligatori e, in alcuni casi, reali differiti |
| Trascrizione | Sì, art. 2645‑bis c.c. (prenotazione degli effetti) | Possibile se contiene gli elementi del definitivo |
| Esecuzione in forma specifica | Sì, ex art. 2932 c.c. | Non necessaria, essendo già definitivo |
| Contenuto minimo | Stessi elementi del definitivo | Tutti gli elementi del contratto traslativo |
| Forma | Scritta ad substantiam | Scritta ad substantiam |
Perché la distinzione conta nella pratica
Se si firma un documento chiamato “compromesso” senza le caratteristiche del definitivo, il giudice lo qualificherà come semplice preliminare, con tutte le conseguenze in termini di esecuzione e imposte. Per evitare sorprese, in questa guida con “preliminare” ci si riferisce sempre al contratto preliminare di compravendita.
La trascrizione del preliminare e i suoi effetti
Il preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645‑bis c.c., per prenotare gli effetti del futuro rogito. La trascrizione protegge l’acquirente da vendite a terzi successive e ha un costo aggiuntivo, ma è fortemente consigliata quando il termine per il definitivo è superiore a 60‑90 giorni.
Caparra e pagamenti: come regolarsi
Alla firma del preliminare il promissario acquirente versa quasi sempre una somma a titolo di caparra, che oscilla tra il 10% e il 20% del prezzo pattuito.
Caparra confirmatoria vs penitenziale
- Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): è una garanzia dell’adempimento. Se l’acquirente è inadempiente, il venditore può trattenere la caparra e recedere; se è inadempiente il venditore, l’acquirente ha diritto al doppio della caparra e può recedere. La parte fedele può comunque agire per l’esecuzione forzata.
- Caparra penitenziale (art. 1386 c.c.): attribuisce a entrambe le parti il diritto di recesso, perdendo o versando la caparra senza ulteriori conseguenze. Si usa quando si vuole mantenere una via d’uscita.
Importi tipici e imputazione al prezzo finale
La somma versata viene imputata al prezzo di vendita in sede di rogito: se il prezzo è 200.000 € e la caparra era di 30.000 €, al definitivo si verseranno i restanti 170.000 €. L’importo va sempre specificato in cifre e lettere.
Esempio di calcolo: caparra di 20.000 euro
Per un appartamento di 180.000 €, versando 18.000 € di caparra confirmatoria, l’imposta di registro (0,5% sulla caparra) sarebbe 90 €, ma con il minimo di 200 € si pagano comunque 200 €. La differenza è quindi sostenibile. Se invece si qualifica la somma come acconto prezzo, l’imposta salirebbe solo in caso di registrazione volontaria e si conguaglierebbe al rogito.
Registrazione fiscale e costi del preliminare
Chi firma un preliminare tra privati, senza l’intervento del notaio, deve gestire personalmente gli adempimenti fiscali.
Termini e imposte: il quadro normativo
Il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula. L’imposta di registro è:
- 0,5% sulla caparra versata, con un minimo di 200 €;
- se non è prevista caparra, l’imposta fissa è di 200 €;
- ogni 4 facciate del documento richiedono una marca da bollo da 2 € (es. un contratto di 4 facciate: una marca da bollo, 8 facciate: due marche).
Sulle somme a titolo di acconto prezzo, il 3% si applica solo se si registra volontariamente l’atto come contratto definitivo, ma nella prassi si versa lo 0,5% sulla caparra e si effettua il conguaglio al rogito.
Tabella dei costi in sintesi
| Voce di costo | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (caparra, 0,5%, min. 200 €) | 200 € (es. caparra da 15.000 €) |
| Imposta di registro fissa (senza caparra) | 200 € |
| Marca da bollo (ogni 4 facciate) | 2,00 € per marca |
| Compenso professionista (notaio/avvocato) | Variabile, a parcella |
| Eventuale conguaglio imposta 3% su acconto prezzo | Solo se registrazione volontaria |
Sanzioni per la registrazione tardiva
Se si superano i 20 giorni, scattano sanzioni amministrative che partono dal 30% dell’imposta dovuta, con un minimo di 200 €. Dimenticare la registrazione è uno degli errori più frequenti e più costosi.
Errori frequenti e ultime sentenze
Anche un piccolo errore nella compilazione può rendere il preliminare inutilizzabile o addirittura nullo.
La conformità urbanistica: cosa controllare
La Cassazione, con sentenze del 2024 e del 2025, ha ribadito che il preliminare relativo a un immobile abusivo non sanabile è nullo per illiceità dell’oggetto. Prima di firmare, occorre sempre verificare che l’immobile sia regolare sotto il profilo urbanistico e che la dichiarazione di conformità sia esatta.
Errata identificazione catastale: un rischio concreto
Un dato catastale sbagliato, anche per un solo subalterno, può impedire la trascrizione e far perdere la prenotazione degli effetti. La visura va richiesta subito prima della compilazione del modello e confrontata con l’atto di provenienza.
Come evitare le trappole più comuni
- Mancata registrazione entro 20 giorni: tenere traccia della scadenza.
- Codice fiscale o residenza inesatti: ricontrollare i documenti d’identità.
- Assenza di clausole su vizi occulti e difformità: la giurisprudenza estende le tutele del definitivo al preliminare, ma è sempre meglio inserire apposite pattuizioni.
Come compilare il fac simile Word passo dopo passo
Il modello editabile in formato Word contiene campi evidenziati per guidare la compilazione. Seguendo questi passaggi si evitano dimenticanze.
I campi obbligatori del modello
All’interno del fac simile vanno inseriti, uno dopo l’altro:
- dati anagrafici completi di promittente venditore e promissario acquirente (nome, codice fiscale, residenza);
- descrizione catastale esatta (foglio, particella, subalterno, categoria);
- prezzo di vendita in cifre e lettere;
- tipo di caparra (confirmatoria o penitenziale), importo e modalità di versamento;
- data del rogito o termine certo;
- eventuali condizioni sospensive (es. mutuo, assenza di ipoteche);
- dichiarazione di conformità urbanistica e catastale.
Checklist pre‑compilazione
- Ottenere visura catastale aggiornata (non più di 30 giorni)
- Recuperare planimetria depositata
- Verificare la conformità urbanistica presso il Comune
- Raccogliere i dati anagrafici completi di entrambe le parti
- Concordare importo e tipologia della caparra
- Fissare la data del rogito in accordo con il notaio
Registrazione post‑firma: operazioni entro 20 giorni
Dopo la firma in duplice copia, entro il ventesimo giorno:
- recarsi all’Agenzia delle Entrate con il contratto, le marche da bollo e il modello F23 per il versamento dell’imposta;
- effettuare il pagamento dell’imposta proporzionale (0,5% sulla caparra, minimo 200 €);
- conservare la ricevuta di registrazione, indispensabile per il notaio e per la banca.
Il preliminare di compravendita fac simile Word messo a disposizione può essere personalizzato aggiungendo clausole penali, il vincolo di prima casa o la dichiarazione di non soggezione a prelazione. La sezione dedicata del sito consente di scaricare il modello e di adattarlo alle proprie esigenze.
Domande frequenti (FAQ)
Cosa non deve mancare in un contratto preliminare di compravendita?
Devono esserci obbligatoriamente i dati identificativi delle parti, la descrizione catastale dell’immobile, il prezzo e il termine per il rogito; inoltre, la dichiarazione di conformità urbanistica e la regolamentazione della caparra, se prevista. Senza questi elementi il preliminare è nullo o inefficace.
Come scrivere un preliminare di compravendita tra privati?
Si utilizza un modello editabile come il fac simile Word, lo si compila con tutti i dati richiesti, lo si firma in duplice copia e lo si registra all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni. Non serve il notaio in questa fase, ma è consigliabile far controllare le clausole da un professionista.
Quanti soldi si danno al preliminare?
La somma versata a titolo di caparra corrisponde di norma al 10‑20% del prezzo di vendita. L’importo è liberamente stabilito dalle parti e va indicato nel contratto; sarà poi imputato al prezzo finale o restituito al rogito secondo le pattuizioni.
È obbligatorio registrare il preliminare?
Sì, il preliminare stipulato tra privati senza notaio va registrato entro 20 giorni dalla firma. L’imposta di registro è dello 0,5% sulla caparra, con un minimo di 200 €. La registrazione evita sanzioni e rende il documento opponibile a terzi.
Qual è la differenza tra preliminare e compromesso?
Il preliminare obbliga a stipulare il definitivo; il compromesso è già un contratto definitivo a effetti obbligatori. Nella pratica i termini sono spesso scambiati, ma la distinzione giuridica incide su trascrizione, imposte e rimedi in caso di inadempimento.
Si può recedere dopo la firma del preliminare?
Dipende dal tipo di caparra. Con la caparra penitenziale sì, perdendo o versando la caparra. Con la caparra confirmatoria il recesso è ammesso solo per inadempimento dell’altra parte; altrimenti si può agire per l’esecuzione forzata o chiedere il doppio della caparra.
Cosa fare se l’acquirente non ottiene il mutuo?
Se il preliminare contiene la condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo e la banca nega il finanziamento, il contratto si risolve automaticamente, la caparra va restituita e nessuna parte risponde dell’inadempimento. Senza quella condizione, invece, l’acquirente rimane obbligato e rischia di perdere la caparra.
Casi pratici: come si applica nella realtà
Acquisto di un appartamento con mutuo.
Un acquirente intende comprare un trilocale a 180.000 €. La banca richiede il preliminare registrato. Le parti compilano il fac simile Word, fissano una caparra confirmatoria di 18.000 €, rogito entro 90 giorni e condizione sospensiva del mutuo. Registrano il contratto pagando 200 € di imposta (minimo) e 2 € per la marca da bollo (contratto di 4 facciate); poi presentano il documento all’istituto di credito. Senza intoppi, dopo il via libera della banca vanno dal notaio.
Vendita tra privati senza agenzia.
Un proprietario vende la propria casa a un conoscente per 250.000 €. Dopo aver scaricato il modello editabile, lo compilano con i dati catastali esatti, prevedono una caparra penitenziale del 15% (37.500 €) e un termine di 60 giorni per il rogito. Il contratto, di 8 facciate, richiede due marche da bollo (4 €) e un’imposta di registro proporzionale di 187,50 € sulla caparra, ma il minimo di 200 € porta l’importo a 200 €. Registrano entro 20 giorni e, risparmiando la provvigione dell’agenzia, procedono al rogito con piena consapevolezza degli obblighi assunti.
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