Andrahandsuthyrning mall: Vad är ett andrahandskontrakt?

En andrahandsuthyrning mall är ett färdigt avtalsunderlag som gör det enkelt att upprätta ett korrekt andrahandskontrakt. Ett andrahandskontrakt är ett avtal mellan en förstahandshyresgäst (den som hyr direkt av fastighetsägaren eller bostadsrättsinnehavaren) och en andrahandshyresgäst (den som hyr av förstahandshyresgästen). Avtalet kallas också hyresavtal för andrahandsuthyrning eller andrahandsuthyrningsavtal. Det reglerar nyttjanderätten till en specifik lägenhet, ett rum eller en del av en bostad under en bestämd tid. Ett andrahandskontrakt kan avse både hyresrätt och bostadsrätt, men de rättsliga förutsättningarna skiljer sig åt beroende på upplåtelseform.

Snabbguide: Andrahandskontrakt i korthet

Ett andrahandskontrakt upprättas mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen.
För att hyra ut krävs i regel tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen.
Kontraktet ska ange hyrestid, hyresbelopp, uppsägningstid och eventuella särskilda villkor.
Hyran får inte överstiga skälig hyra.
Andrahandshyresgästen saknar normalt besittningsskydd.
Den största risken är uthyrning utan tillstånd, vilket kan leda till att förstahandskontraktet förverkas.

Varför är det viktigt med ett andrahandskontrakt?

Ett skriftligt andrahandskontrakt skapar rättssäkerhet för båda parter. Utan ett skriftligt avtal blir villkor som hyra, uppsägningstid och ansvarsfördelning otydliga. Muntliga överenskommelser är svåra att bevisa vid en tvist. Ett tydligt kontrakt minskar risken för missförstånd och konflikter under hyrestiden. Även om lagen i viss mån fyller ut avtalsluckor är ett skriftligt avtal att föredra.

Vem kan upprätta ett andrahandskontrakt?

Ett andrahandskontrakt upprättas av den som innehar ett förstahandskontrakt eller äger en bostadsrätt. För att uthyrningen ska vara tillåten krävs normalt tillstånd från hyresvärden (vid hyresrätt) eller från bostadsrättsföreningen (vid bostadsrätt). Saknas ett sådant tillstånd riskerar förstahandshyresgästen att förlora sin hyresrätt eller att föreningen ingriper mot innehavet. Den som enbart bor som inneboende och delar hushåll med förstahandshyresgästen är inte behörig att på egen hand upprätta ett andrahandskontrakt.

Vad ska ett andrahandskontrakt innehålla?

Obligatoriska uppgifter

Parternas namn och personnummer.
Hyresobjektets adress och en precisering av vad som upplåts (hela lägenheten eller ett specifikt rum).
Hyrestid, antingen ett bestämt start- och slutdatum (tidsbestämt) eller en löpande överenskommelse med uppsägning.
Hyresbelopp samt vad som ingår i hyran (t.ex. el, bredband, möblering).
Uppsägningstid för båda parter, ofta en månad eller enligt hyreslagens regler.
Eventuell deposition (en säkerhet som andrahandshyresgästen betalar in) och hur den hanteras vid avflyttning.
Särskilda villkor, till exempel husdjur, rökning eller tillgång till gemensamma utrymmen.
En notering om att andrahandshyresgästen normalt saknar besittningsskydd när uthyrningen är tidsbegränsad och tillstånd finns.

Rekommenderade tillägg

Utöver de nödvändiga punkterna är en skriftlig besiktningsbilaga starkt rekommenderad. Den används för att dokumentera bostadens skick vid inflyttning och undviker senare tvister om skador. Ange också tydligt hur depositionen förvaras – till exempel på ett separat konto – och vilka förutsättningar som krävs för att den ska återbetalas.

Vilka är de rättsliga förutsättningarna för andrahandsuthyrning?

Den rättsliga grunden för andrahandsuthyrning finns i hyreslagen (12 kap. jordabalken) för hyresrätter och i bostadsrättslagen för bostadsrätter. För att hyra ut i andra hand krävs tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Vid hyresrätt kan tillstånd sökas hos hyresnämnden om hyresvärden nekar utan giltigt skäl. För bostadsrätt ska föreningen godkänna uthyrningen; utan godkännande kan nyttjanderätten förverkas.

Hyran får inte överstiga skälig hyra. I praktiken innebär det att förstahandshyresgästen inte får ta ut mer än vad som täcker den egna hyran plus ett mindre påslag för möbler och slitage vid möblerad uthyrning. Andrahandshyresgästen saknar normalt besittningsskydd när tillstånd har beviljats, såvida inte uthyrningen pågår i mer än två år utan tidsbegränsning och utan tillstånd.

Skillnaden mellan andrahandskontrakt och andra boendeavtal

Gränsen mellan andrahandsuthyrning, inneboende och förstahandskontrakt är tydlig men kan i praktiken vara avgörande. Tabellen sammanfattar de centrala skillnaderna.

Avtalstyp	Formkrav	Tillstånd	Besittningsskydd	Användningsområde
Andrahandskontrakt	Skriftligt rekommenderas starkt	Krävs från hyresvärd/förening	Normalt avstår andrahandshyresgästen besittningsskydd	Uthyrning av hel bostad eller avgränsad del där andrahandshyresgästen har ensam nyttjanderätt
Inneboendekontrakt	Skriftligt att föredra	Krävs normalt inte	Inneboende saknar besittningsskydd	Uthyrning av ett rum när hyresvärden själv bor kvar och delar gemensamma utrymmen
Förstahandskontrakt	Skriftligt, hyreslagen ger ramverk	Nej (det är grundavtalet)	Ja, hyresgästen har ett lagstadgat besittningsskydd	Direkt uthyrning från fastighetsägare till hyresgäst

Ett inneboendekontrakt skiljer sig från ett andrahandskontrakt genom att den inneboende delar bostad med hyresvärden, medan en andrahandshyresgäst har exklusiv tillgång till den upplåtna delen.

Vanliga misstag att undvika vid andrahandsuthyrning

De vanligaste fällorna

Att hyra ut utan nödvändigt godkännande från hyresvärd eller bostadsrättsförening är ett allvarligt misstag. Det kan leda till att förstahandskontraktet förverkas.
Om hyran inte anges tydligt, eller överstiger skälig hyra, kan andrahandshyresgästen i efterhand kräva återbetalning hos hyresnämnden.
Utan en dokumenterad in- och avflyttningsbesiktning blir det svårt att bevisa skador och därmed svårt att reglera en deposition.
När kontraktet inte reglerar uppsägningstiden tillämpas lagens regler, och de kan vara ogynnsamma; en särskild klausul ger klarhet.
Besittningsskydd kan uppstå om uthyrningen pågått mer än två år i följd utan tillstånd och utan att hyresgästen informerats om avståendet, även om avsikten varit att avstå.

Måste ett andrahandskontrakt bevittnas eller registreras?

Nej, det krävs varken bevittning eller registrering av själva avtalet. Dokumentet är giltigt så snart båda parter har undertecknat det. Däremot är ett skriftligt avtal att föredra eftersom det ger tydlig bevisning om avtalsinnehållet och minskar risken för framtida tvister. Någon myndighet registrerar inte kontraktet, men tillståndet från hyresnämnden eller föreningen kan behöva dokumenteras separat.

Vad kostar det att upprätta ett andrahandskontrakt?

Kostnaden för en färdig mall eller blankett varierar. Enkla gratisversioner täcker oftast grundläggande klausuler men saknar anpassade villkor. Interaktivt ifyllda avtal debiteras vanligtvis med 200–500 kronor per styck. Ett individuellt utformat avtal efter juristgranskning kostar omkring 2 000–5 000 kronor, medan en advokats medverkan kan leda till högre belopp. Vilken lösning som är lämplig avgörs av hur avancerad uthyrningssituationen är och vilket skyddsbehov parterna har.

Vilken typ av andrahandsuthyrning mall ska du använda?

Beroende på bostadens upplåtelseform finns i huvudsak två varianter av andrahandsuthyrning mall. Valet styrs av vilken typ av tillstånd som krävs.

Andrahandsuthyrning mall för hyresrätt

Används när förstahandshyresgästen hyr ut en lägenhet som hen själv hyr av en fastighetsägare. Tillstånd från hyresvärden eller hyresnämnden krävs. Mallen bör innehålla en referens till tillståndet och eventuella begränsningar från värden.

Andrahandsuthyrning mall för bostadsrätt

Används när bostadsrättsinnehavaren hyr ut sin lägenhet. Tillstånd från bostadsrättsföreningen krävs alltid. Mallen kan behöva anpassas till föreningens riktlinjer, exempelvis kortare maximal hyrestid.

En enkel beslutsordning för att identifiera rätt mall: – Om bostaden är en hyresrätt: kontrollera att tillstånd finns, använd en mall för hyresrätt. – Om bostaden är en bostadsrätt: säkerställ att föreningen har godkänt uthyrningen, använd en mall för bostadsrätt. – Om den som ska bo kvar delar bostaden med förstahandshyresgästen handlar det inte om ett andrahandskontrakt utan om ett inneboendekontrakt.

Exempel på en ifylld andrahandsuthyrning mall

Ett konkret ifyllt exempel

Här visas hur en vanlig situation kan se ut. Erik Andersson (förstahandshyresgäst) hyr ut till Maria Lindgren (andrahandshyresgäst).

Parternas namn: Erik Andersson (förstahandshyresgäst) och Maria Lindgren (andrahandshyresgäst).
Hyresobjekt: Lägenhet om 2 rum och kök, 55 kvm, Storgatan 12, 111 22 Stockholm. Uthyrningen avser hela lägenheten.
Hyrestid: 2026-01-01 till 2026-06-30 (tidsbestämt).
Hyra: 8 000 kr per månad, inklusive el och bredband. Hyran betalas senast den sista vardagen före varje månadsskifte.
Deposition: 8 000 kr att betalas innan tillträde, som återbetalas efter avflyttning om inga skador utöver normalt slitage konstateras.
Uppsägning: Under hyrestiden gäller en ömsesidig uppsägningstid om en månad. Om avtalet förlängs efter hyrestidens utgång gäller samma uppsägningstid.
Särskilda villkor: Husdjur ej tillåtna, rökning ej tillåten inomhus. Andrahandshyresgästen bekräftar att tillstånd från hyresvärden finns och att rätten till besittningsskydd avstås för den aktuella perioden.
Övrigt: En särskild besiktningsbilaga bifogas.

Exemplet visar hur ett fullständigt avtal tydliggör parternas rättigheter och skyldigheter.

Hur lång är giltighetstiden för ett andrahandskontrakt?

Ett andrahandskontrakt kan ingås för en bestämd tidsperiod (tidsbestämt) eller löpa tills vidare med en ömsesidig uppsägningstid. Giltighetstiden får inte överstiga förstahandskontraktets längd; när grundavtalet upphör, upphör också rätten att hyra ut i andra hand. Vid tidsbestämda avtal är det vanligt att hyrestiden anges i hela månader eller år. Om avtalet löper tills vidare gäller enligt hyreslagen minst en månads uppsägningstid för andrahandshyresgästen, medan uthyraren normalt behöver iaktta tre månaders uppsägningstid om inget annat avtalats.

Vad ska göras efter att ett andrahandskontrakt upprättats?

Besiktning och protokoll

En gemensam besiktning av bostaden genomförs och dokumenteras skriftligt. Befintliga skador och ytskiktets skick noteras för att undvika tvist vid avflyttningen.

Hantering av deposition

Har deposition avtalats sätts den in på ett separat konto. Det är rekommendationen, även om lagen inte kräver ett särskilt kontoslag. Detta ger tydligare redovisning och undviker sammanblandning med uthyrarens privata medel.

Deklaration till Skatteverket

Inkomster från andrahandsuthyrning ska i vissa fall deklareras. Förstahandshyresgästen kan ha rätt till schablonavdrag och ett grundavdrag för den uthyrda bostaden. Närmare information om deklarationsskyldigheten lämnas av Skatteverket.

Kontroll av försäkringar

Båda parter bör kontrollera att deras hemförsäkringar täcker den aktuella boendesituationen. Vissa försäkringsbolag kräver en särskild anmälan vid uthyrning.

Kontakt med hyresnämnden vid tvist

Skulle en tvist uppstå, till exempel om hyrans storlek eller uppsägningens giltighet, kan frågan prövas av hyresnämnden. Även tillståndsärenden handläggs där.

Vanliga frågor om andrahandskontrakt

Måste andrahandskontraktet registreras hos någon myndighet?

Nej, någon registrering av själva avtalet krävs inte. Däremot ska tillståndet från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen dokumenteras.

Vad är skälig hyra vid andrahandsuthyrning?

En skälig hyra motsvarar normalt förstahandshyran plus ett mindre påslag om bostaden hyrs ut möblerad (ofta 10–15 procent). Överskjutande belopp kan andrahandshyresgästen kräva tillbaka via hyresnämnden.

Kan andrahandshyresgästen få besittningsskydd?

Normalt avstår andrahandshyresgästen besittningsskydd. Sker uthyrningen dock utan tillstånd och utan tidsbegränsning under längre tid än två år kan hyresgästen ändå förvärva besittningsskydd.

Måste depositionen vara på ett särskilt konto?

Lagen kräver inget särskilt konto, men ett separat sparkonto eller klientmedelskonto är att föredra för att hålla depositionen åtskild och förenkla redovisningen.

Vad händer om tillstånd saknas?

Vid uthyrning av hyresrätt utan tillstånd riskerar förstahandshyresgästen att hyresrätten förverkas. Vid bostadsrätt kan föreningen ytterst begära att innehavaren tvingas sälja lägenheten.

Hur lång uppsägningstid gäller om kontraktet inte säger något?

Då tillämpas hyreslagens regler, vilket innebär en månads uppsägningstid för andrahandshyresgästen och normalt tre månader för uthyraren (om uthyrningen pågått i mer än en månad).

Kan ett andrahandskontrakt vara muntligt?

Ett muntligt avtal är i princip giltigt men starkt olämpligt eftersom bevisläget blir mycket svagt. Ett skriftligt kontrakt rekommenderas alltid för att undvika missförstånd.