ตัวอย่าง หนังสือ บอกกล่าว ขับ ไล่: แบบฟอร์มหนังสือบอกกล่าวให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์ และขั้นตอนทางกฎหมาย

ตัวอย่าง หนังสือ บอกกล่าว ขับ ไล่ ที่ถูกต้องเป็นจุดเริ่มต้นสำคัญสำหรับผู้ให้เช่าในการยุติการครอบครองทรัพย์สินของคู่สัญญา บทความนี้ให้แบบฟอร์มที่กรอกข้อมูลครบถ้วน พร้อมข้อสังเกตทางกฎหมายและแนวทางปฏิบัติที่ช่วยลดความเสี่ยงในการถูกโต้แย้งในชั้นศาล

หนังสือบอกกล่าวขับไล่คืออะไร

หนังสือบอกกล่าวขับไล่ คือเอกสารที่ผู้ให้เช่าแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่าสิทธิการอยู่อาศัยสิ้นสุดลงและต้องออกจากทรัพย์สิน เอกสารนี้ใช้เป็นหลักฐานว่าเจ้าของได้แสดงเจตนาก่อนฟ้องคดีขับไล่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินคืนเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด

สถานการณ์ที่ต้องใช้หนังสือบอกกล่าวขับไล่

หนังสือนี้จำเป็นในหลายกรณี เช่น ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่ามากกว่า 3 เดือน ผิดเงื่อนไขสำคัญของสัญญาเช่า หรือสัญญาหมดอายุแล้วผู้เช่ายังไม่ยอมออก การมีหนังสือฉบับนี้ช่วยให้ฝ่ายผู้ให้เช่าสามารถพิสูจน์ในศาลได้ว่ามีการบอกกล่าวแล้ว

ทำไมต้องส่งเป็นลายลักษณ์อักษร

แม้กฎหมายจะยอมรับการบอกกล่าวด้วยวาจา แต่การทำเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมหลักฐานการรับจะป้องกันข้อโต้แย้งว่าผู้เช่าไม่เคยได้รับแจ้ง จึงลดโอกาสที่ศาลจะยกฟ้องเพราะไม่มีหลักฐานบอกกล่าว

องค์ประกอบสำคัญของหนังสือบอกกล่าวขับไล่

หากผู้ให้เช่าละเลยหัวข้อใดหัวข้อหนึ่ง ศาลอาจไม่รับฟังหนังสือบอกกล่าวเป็นพยาน ตรวจสอบให้ครบสิ่งต่อไปนี้

รายการที่ต้องมีในหนังสือ

ชื่อ-ที่อยู่คู่สัญญา – ใช้ชื่อเต็มตามบัตรประชาชนและที่อยู่ตามสัญญาเช่า
ทรัพย์สินที่เช่า – ระบุบ้านเลขที่ ชั้น ถนน แขวง เขต จังหวัด และเลขโฉนดให้ตรงกับสัญญา
เหตุผลบอกกล่าว – บรรยายพฤติการณ์ชัดเจน เช่น ค้างชำระ 4 เดือน หรือต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต
ระยะเวลาให้ออก – โดยทั่วไปให้ 30 วันนับจากได้รับหนังสือ เพื่อสนองหลักสุจริต
วันที่ออกหนังสือ – ใช้วันที่ลงลายมือชื่อจริง ห้ามย้อนหลัง
ลายมือชื่อผู้ให้เช่า – ลงชื่อต่อหน้าพยานอย่างน้อย 2 คน
วิธีส่ง – ระบุช่องทางเช่น ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมเก็บใบตอบรับ

ตารางตรวจสอบก่อนส่ง

รายการที่ต้องตรวจสอบ	เสร็จแล้ว
ชื่อผู้เช่าตรงกับสัญญา	☐
ที่อยู่ทรัพย์สินตรงกับโฉนด	☐
เหตุผลบอกกล่าวอ้างอิงข้อสัญญา	☐
กำหนดระยะเวลา 30 วัน	☐
ลงลายมือชื่อต่อหน้าพยาน	☐
สำเนาหนังสือพร้อมหลักฐานการส่ง	☐

การเดินผ่านตารางนี้ทีละข้อช่วยป้องกันการตกหล่นที่อาจทำให้หนังสือเสียหาย

จำเป็นต้องทำหนังสือบอกกล่าวขับไล่หรือไม่

ในระบบกฎหมายไทย การฟ้องขับไล่โดยไม่มีการบอกกล่าวล่วงหน้าอาจถูกศาลยกฟ้อง เพราะถือว่าผู้ให้เช่ายังไม่ได้ใช้สิทธิโดยสุจริต ดังนั้นหนังสือบอกกล่าวจึงเป็นขั้นตอนจำเป็นเกือบทุกกรณี

กรณีที่ต้องบอกกล่าวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าเกิน 3 เดือน
ผู้เช่าฝ่าฝืนข้อห้ามในสัญญา เช่น ดัดแปลงอาคาร ใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์
สัญญาเช่าหมดอายุและผู้เช่าไม่ยอมออก

กรณีที่อาจไม่ต้องใช้หนังสือบอกกล่าว

ผู้เช่าได้ออกจากทรัพย์สินแล้ว แต่มีทรัพย์สินตกค้าง ควรใช้หนังสือแจ้งขนย้ายแทน
ผู้เช่ากระทำผิดร้ายแรงที่ทำให้สัญญาสิ้นสุดทันที แต่อย่างไรก็ดีควรปรึกษาทนายก่อนละเลยการบอกกล่าว

การตัดสินใจที่ปลอดภัยที่สุดคือจัดทำหนังสือบอกกล่าวทุกรายก่อนฟ้อง

ตัวอย่าง หนังสือ บอกกล่าว ขับ ไล่ (แบบฟอร์มที่กรอกข้อมูลแล้ว)

ด้านล่างเป็น ตัวอย่าง หนังสือ บอกกล่าว ขับ ไล่ ที่กรอกข้อมูลสมมติ ท่านสามารถปรับใช้ตามข้อเท็จจริง โดยคงโครงสร้างเดิม

หนังสือบอกกล่าวให้ออกจากอสังหาริมทรัพย์
วันที่ 15 มีนาคม 2569

เรียน นางสาวสมหญิง รักดี
ตามที่อยู่ที่ระบุในสัญญาเช่า เลขที่ 123/456 แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร

ด้วยข้าพเจ้า นายสมชาย ใจดี ผู้ให้เช่าตามสัญญาลงวันที่ 1 มกราคม 2568 ซึ่งสิ้นสุดแล้วเมื่อ 1 มกราคม 2569 ขอแจ้งว่า

ท่านค้างชำระค่าเช่ารวม 4 เดือน (ธันวาคม 2568 – มีนาคม 2569) เป็นเงิน 40,000 บาท (สี่หมื่นบาทถ้วน)
ข้าพเจ้าขอบอกกล่าวให้ท่านและบริวารออกจากบ้านพร้อมที่ดิน เลขที่ 123/456 ถนนพหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ตามโฉนดเลขที่ 7890 ภายใน 30 วันนับแต่วันได้รับหนังสือนี้
ข้าพเจ้าสงวนสิทธิเรียกร้องค่าเช่าค้างและค่าเสียหายตามกฎหมาย

จึงเรียนมาเพื่อทราบและปฏิบัติ

ขอแสดงความนับถือ

ลงชื่อ _______________________
(นายสมชาย ใจดี) ผู้ให้เช่า

ลงชื่อ _______________________ พยาน
(นายประสงค์ ตั้งใจ)

ลงชื่อ _______________________ พยาน
(นางปราณี มีสุข)

คำแนะนำในการใช้ตัวอย่าง

ปรับชื่อ ที่อยู่ และจำนวนค่าเช่าตามจริง
เก็บสำเนาพร้อมลายเซ็นพยานและหลักฐานการส่งไว้เป็นอย่างดี
หากคู่สัญญาเป็นนิติบุคคล ให้เพิ่มเลขทะเบียนนิติบุคคลและประทับตราบริษัท

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและควรหลีกเลี่ยง

ผู้ให้เช่ามักพลาดในจุดที่ทำให้หนังสือไม่สมบูรณ์หรือถูกศาลเมิน ต่อไปนี้คือข้อผิดพลาดที่เกิดซ้ำบ่อย

การไม่ระบุเหตุผลอย่างละเอียด

การแจ้งแต่เพียง “ให้ออกจากทรัพย์สิน” โดยไม่ชี้แจงสาเหตุ เช่น ค้างชำระ หรือผิดสัญญา อาจถูกมองว่าไม่สุจริต ควรแนบข้อสัญญาที่อ้างอิงและสรุปพฤติการณ์ไว้ด้วย

ระยะเวลาให้ออกสั้นเกินไป

การให้เวลาเพียง 3–7 วันโดยไม่มีเหตุร้ายแรงพิเศษ มักถูกศาลมองว่าไม่เป็นธรรม การให้ 30 วันเป็นแนวทางที่ปลอดภัย เว้นแต่กรณีคุกคามความปลอดภัยของชีวิตหรือทรัพย์สิน

ไม่มีหลักฐานการรับหนังสือ

แม้หนังสือจะสมบูรณ์ หากไม่สามารถพิสูจน์ว่าผู้เช่าได้รับ เอกสารก็ไร้น้ำหนัก ควรส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ หรือให้ผู้เช่าลงชื่อรับสำเนาพร้อมวันเดือนปี

ลงชื่อโดยผู้ไม่มีอำนาจ

กรณีนิติบุคคล ต้องตรวจสอบว่ากรรมการผู้ลงนามมีอำนาจตามหนังสือรับรองบริษัท มิฉะนั้นหนังสืออาจไม่ผูกพันองค์กร

ใช้ชื่อเล่นหรือที่อยู่ไม่ตรง

ชื่อย่อหรือที่อยู่ที่ไม่ตรงกับสัญญาเช่าทำให้ระบุตัวผู้รับไม่ได้แน่ชัดและสร้างจุดอ่อนในชั้นศาล

เปรียบเทียบ: หนังสือบอกกล่าวขับไล่ กับเอกสารอื่นที่เกี่ยวข้อง

เอกสารที่ใช้บ่อยในกรณีพิพาทค่าเช่าอาจสับสนกันได้ ตารางต่อไปนี้ช่วยแยกความแตกต่าง

เกณฑ์	หนังสือบอกกล่าวขับไล่	หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า	หนังสือทวงถามหนี้
จุดมุ่งหมาย	ให้ออกจากทรัพย์สิน	ยกเลิกสัญญาก่อนหมดอายุ	ให้ชำระหนี้ที่ค้าง
กฎหมายหลัก	ป.พ.พ. ม.566, 573	ป.พ.พ. ม.387, 563	ป.พ.พ. ม.193/11, 204
ระยะเวลาให้ปฏิบัติ	15–30 วัน	ตามสัญญาหรือ 1 เดือน (กรณีไม่มีกำหนด)	ตามที่กำหนดในหนังสือ
ใช้เมื่อใด	หลังจากผู้เช่าหมดสิทธิอยู่	ก่อนหรือ ณ เวลาสิ้นสุดสัญญา	เมื่อลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระ
ประกอบการฟ้อง	ฟ้องขับไล่	ฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญา	ฟ้องเรียกหนี้

การเปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ามีผลยุติความสัมพันธ์ตามสัญญา ส่วนหนังสือบอกกล่าวขับไล่เป็นขั้นตอนที่อาจตามมาหลังสัญญาจบแล้ว โดยมุ่งให้ผู้ครอบครองออกจากพื้นที่ เอกสารทั้งสองชนิดอาจใช้ร่วมกันได้ในหลายสถานการณ์

กระบวนการฟ้องขับไล่: ขั้นตอน ระยะเวลา และค่าใช้จ่าย

เมื่อผู้เช่าเพิกเฉยต่อหนังสือบอกกล่าว ผู้ให้เช่าต้องยื่นฟ้องต่อศาลที่มีเขตอำนาจเหนือทรัพย์สิน ขั้นตอนหลักมีดังนี้

ขั้นตอนฟ้องขับไล่อย่างย่อ

รวบรวมเอกสาร: สัญญาเช่า หนังสือบอกกล่าวพร้อมหลักฐานส่ง หลักฐานกรรมสิทธิ์ บัตรประชาชน
ยื่นคำฟ้องต่อศาล ระบุค่าเช่าค้างและค่าเสียหาย ศาลจะเรียกค่าธรรมเนียมตามทุนทรัพย์
ศาลส่งหมายให้ผู้เช่าแก้คดีภายใน 15–30 วัน
สืบพยานและนัดพิจารณา โดยรวมใช้เวลา 1–6 เดือน
ศาลมีคำพิพากษา หากชนะคดี ผู้ให้เช่าขอบังคับคดีขับไล่ผ่านเจ้าพนักงาน

ตารางประมาณค่าใช้จ่าย

รายการ	งบประมาณโดยประมาณ
ค่าธรรมเนียมศาล	2–5% ของทุนทรัพย์ (ไม่เกิน 200,000 บาท)
ค่าทนายความ	15,000–50,000 บาท ต่อคดี
ค่าถ่ายเอกสารและส่งหมาย	2,000–5,000 บาท
ค่าบังคับคดี (ถ้าต้องใช้)	ตามอัตรากรมบังคับคดี

ข้อควรระวัง: หากไม่มีหลักฐานหนังสือบอกกล่าวขับไล่ครบถ้วน ศาลอาจยกฟ้องหรือสั่งให้กลับไปดำเนินการใหม่ ทำให้เสียเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่ม

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

บอกกล่าวขับไล่ต้องให้เวลากี่วัน
ต้องให้เวลาไม่น้อยกว่า 15–30 วันนับจากวันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ ระยะเวลาดังกล่าวไม่ได้บังคับตายตัวตามกฎหมาย แต่ศาลใช้หลักสุจริตและความสมเหตุสมผล ผู้ให้เช่าควรให้เวลาพอเหมาะแก่การขนย้าย หากให้เวลาน้อยเกินไปโดยไม่มีเหตุอันควร ศาลอาจเห็นว่าไม่ชอบ

ฟ้องขับไล่ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
เอกสารหลักที่ต้องแนบคำฟ้อง ได้แก่ (1) สัญญาเช่า (2) หนังสือบอกกล่าวขับไล่พร้อมใบตอบรับ (3) โฉนดที่ดินหรือหลักฐานกรรมสิทธิ์ (4) สำเนาบัตรประชาชนผู้ฟ้องและผู้เช่า (5) หลักฐานหนี้ค่าเช่า

หนังสือบอกกล่าวขับไล่ทำเองได้ไหม
ทำเองได้ โดยลงลายมือชื่อต่อหน้าพยานและมีข้อมูลครบถ้วน หากไม่แน่ใจเรื่องถ้อยคำทางกฎหมาย ควรให้ทนายความตรวจทานก่อนส่ง เพื่อลดความเสี่ยงที่อีกฝ่ายจะอ้างว่าเอกสารไม่สมบูรณ์

ฟ้องขับไล่เรียกค่าเสียหายอะไรได้บ้าง
เรียกได้ทั้งค่าเช่าที่ค้างจนถึงวันฟ้อง ค่าขาดประโยชน์หลังสัญญาสิ้นสุด ค่าเสียหายต่อทรัพย์สิน และค่าธรรมเนียมศาลบางส่วน โดยทั้งหมดต้องระบุในคำฟ้องและมีหลักฐานสนับสนุน

ส่งหนังสือบอกกล่าวขับไล่อย่างไรให้ถูกต้อง
วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ถ้าผู้เช่าปฏิเสธรับ ให้ใช้วิธีปิดหมายผ่านศาล หรือหากสัญญากำหนดให้ส่งทางอีเมลก็ควรส่งทางนั้นควบคู่กันด้วย และเก็บสำเนาแชทหรืออีเมลไว้เป็นหลักฐาน

ผู้เช่าออกไปแล้วแต่ทรัพย์สินยังตกค้าง ต้องทำอย่างไร
ไม่ต้องใช้หนังสือบอกกล่าวขับไล่ แต่ควรแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้เข้ามาขนย้ายภายใน 15–30 วัน พร้อมแจ้งล่วงหน้าว่าหากไม่มาจะขนย้ายไปเก็บโดยผู้เช่าเสียค่าใช้จ่าย ควรถ่ายรูปทรัพย์สินและทำบัญชีรายละเอียดเก็บไว้

หนังสือบอกกล่าวขับไล่ต้องจดทะเบียนหรือไม่
ปกติไม่ต้องจดทะเบียน เพราะเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว มีผลเมื่อผู้เช่ารับรู้แล้ว ต่างจากสัญญาเช่าระยะยาวที่ต้องจดทะเบียนตามมาตรา 538 แต่หากต้องการความแน่นหนา อาจให้ทนายความเป็นผู้ส่งและบันทึกการส่งไว้

ข้อสังเกตเพิ่มเติมเกี่ยวกับการใช้งานในปี 2569

กฎหมายและแนวปฏิบัติมีการปรับตัวตามเทคโนโลยี ผู้ให้เช่าควรรับทราบความเปลี่ยนแปลงเหล่านี้

ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์และ PDPA

ภายใต้กฎหมายธุรกรรมอิเล็กทรอนิกส์ สามารถใช้ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ที่ผ่านการรับรองได้ หากคู่สัญญายอมรับ แต่ต้องมีหลักฐานว่าผู้เช่าเปิดอ่านแล้ว นอกจากนี้การเก็บข้อมูลส่วนบุคคลต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล โดยเก็บรักษาให้น้อยเท่าที่จำเป็นและปลอดภัย

แนวโน้มการรับฟังหลักฐานดิจิทัลในศาล

การส่งหนังสือทางอีเมลหรือแอปพลิเคชัน LINE มีน้ำหนักมากขึ้น หากปรากฏข้อตกลงในสัญญาเช่าให้ใช้ช่องทางดังกล่าว และมีหลักฐานการอ่านหรือตอบกลับ ควรเก็บภาพหน้าจอและบันทึกการสนทนาไว้เป็นระบบ

บทความนี้เน้นตัวอย่างหนังสือบอกกล่าวขับไล่ในทางปฏิบัติ มิใช่คำปรึกษากฎหมายส่วนบุคคล ในสถานการณ์ซับซ้อนควรปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญเพื่อปรับใช้ให้ตรงกับคดีของท่าน