สัญญา รื้อ ถอน สิ่ง ปลูก สร้าง: ความหมาย องค์ประกอบสำคัญ และตัวอย่างการกรอก

การทำ สัญญา รื้อ ถอน สิ่ง ปลูก สร้าง เป็นขั้นตอนสำคัญเมื่อต้องการรื้อถอนอาคารหรือสิ่งก่อสร้างเดิมอย่างเป็นระบบ ครบถ้วนตามกฎหมาย และลดความเสี่ยงระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับเหมา บทความนี้จะอธิบายให้คุณเข้าใจว่าสัญญานี้คืออะไร มีองค์ประกอบใดบ้างที่ขาดไม่ได้ และควรกรอกข้อมูลอย่างไรให้ใช้งานได้จริง

สัญญารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างคืออะไร

สัญญา รื้อ ถอน สิ่ง ปลูก สร้าง หรือเรียกอีกชื่อว่าสัญญาจ้างรื้อถอนอาคาร (Demolition Contract) คือ นิติกรรมประเภทสัญญาจ้างทำของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 587 ผู้รับจ้างตกลงทำงานรื้อถอนจนสำเร็จ และผู้ว่าจ้างตกลงจ่ายค่าจ้างเพื่อผลสำเร็จนั้น สิ่งที่ทำให้สัญญานี้แตกต่างจากสัญญาจ้างทั่วไปคือภาระด้านความปลอดภัย การจัดการซากวัสดุ (Debris Management) และการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม อย่างเคร่งครัด

หากคุณเป็นเจ้าของตึกเก่าที่ต้องการทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่ หรือเป็นผู้รับเหมาที่กำลังรับงานรื้อถอน การวางขอบเขตงานให้ชัดเจนในสัญญาจะช่วยป้องกันปัญหาตีความและข้อพิพาทได้ในภายหลัง

เมื่อใดที่ควรใช้สัญญารื้อถอน

สัญญารื้อถอนเหมาะกับหลายสถานการณ์ที่มีการกำจัดสิ่งปลูกสร้างเดิมอย่างเป็นทางการ ตัวอย่างเช่น

• เจ้าของที่ดินว่าจ้างผู้รับเหมาให้รื้ออาคารพาณิชย์หรือโรงงานเก่าเพื่อเปิดทางให้โครงการใหม่
• หน่วยงานออกแบบ TOR รื้อถอนอาคารสำหรับการประกวดราคา
• ผู้เช่าที่ดินต้องการรื้อสิ่งปลูกสร้างของตนออกจากที่ดินเช่าเมื่อหมดสัญญา
• เจ้าของบ้านที่รับมรดกที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างทรุดโทรม ต้องการรื้อทิ้งเพื่อความปลอดภัย

ในทุกกรณี การมีสัญญาที่ระบุหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย รวมถึง หนังสือยินยอมให้ทำการรื้อถอนอาคารในที่ดิน จากเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน (หากผู้ว่าจ้างมิใช่เจ้าของ) จะช่วยให้การขอใบอนุญาตรื้อถอนและหน้างานจริงราบรื่นขึ้น

ส่วนประกอบสำคัญของสัญญารื้อถอน

สัญญาที่ดีต้องมีรายละเอียดครอบคลุมทุกประเด็นที่อาจเกิดปัญหา ต่อไปนี้คือส่วนที่คุณไม่ควรมองข้าม

ข้อมูลคู่สัญญาและสิ่งปลูกสร้าง

ระบุชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชนหรือเลขทะเบียนนิติบุคคลของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้างให้ถูกต้องตรงตามเอกสารราชการ พร้อมระบุสิ่งปลูกสร้างที่จะรื้อถอนให้ชัดเจน ทั้งที่ตั้งตามโฉนด ขนาดพื้นที่ จำนวนชั้น และประเภทโครงสร้าง (คอนกรีตเสริมเหล็ก ไม้ หรือเหล็ก) พร้อมแนบภาพถ่ายหรือแบบแปลนประกอบ

ขอบเขตงานและการจัดการซากวัสดุ

เขียนให้ละเอียดว่างานรื้อถอนครอบคลุมส่วนใด เช่น รื้อทั้งหลังรวมฐานราก หรือรื้อเฉพาะโครงสร้างเหนือพื้นดิน ต้องขนย้ายเศษวัสดุออกจากสถานที่ภายในกี่วัน และต้องปรับพื้นที่หลังรื้อถอนให้เรียบร้อยในระดับใด หากมีวัสดุอันตราย เช่น แร่ใยหิน หรือสีตะกั่ว ควรระบุมาตรการจัดการตามข้อบัญญัติท้องถิ่นไว้ด้วย

ราคาจ้างและเงื่อนไขการชำระเงิน

ระบุยอดรวมหรือราคาต่อตารางเมตร แบ่งงวดการชำระให้ชัดเจน เช่น จ่ายล่วงหน้า 30% เมื่อเซ็นสัญญา ส่วนที่เหลือจ่ายเมื่องานแล้วเสร็จ และควรกำหนดว่าราคารวมค่าธรรมเนียมขออนุญาตและค่ากำจัดซากแล้วหรือไม่

กำหนดเวลาและค่าเสียหายรายวัน

กำหนดวันเริ่มงานและวันส่งมอบให้แน่นอน พร้อมอัตราค่าเสียหายกรณีล่าช้า (Liquidated Damages) เช่น วันละ 0.1% ของค่าจ้างรวม ข้อนี้จะช่วยให้ผู้รับเหมามีแรงจูงใจทำงานตามแผน โดยผู้ว่าจ้างไม่ต้องพิสูจน์ความเสียหายจริงที่อาจคำนวณได้ยาก

ความคุ้มครองและประกันภัย

กำหนดให้ผู้รับจ้างทำประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลภายนอกและทรัพย์สินข้างเคียงตลอดระยะเวลารื้อถอน พร้อมวงเงินขั้นต่ำ เช่น ไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท เพื่อรองรับอุบัติเหตุที่อาจเกิดขึ้น

กฎหมายและข้อควรรู้ก่อนดำเนินการ

ใบอนุญาตรื้อถอน (Demolition Permit)

อาคารสูงเกิน 15 เมตร หรือมีพื้นที่รวมเกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องยื่นขอใบอนุญาตรื้อถอนต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โดยใช้แบบคำขอ ข.3 พร้อมเอกสารประกอบ เช่น สำเนาโฉนด หนังสือยินยอมให้ทำการรื้อถอนอาคารในที่ดิน (กรณีผู้ขอไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์) แบบแปลนอาคาร และแผนมาตรการความปลอดภัย

อากรแสตมป์

สัญญาจ้างรื้อถอนเป็นตราสารที่ต้องปิดอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร อัตราปกติ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าจ้าง หรือเศษของ 1,000 บาท ควรตรวจสอบอัตราล่าสุดก่อนทำสัญญา

กรณีกระทบสิ่งแวดล้อม

หากโครงการรื้อถอนมีขนาดใหญ่หรืออยู่ในพื้นที่อ่อนไหว อาจต้องจัดทำรายงาน EIA หรือขออนุญาตเพิ่มเติมจากหน่วยงานอื่น เช่น กรมเจ้าท่า กรมศิลปากร หรือการไฟฟ้าฯ

เอกสารที่ต้องใช้ในการขออนุญาตรื้อถอน (Checklist)

• แบบคำขอ ข.3
• สำเนาโฉนดที่ดิน
• หนังสือยินยอมให้ทำการรื้อถอนจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประชาชน/ทะเบียนนิติบุคคล
• แบบแปลนอาคารที่จะรื้อถอน
• แผนผังและวิธีการรื้อถอนพร้อมมาตรการความปลอดภัย
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบหมาย)

เปรียบเทียบสัญญารื้อถอนกับสัญญาอื่น

ตัวอย่างการกรอกแบบฟอร์ม

กรณีสมมุติ: รื้ออาคารพาณิชย์ 3 ชั้น โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก พื้นที่ 450 ตร.ม.

ข้อควรระวัง – ตรวจสอบชื่อ ที่อยู่ เลขทะเบียนให้ตรงกับเอกสารราชการทุกประการ และเก็บสำเนาบัตรประชาชน/ทะเบียนการค้าแนบไว้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• ขอบเขตงานคลุมเครือ — ระบุเพียง “รื้ออาคาร” โดยไม่บอกว่าต้องรื้อฐานรากหรือไม่ ต้องจัดการซากอย่างไร เสี่ยงต่อการตีความไม่ตรงกัน
• ละเลยการขอใบอนุญาต — อาคารที่เข้าข่ายตามกฎหมายต้องมีใบอนุญาตรื้อถอน หากฝ่าฝืนอาจมีโทษปรับหรือจำคุก
• ไม่มีข้อกำหนดเบี้ยปรับรายวัน — ทำให้ผู้รับเหมาขาดแรงจูงใจในการทำงานตามกำหนด และผู้ว่าจ้างจะเรียกร้องค่าเสียหายได้ยาก
• ระบุสิ่งปลูกสร้างไม่แม่นยำ — ในที่ดินที่มีหลายหลัง ควรทำเครื่องหมายหรืออ้างอิงพิกัดให้ชัดเจนเพื่อป้องกันการรื้อผิดพลาด
• ขาดหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน — หากผู้ว่าจ้างไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ ต้องได้รับหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินก่อน มิฉะนั้นอาจมีความผิดฐานบุกรุกหรือละเมิด

ค่าใช้จ่ายและระยะเวลาโดยประมาณ

คำถามที่พบบ่อย

ถาม: ขออนุญาตรื้อถอนต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
ต้องใช้แบบคำขอ ข.3 สำเนาโฉนดที่ดิน หนังสือยินยอมให้รื้อถอน (กรณีผู้ขอไม่ใช่เจ้าของ) สำเนาบัตรประชาชนหรือทะเบียนนิติบุคคล แบบแปลนอาคารที่จะรื้อถอน และแผนมาตรการความปลอดภัย เอกสารอาจแตกต่างเล็กน้อยในแต่ละท้องที่ ควรสอบถามสำนักงานเขตก่อน

ถาม: ค่ารื้อถอนต่อตารางเมตรราคาเท่าไร
ราคาตลาดอยู่ระหว่าง 300 – 1,500 บาทต่อตร.ม. ปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาต่างกันคือประเภทโครงสร้าง (คอนกรีตเสริมเหล็กแพงกว่าไม้) ความสูงของอาคาร และความยากในการเข้าถึงพื้นที่ คุณควรขอใบเสนอราคาจากผู้รับเหมา 2-3 รายเพื่อเปรียบเทียบ

ถาม: ขออนุญาตรื้อถอนใช้เวลากี่วัน
ปกติเจ้าพนักงานท้องถิ่นใช้เวลาพิจารณา 15 – 45 วันทำการ หากเอกสารครบและไม่มีประเด็นต้องตรวจสอบเพิ่มเติม อาจเร็วขึ้น ควรเผื่อเวลาไว้สำหรับความล่าช้าของราชการ

ถาม: หลักเกณฑ์การรื้อถอนอาคารบนที่ราชพัสดุมีอะไรบ้าง
ต้องได้รับความยินยอมจากหน่วยงานที่ดูแลที่ดินและปฏิบัติตามระเบียบของกรมธนารักษ์หรือหน่วยงานนั้น เช่น ระเบียบกระทรวงการคลังว่าด้วยการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุ ควรติดต่อสอบถามเงื่อนไขเฉพาะกับเจ้าของที่ราชพัสดุก่อนเริ่มดำเนินการ

ถาม: ต้องใช้แบบฟอร์มสัญญารื้อถอนโดยเฉพาะหรือไม่
กฎหมายไม่ได้บังคับแบบ แต่การใช้แบบฟอร์มที่มีข้อความครอบคลุมองค์ประกอบสำคัญจะช่วยป้องกันปัญหา คุณสามารถค้นหา แบบฟอร์ม สัญญา รื้อ ถอน สิ่ง ปลูก สร้าง ที่เป็นไฟล์ Word แล้วนำมาปรับใช้ให้ตรงกับงานของคุณ

ถาม: ถ้าผู้รับเหมาไม่ทำงานให้เสร็จตามสัญญา
คุณเรียกร้องค่าเสียหายรายวันตามอัตราที่ระบุในสัญญาได้ทันที โดยไม่ต้องพิสูจน์ความเสียหายจริง หากความล่าช้ามีนัยสำคัญ สามารถบอกเลิกสัญญาและว่าจ้างผู้รับเหมารายใหม่ พร้อมเรียกค่าเสียหายส่วนต่างเพิ่มเติมได้ตามกฎหมาย

ถาม: การรื้อถอนต้องแจ้งหน่วยงานใดอีกบ้าง
นอกจากสำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอแล้ว อาจต้องแจ้งการไฟฟ้า การประปา เพื่อตัดระบบสาธารณูปโภคก่อนรื้อถอน และในบางพื้นที่ต้องแจ้งกรมเจ้าท่า กรมศิลปากร หรือเขตควบคุมอาคาร ควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อความครบถ้วน