แบบ ฟอร์ม สัญญา เช่า หน้า ร้าน

แบบ ฟอร์ม สัญญา เช่า หน้า ร้าน (หรือแบบฟอร์มสัญญาเช่าหน้าร้าน) คือ เอกสารที่ใช้บันทึกข้อตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าพื้นที่เพื่อประกอบการค้า โดยเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ซึ่งให้ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเพื่อการพาณิชย์โดยไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ หน้าร้านในที่นี้หมายถึงพื้นที่ขายของ แผงค้า หรืออาคารพาณิชย์ที่ใช้เปิดร้าน แบบฟอร์มนี้ต่างจากสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน เพราะต้องระบุเงื่อนไขเฉพาะทางการค้า เช่น การต่อเติม การติดป้าย หรือการจำกัดประเภทธุรกิจ

สัญญาเช่าหน้าร้านคืออะไร?

สัญญาเช่าหน้าร้านเป็นนิติกรรมที่ทำให้ผู้เช่าสามารถใช้หน้าร้านเพื่อขายสินค้าหรือบริการ โดยผู้ให้เช่าคงความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ผู้เช่าไม่มีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์หรือทำสัญญาเช่าซื้อ เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น สัญญานี้มีผลบังคับเมื่อมีการชำระค่าเช่าและส่งมอบพื้นที่ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่เคยโอนไปยังผู้เช่า แม้จะตกลงเรียกเงินกินเปล่าก็ตาม ข้อสัญญาจึงมักเน้นเรื่องการคืนสภาพเมื่อเลิกสัญญา และการบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนย้ายออก

สัญญาเช่าหน้าร้านมีกี่ประเภท?

โดยทั่วไปแบบฟอร์มสัญญาเช่าหน้าร้านสามารถแบ่งได้ 3 ประเภทหลักตามลักษณะทรัพย์สินและรูปแบบการค้า

สัญญาเช่าพื้นที่ – ใช้ในศูนย์การค้า ตลาด หรืออาคารพาณิชย์รวม ซึ่งผู้เช่ามักเช่าล็อคเฉพาะส่วน โดยมีข้อกำหนดเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง เวลาทำการ และการวางสินค้า เหมาะกับร้านค้าที่ดำเนินการในพื้นที่ที่มีการจัดการส่วนกลาง
สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ – ใช้เมื่อผู้เช่าต้องการเช่าตึกแถวหรืออาคารทั้งหลังเพื่อเปิดร้าน ผู้เช่ามีอิสระในการตกแต่งและต่อเติมภายในได้มาก แต่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงเรื่องการปรับปรุงโครงสร้าง
สัญญาเช่าแผงลอย – เหมาะกับตลาดนัดหรือพื้นที่เปิดชั่วคราว ระยะเวลาสั้น อาจเป็นรายวัน รายสัปดาห์ หรือรายเดือน เงื่อนไขยืดหยุ่นและมักครอบคลุมเพียงการวางแผงขายของ

สถานการณ์ตัวอย่าง: หากคุณวางแผนเปิดร้านกาแฟในตลาดนัดประจำสัปดาห์ สัญญาเช่าแผงลอยจะเป็นทางเลือกที่คล่องตัวที่สุด ส่วนการเช่าตึกแถวย่านการค้าเพื่อเปิดร้านอาหารและต้องปรับปรุงห้องครัวอย่างถาวร คุณควรใช้สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ที่ระบุข้อตกลงเรื่องการต่อเติมอย่างชัดเจน

องค์ประกอบสำคัญที่ต้องมีในสัญญาเช่าหน้าร้าน

ผู้ที่กำลังหา แบบ ฟอร์ม สัญญา เช่า หน้า ร้าน ควรตรวจสอบว่ามีองค์ประกอบตามนี้ครบถ้วน เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในอนาคต

ข้อมูลคู่สัญญา

ระบุชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน และเลขบัตรประชาชนของผู้ให้เช่าและผู้เช่าให้ถูกต้อง การใส่ข้อมูลผิดพลาด เช่น เลขบัตรผิด อาจทำให้สัญญาไม่สมบูรณ์ได้

รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า

พรรณนาที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ เลขที่ห้องหรือแผงให้ชัดเจน พร้อมระบุว่า “ผู้เช่าตรวจสอบสภาพทรัพย์สินแล้ว” เพื่อลดกรณีเรียกร้องความเสียหายเดิม ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย คือ ใช้คำว่า “หน้าร้านด้านซ้าย” โดยไม่ระบุพิกัดถาวร ทำให้เกิดข้อพิพาทเรื่องขอบเขตเช่า

เงื่อนไขค่าเช่าและเงินประกัน

กำหนดอัตราค่าเช่าต่องวด เงินประกันความเสียหาย (ส่วนใหญ่ 1–3 เท่าของค่าเช่าเดือน) และเงินกินเปล่า (ถ้ามี) ระบุทั้งตัวเลขและตัวอักษร พร้อมวันครบกำหนดชำระและวิธีการ เช่น โอนเข้าบัญชีหรือชำระด้วยใบเสร็จ

ระยะเวลาและการต่ออายุ

ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญา การต่ออายุอัตโนมัติ เงื่อนไขการบอกเลิกก่อนครบสัญญา และจำนวนวันที่ต้องแจ้งล่วงหน้า หากเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้มีผลบังคับได้เพียง 3 ปี

การบอกเลิกสัญญาและเหตุผิดนัด

ระบุเหตุที่ทำให้คู่สัญญาฝ่ายใดบอกเลิกได้ เช่น ค้างค่าเช่าติดต่อกัน 2 เดือน หรือใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์ทางการค้า การไม่มีข้อกำหนดนี้ทำให้ยากต่อการยกเลิกสัญญาทันที

ความรับผิดชอบในการซ่อมแซม

แบ่งความรับผิดระหว่างผู้ให้เช่า (เช่น โครงสร้างอาคาร) และผู้เช่า (เช่น ภายในร้าน ระบบไฟฟ้าย่อย) เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทเมื่อทรัพย์สินเสียหาย

ข้อตกลงพิเศษอื่นๆ

ข้อห้ามเปลี่ยนประเภทธุรกิจ การต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต การติดป้ายโฆษณา การจัดการขยะ และการเช่าช่วง (sublease) ซึ่งกฎหมายให้ทำได้ต่อเมื่อผู้ให้เช่ายินยอม

รายการตรวจสอบก่อนลงนาม

รายการที่ต้องตรวจสอบ	สถานะ
ชื่อและเลขบัตรคู่สัญญาถูกต้อง	☐
ทรัพย์สินที่เช่าระบุตำแหน่ง-ขนาดชัดเจน	☐
ค่าเช่า เงินประกัน เงินกินเปล่า ระบุเป็นเงินไทย	☐
ระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขการต่ออายุชัดเจน	☐
เหตุบอกเลิกสัญญากับระยะเวลาแจ้งล่วงหน้ากำหนดไว้	☐
ความรับผิดชอบซ่อมแซมแยกส่วนชัดเจน	☐
ข้อตกลงเรื่องการเช่าช่วง การต่อเติม และประเภทธุรกิจ	☐
ตรวจสอบอากรแสตมป์ก่อนนำไปใช้เป็นหลักฐาน	☐

ตัวอย่างการกรอกแบบฟอร์มสัญญาเช่าหน้าร้าน

สถานการณ์สมมุติ: นายสมชาย ใจดี (ผู้ให้เช่า) ตกลงให้นางสาวสมหญิง รักค้า (ผู้เช่า) เช่าแผงในตลาดสดเทศบาล

ข้อมูลที่กรอกในแบบฟอร์ม:

ทรัพย์สิน: แผงเลขที่ 12 ชั้น 1 ด้านทิศเหนือ พื้นที่ประมาณ 20 ตร.ม. ภายในตลาดสดเทศบาล ต.บางหว้า
ค่าเช่า: 5,000 บาท/เดือน (ห้าพันบาทถ้วน) เงินประกัน 10,000 บาท
ระยะเวลา: 1 ปี เริ่ม 1 ม.ค. 2569 – 31 ธ.ค. 2569 ต่ออายุอัตโนมัติอีก 1 ปี หากไม่บอกเลิกล่วงหน้า 30 วัน
ข้อตกลงพิเศษ: ผู้เช่าห้ามประกอบกิจการอื่นนอกจากขายอาหารแห้ง

ขั้นตอนการกรอกข้อมูล

คู่สัญญา – ใส่ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรให้ตรงกับทะเบียนราชการ
ทรัพย์สิน – บรรยายตำแหน่งให้เที่ยงตรง เช่น “แผงเลขที่ 12 ด้านทิศเหนือ ติดทางเดินหมายเลข 3” และระบุว่าได้ตรวจสอบสภาพก่อนเข้าใช้
ค่าเช่าและเงินประกัน – เขียนจำนวนเป็นตัวอักษรและตัวเลข พร้อมกำหนดวันชำระและวิธีรับเงิน (มีใบเสร็จทุกครั้ง)
ระยะเวลาและเงื่อนไขต่ออายุ – กำหนดวันที่แน่นอนและจำนวนวันแจ้งบอกเลิก
ข้อตกลงพิเศษ – ระบุประเภทธุรกิจที่อนุญาต การห้ามต่อเติม หรือข้อจำกัดเกี่ยวกับเสียงและกลิ่น

ข้อควรระวัง: ถ่ายภาพสภาพแผงก่อนเข้าทำสัญญาและแนบเป็นภาคผนวก เพื่อเป็นหลักฐานเมื่อต้องคืนพื้นที่ วิธีนี้ช่วยลดข้อพิพาทว่าความเสียหายใดเกิดก่อนการเช่า

ข้อผิดพลาดอะไรที่ทำให้สัญญาไม่สมบูรณ์?

การทำสัญญาเช่าหน้าร้านด้วยตนเองอาจพลาดในจุดสำคัญ จนสัญญาขาดผลบังคับหรือใช้ในศาลไม่ได้

อธิบายทรัพย์สินไม่แน่นอน – หากไม่สามารถระบุได้ว่าหน้าร้านคือส่วนไหน สัญญาอาจเป็นโมฆะหรือโมฆียะได้
ไม่เขียนอัตราค่าเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร – ค่าเช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า หากขาดองค์ประกอบนี้ สัญญาย่อมไม่สมบูรณ์
ลืมปิดอากรแสตมป์ – สัญญาเช่าที่มีค่าตอบแทนถือเป็นตราสารเปลี่ยนมือ ต้องปิดอากรตามประมวลรัษฎากร มิฉะนั้นจะใช้เป็นพยานหลักฐานในศาลไม่ได้
ไม่มีลายมือชื่อคู่สัญญาครบทุกฝ่าย – ต้องมีลายเซ็นของผู้ให้เช่าและผู้เช่า รวมทั้งพยานอย่างน้อยหนึ่งคนเพื่อยืนยันความสมัครใจ
ไม่กำหนดเหตุบอกเลิกสัญญาชัดเจน – ทำให้เมื่อเกิดผิดนัด คู่สัญญาไม่สามารถใช้อำนาจบอกเลิกโดยไม่แจ้งล่วงหน้าได้
ละเลยข้อห้ามเรื่องเช่าช่วง – หากสัญญาเงียบเรื่อง sublease ผู้เช่าอาจให้บุคคลอื่นใช้พื้นที่ต่อโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งอาจผิดกฎหมายตามมาตรา 544

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อย: การไม่ปิดอากรแสตมป์ไม่ได้ทำให้สัญญาเป็นโมฆะ แต่ทำให้ศาลไม่รับฟังสัญญานั้นเป็นพยานหลักฐานในคดี ควรปฏิบัติให้ถูกต้องก่อนนำไปใช้

ตารางเปรียบเทียบสัญญาเช่าหน้าร้านกับเอกสารอื่น

เอกสารเหล่านี้มีขอบเขตและวัตถุประสงค์ต่างกัน เลือกใช้ให้ถูกต้องกับสถานการณ์

หัวข้อ	สัญญาเช่าหน้าร้าน	สัญญาเช่าที่อยู่อาศัย	สัญญาเช่าซื้อ	สัญญาจะซื้อจะขาย
พื้นฐานกฎหมาย	ป.พ.พ. ม.537–571	ป.พ.พ. ม.537–571	ป.พ.พ. ม.572 ขึ้นไป	ป.พ.พ. ม.459–468
คู่สัญญา	ผู้ให้เช่า – ผู้เช่า	ผู้ให้เช่า – ผู้เช่า	ผู้ให้เช่าซื้อ – ผู้เช่าซื้อ	ผู้จะขาย – ผู้จะซื้อ
วัตถุประสงค์	เช่าเพื่อค้าขาย	เช่าเพื่ออยู่อาศัย	เช่าแล้วมีสิทธิซื้อในสัญญาเดียว	ให้สิทธิเลือกซื้อในอนาคต
การจดทะเบียน	ต้องจดเกิน 3 ปี	ต้องจดเกิน 3 ปี	ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่	ไม่ต้องจด (ซื้อขายภายหลังต้องจด)
อากรแสตมป์	1 บาทต่อ 1,000 บาทของค่าเช่า	1 บาทต่อ 1,000 บาทของค่าเช่า	คิดตามค่าเช่าบวกราคาซื้อขาย	ไม่มีอากรแสตมป์สำหรับสัญญาจะซื้อจะขาย
ความเสี่ยงของผู้เช่า/ผู้ซื้อ	เสียเงินประกันและกินเปล่าหากผิดสัญญา	เสียเงินประกัน	อาจเสียทั้งเงินที่ผ่อนมาแล้ว	เสียค่ามัดจำหากไม่ใช้สิทธิ์

เลือกใช้สัญญาแบบไหนให้เหมาะกับสถานการณ์?

การตัดสินใจเลือกใช้แบบฟอร์มที่ถูกต้องช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมาย

เช่าแผงในตลาดนัดรายเดือนหรือรายวัน – ใช้สัญญาเช่าแผงลอย ออกแบบมาให้ยืดหยุ่นและไม่ซับซ้อน
เปิดร้านในห้างหรือตลาดที่มีส่วนกลาง – ใช้สัญญาเช่าพื้นที่ เพราะครอบคลุมค่าส่วนกลาง เวลาทำการ และกฎการใช้พื้นที่ร่วม
เช่าตึกแถวเพื่อเปิดกิจการระยะยาว – ใช้สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ ระบุเรื่องการต่อเติม ซ่อมแซม และการคืนสภาพเมื่อเลิกสัญญา
ต้องการเช่าพร้อมสิทธิซื้อในอนาคต – พิจารณาสัญญาเช่าซื้อ ซึ่งต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดแผนการผ่อนราคาทรัพย์

Decision rule: หากคุณสามารถคาดการณ์อนาคตว่าต้องการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ควรเจรจาทำสัญญาเช่าซื้อตั้งแต่แรก มิฉะนั้นการใช้สัญญาเช่าหน้าร้านธรรมดาแล้วต่อด้วยสัญญาจะซื้อจะขายอาจซับซ้อนกว่า

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าหน้าร้าน

กฎหมายหลักที่บังคับคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์ (มาตรา 537 ถึง 571) ซึ่งมีข้อควรรู้:

มาตรา 538 – การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี หมายความว่า สัญญาเช่า 10 ปีโดยไม่จดทะเบียนยังมีผลผูกพันคู่สัญญา แต่ไม่สามารถบังคับเต็มอายุตามสัญญาในศาลได้
มาตรา 544 – ผู้เช่าจะโอนการเช่าหรือให้เช่าช่วงได้ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า หากสัญญาเงียบ ผู้เช่าไม่มีสิทธิทำ sublease
มาตรา 566–567 – การเลิกสัญญาเมื่อผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า หรือใช้ทรัพย์ผิดวัตถุประสงค์ที่ตกลง ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกได้

นอกจากนี้ ต้องปฏิบัติตามประมวลรัษฎากรในส่วนอากรแสตมป์ โดยคำนวณจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ในอัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท หากผู้ให้เช้าเป็นนิติบุคคล อาจต้องหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 40(5) ด้วย

ค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในการทำสัญญา

รายการค่าใช้จ่าย	จำนวนเงิน/เกณฑ์	หมายเหตุ
อากรแสตมป์	1 บาทต่อ 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดสัญญา	ปิดให้ครบก่อนนำไปใช้เป็นพยานหลักฐาน
ค่าจดทะเบียนเช่า (เกิน 3 ปี)	ตามอัตราที่กระทรวงมหาดไทยกำหนด	ชำระที่สำนักงานที่ดิน ใช้เวลา 1–2 วันทำการ
ค่าบริการแบบฟอร์ม (ถ้ามี)	ขึ้นอยู่กับผู้ให้บริการ	สามารถดาวน์โหลดจากแหล่งน่าเชื่อถือโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

ระยะเวลาจัดทำและลงนามสามารถเสร็จได้ทันทีหากคู่สัญญาพร้อม การจดทะเบียนขึ้นอยู่กับคิวของเจ้าหน้าที่และความครบถ้วนของเอกสาร

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาเช่าหน้าร้าน

แบบฟอร์มสัญญาเช่าหน้าร้านมีกี่ประเภท?
มี 3 ประเภทหลัก ได้แก่ สัญญาเช่าพื้นที่ สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ และสัญญาเช่าแผงลอย แต่ละประเภทเหมาะสมกับทรัพย์สินและธุรกิจที่แตกต่างกัน เช่น เช่าล็อคในห้างควรใช้สัญญาเช่าพื้นที่ เพราะมีข้อกำหนดส่วนกลาง

สัญญาเช่าหน้าร้านจำเป็นต้องจดทะเบียนหรือไม่?
จำเป็นเมื่อมีกำหนดเวลาเช่าเกิน 3 ปี หากไม่จดทะเบียน สัญญายังมีผล แต่ผู้เช่าจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น สำหรับสัญญาที่ไม่เกิน 3 ปี ไม่ต้องจดทะเบียน

เงินประกันในการเช่าหน้าร้านควรกำหนดเท่าไร?
ไม่มีอัตราตายตัว ขึ้นอยู่กับการตกลง ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 1–3 เท่าของค่าเช่าต่อเดือน เพื่อคุ้มครองความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น

ถ้าผู้เช่าค้างค่าเช่าติดต่อกัน จะเลิกสัญญาได้อย่างไร?
ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยอ้างเหตุผิดนัดตามที่ระบุในสัญญา และให้เวลาแก้ไขล่วงหน้าตามข้อตกลง หากสัญญาไม่มีกำหนดเหตุไว้ อาจต้องใช้การบอกกล่าวตามมาตรา 566–567

สัญญาเช่าทั่วไปใช้แทนสัญญาเช่าหน้าร้านได้ไหม?
ไม่ควร เพราะสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยมักไม่มีข้อกำหนดทางการค้า เช่น การกำหนดประเภทธุรกิจ การใช้พื้นที่เพื่อขายของ หรือข้อจำกัดเรื่องป้ายโฆษณา ควรใช้แบบฟอร์มที่ออกแบบมาเพื่อการค้าโดยเฉพาะ

ทำไมต้องปิดอากรแสตมป์ในสัญญาเช่าหน้าร้าน?
เพราะกฎหมายภาษีอากรกำหนดให้สัญญาเช่าที่มีค่าตอบแทนต้องปิดอากรแสตมป์ การไม่ปิดทำให้สัญญาขาดคุณสมบัติในการเป็นพยานหลักฐานในศาล และอาจมีโทษปรับตามประมวลรัษฎากร