Kat Karşılığı Arsa Komisyon Sözleşmesi Örneği (2026 Güncel)

Emlak danışmanları, arsa sahipleri ve müteahhitler için kat karşılığı arsa komisyon sözleşmesi örneği; komisyon hakkının güvence altına alınmasında, ödeme koşullarının netleştirilmesinde ve olası uyuşmazlıkların önlenmesinde kritik bir belgedir. Bu yazıda, sözleşmeyi adım adım nasıl hazırlayacağınızı, yasal dayanaklarını, doldurulabilir şablonu, doldurulmuş açıklamalı örneği ve dikkat edilmesi gereken püf noktalarını bulacaksınız.

Bu Sözleşme Nedir ve Ne Amaçla Kullanılır?

Söz konusu belge, bir emlak danışmanı (simsar/komisyoncu) ile arsa sahibi veya müteahhit arasında yapılan, kat karşılığı inşaat projesi için tarafları bir araya getirme hizmetine karşılık aracılık ücretinin ödenmesini düzenleyen bir simsarlık sözleşmesidir. Hukuken Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520. maddesinden itibaren düzenlenen tellallık hükümlerine tabidir.

Amaç, arsa sahibiyle müteahhidin kat karşılığı anlaşma yapmasına aracılık edilmesidir. Bu belge, inşaat sözleşmesinin yerine geçmez; sadece aracılık hizmetini ve buna bağlı ücreti güvence altına alır.

Sık yapılan hata: Taraflar sözlü anlaşmayla yetinip “zaten aramızda güven var” der. Oysa ileride anlaşmazlık çıktığında, komisyoncunun ücrete hak kazandığını ispat etmesi neredeyse imkânsız hâle gelir.

Hangi Durumlarda Sözleşme Yapılmalı?

Bir emlak danışmanı, arsa sahibini ve müteahhidi kat karşılığı proje amacıyla bilinçli olarak buluşturduğunda bu belge gündeme gelir. Hizmet kapsamı; yer gösterme, tanıştırma, projeye özgü ön görüşmeleri kolaylaştırma ve tarafların anlaşma zeminini hazırlama gibi edimleri içerir.

Tanıştırma tek bir görüşmeden ibaret olsa bile, bu tanışma sonucunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanırsa komisyon hakkı doğar. İşte tam bu noktada, komisyoncunun ücret talebini yazılı delile bağlamak ve itirazları sıfıra indirmek için bu belge düzenlenmelidir.

Karar kuralı: Eğer aracı yalnızca telefon numarası vermekle kalmayıp aktif bir şekilde müzakere sürecini yürütüyor veya sahada tarafları buluşturuyorsa, mutlaka yazılı bir anlaşma imzalatması gerekir.

Gerçek senaryo: Arsa sahibi, arsasını kat karşılığı değerlendirmek ister. Emlak ofisi, bölgede proje yapan bir müteahhidi arsa sahibiyle tanıştırır ve birkaç saha ziyareti düzenler. Sonuçta taraflar inşaat sözleşmesi imzalar. Önceden yazılı bir komisyon anlaşması varsa, aracılık ücreti tartışmasız tahsil edilir. Yoksa, komisyon alacağı aylarca süren bir hukuk mücadelesine dönüşür.

Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Maddeler

Hazırlanan metnin ileride doğabilecek ihtilafları baştan engelleyecek açıklıkta kaleme alınması şarttır. Aşağıdaki tabloda, zorunlu unsurlar bir arada sunulmuştur.

Uzman nüansı: Komisyon oranı belirlenirken, hizmetin kapsamı ve arsanın değeriyle birlikte projenin büyüklüğü de dikkate alınır. Sadece “%3 komisyon” yazmak yerine, “inşaatın toplam satış değeri üzerinden %3” gibi net bir ifade tercih edilmelidir.

Kat Karşılığı Arsa Komisyon Sözleşmesi Örneği

Bu bölümde boş doldurulabilir şablon ve açıklamalı doldurulmuş örnek bir arada sunulmuştur. Kullanımı daha da kolaylaştırmak için önce hangi alana ne tip bilgi yazıldığını gösteren kısa bir tablo hazırladık.

Temiz Doldurulabilir Şablon (Word / PDF)

Boş şablon yukarıdaki alanları içerecek şekilde düzenlenmiştir. Kullanıcı yalnızca ilgili boşlukları doldurarak sözleşmeyi tamamlayabilir. Word (.docx) ve PDF formatında indirilebilir durumdadır.

Açıklamalı Doldurulmuş Örnek

Gerçekçi isim, adres, tarih ve bedel bilgileri kullanılarak sözleşme baştan sona doldurulmuştur. Her bir alanın yanında, o alana neden bu bilginin yazılması gerektiğini açıklayan kenar notları bulunur. Komisyon oranında piyasa teamülüne uygun %3 değeri gösterilmiş, ödeme zamanı ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde imzalandığı tarihe bağlanmıştır. Kullanıcı böylece yalnızca boşluk doldurmakla kalmaz, her maddenin hukukî dayanağını da kavrar.

Belgeyi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yazılı şekil, simsarlık sözleşmesi için kanunî bir geçerlilik şartı değildir. Ancak ispat hukuku açısından belge son derece kıymetlidir. Metindeki belirsizlikler, aracılık ücretinin tahsilini ciddi biçimde zorlaştırır. Uygulamadaki en klasik hata, komisyon oranını ve ödeme zamanını net yazmamaktır — sonrasında “ben %3 demiştim, sen %2 anlamışsın” türünden uyuşmazlıklar kaçınılmaz olur.

• Belirsiz ifadelerden kaçının: “İnşaatın başlaması” veya “proje bittiğinde” gibi ifadeler, ne zaman ödeneceğini muğlak bırakır. Onun yerine “yapı ruhsatının alınması” veya “noter sözleşmesinin imzalandığı tarih” gibi kolayca tespit edilebilecek bir an tercih edilmelidir.
• Damga vergisini unutmayın: Sözleşmede bir bedel yer alıyorsa 2026 yılı için binde 9,48 oranında damga vergisi doğar. Örneğin 1.000.000 TL’lik bir komisyon bedeli yazılmışsa yaklaşık 9.480 TL damga vergisi hesaplanır. Bu vergi imzayla birlikte tahakkuk eder ve genellikle 15 gün içinde beyan edilip ödenmesi gerekir. Uygulamada en sık atlanan adım budur; oysa yükümlülük kendiliğinden doğar.
• Noter zorunlu değildir: Taraflar isterlerse imza tasdiki yaptırarak belgenin ispat gücünü artırabilir. Noter onayı olmaması geçerliliği etkilemez.
• Çift taraflı ücret sınırı: Komisyoncu taraflardan sadece biriyle çalışsa dahi, diğer taraftan rızası olmadan ayrıca ücret talep edemez. Bu sınırlama TBK’nın simsarlık hükümlerinden kaynaklanır ve metin hazırlanırken mutlaka gözetilmelidir.

Belgeyi Avukatsız Hazırlamak Mümkün Mü?

Aşağıdaki koşullar varsa belge taraflarca hazırlanabilir:

• Arsa bilgilerinde ve imar durumunda şüphe yoksa,
• Komisyon oranı ve ödeme zamanı tartışmaya mahal vermeyecek kadar netse,
• Taraflar arasında önceden bir uyuşmazlık yaşanmamışsa.

Buna karşılık, komisyon tutarının çok yüksek olduğu, arsanın hukukî durumunun karmaşık olduğu veya önceden güven sorunları bulunduğu durumlarda bir avukata danışılması menfaatinize olacaktır.

Sözleşme Yapmak Yasal Olarak Zorunlu Mu?

Hayır, kanun koyucu simsarlık sözleşmesinde yazılı şekil şartı aramamıştır; sözlü anlaşma da geçerlidir. Fakat iş mahkemeye veya arabulucuya taşındığında, “sözlü anlaşmıştık” demekle “işte imzalı sözleşme” demek arasında dağlar kadar fark vardır. Simsarın ücrete hak kazandığını ispat yükü kendisindedir ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, yazılı delil olmaksızın ücrete hükmedilmesinin son derece güç olduğunu göstermektedir.

Gerçek hayattan örnek: Bir emlak danışmanı, arsa sahibiyle müteahhidi tanıştırdığını ancak yazılı anlaşması bulunmadığı için mahkemede komisyon talebini ispatlayamadı. Neticede hem emeğini hem de ücretini kaybetti.

Karar kuralı: Komisyon tutarı önemsiz olsa dahi, en azından kısa bir adi yazılı sözleşme ile hizmet kapsamı ve oran kayda alınmalıdır. Bu, hem vergi mükellefiyeti hem de olası itirazlar açısından güvence sağlar.

Yasal Dayanak ve Kanuni Çerçeve

Bu sözleşmenin temeli, Türk Borçlar Kanunu’nun 520 ila 525. maddeleri arasında düzenlenen simsarlık (tellallık) hükümleridir. TBK m. 520 uyarınca simsar, tarafları bir sözleşme kurmaya yönlendirdiği veya sözleşmenin kurulmasına aracılık ettiği takdirde ücrete hak kazanır. Aracılık eylemi, kat karşılığı inşaat projesine özgü olmalıdır; tesadüfî bir tanışma simsarlık sayılmaz. Yargıtay, simsarın tarafları bilinçli bir şekilde ve o proje için bir araya getirdiğini ispatlamasını arar.

Aynı maddelerde, simsarın olağan masraflarının kendisine ait olacağı, ancak tarafların aksini kararlaştırabileceği belirtilmiştir. Uygulamada bu nokta sıklıkla göz ardı edilir; sözleşmede masraf paylaşımına dair açık bir hüküm bulunmaması hâlinde, simsar seyahat ve kırtasiye gibi giderleri talep edemeyebilir. Bu nedenle, yazılı metinde “masrafların kime ait olacağı”nın da düzenlenmesi isabetli olur.

Benzer Sözleşmelerle Farkları

Kat karşılığı arsa komisyon sözleşmesi çoğu zaman kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve vekâlet sözleşmesi ile karıştırılır. Aşağıdaki tablo, bu belgelerin temel ayrımlarını ortaya koymaktadır.

Özetle, komisyon sözleşmesi yalnızca aracılık faaliyetini konu edinirken, inşaat sözleşmesi temel yapım edimlerini düzenler; satış vaadi mülkiyet devri taahhüdüne odaklanır, vekâlet ise temsil yetkisi kurar. Bu ayrım, şekil şartlarını ve vergisel yükümlülükleri doğrudan etkiler.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı arsalarda emlakçı komisyonu ne kadardır?

Genellikle toplam inşaat değerinin veya arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin değerinin %2’si ile %4’ü arasında bir oran uygulanır. Oran tarafların serbest iradesiyle belirlenir ve sözleşmede açıkça yazılması gerekir.

Kat karşılığı komisyon sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Hayır, Türk Borçlar Kanunu yazılı şekil aramaz; sözlü anlaşma da geçerlidir. Ancak olası bir uyuşmazlıkta komisyon hakkını ispat etmek için yazılı belge şarttır. Yargıtay kararları, ispat yükünün komisyoncuda olduğunu ve bunun ancak yazılı delille sağlanabileceğini vurgulamaktadır.

Müteahhit arsa sahibine yüzde kaç verir?

Bu soru kat karşılığı inşaat sözleşmesini ilgilendirir. Piyasa koşullarında arsa sahibine, proje toplam bağımsız bölüm sayısının genellikle %40 ila %50’si arasında pay verilir. Kesin oran arsanın konumuna, imar durumuna ve inşaat maliyetlerine göre değişir.

Komisyon sözleşmesinde cezai şart konulabilir mi?

Evet, taraflar anlaşarak sözleşmeye cezai şart ekleyebilir. Örneğin, komisyoncunun aracılığı ile tanışan tarafların komisyoncuyu devre dışı bırakarak kendi aralarında anlaşması halinde belirli bir ceza öngörülebilir. Bu hükmün caydırıcı olması için tutarın piyasa rayicine uygun belirlenmesi gerekir.

Sözleşme noterde yapılmalı mı?

Zorunlu değildir. Adi yazılı şekil yeterlidir. Bununla birlikte, taraflar noterde imza tasdiki yaptırarak belgenin ispat gücünü artırabilir ve imza inkârını önleyebilirler.

Damga vergisini kim öder?

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça damga vergisi taraflarca eşit paylaşılır. Ancak uygulamada çoğu zaman komisyoncu, sözleşmeyi düzenleyen taraf olarak vergiyi kendisi öder. Vergi dairesine beyan yükümlülüğü de genellikle aynı kişiye aittir.

İmzadan Sonra Hangi Adımlar Atılmalı?

Sözleşme metni tamamlandıktan sonra izlenecek adımları bir zaman çizelgesi halinde aşağıda bulabilirsiniz.

Damga vergisi ödemesi için Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi (gib.gov.tr) üzerinden dijital vergi dairesi kullanılabilir. Belgeyi saklamak, zamanaşımı süresi içinde olası bir icra takibinde hayat kurtarır. 5 yıl dolmadan belgeyi imha etmek, alacağın tahsil kabiliyetini riske atar.

2026 Yılı Harç ve Masraf Tablosu

2026 yılı itibarıyla kat karşılığı arsa komisyon sözleşmesiyle ilişkili güncel harç ve masraflar aşağıdadır.

Bu tutarlar yaklaşık değerlerdir. Noter ücretleri ve vergi oranları her yıl güncellendiği için, sözleşmeyi imzalamadan önce güncel rakamları ilgili noterlikten veya vergi dairesinden teyit etmekte yarar vardır.