¿Qué son los elementos comunes en la propiedad horizontal?

Los elementos comunes son todas aquellas partes del edificio o del conjunto inmobiliario que pertenecen, en régimen de copropiedad, al conjunto de los propietarios. No pueden ser objeto de apropiación individual por ninguno de ellos porque resultan imprescindibles para el adecuado uso y disfrute de cada piso o local. El artículo 396 del Código Civil configura así la propiedad horizontal: un derecho singular y exclusivo sobre el espacio privativo y, al mismo tiempo, una copropiedad sobre los bienes que sirven de soporte a toda la finca.

En la práctica, estos espacios compartidos son el armazón que garantiza la habitabilidad, la seguridad y el funcionamiento diario. La ley los enumera de forma abierta: el suelo, el vuelo, la cimentación, las cubiertas, los elementos estructurales –pilares, vigas, forjados–, las fachadas, el portal, las escaleras, los ascensores, las instalaciones generales de agua, gas, electricidad, calefacción o saneamiento y cualquier otro servicio o recinto de uso colectivo. Además, se añaden todos aquellos que, sin aparecer en la lista, cumplan una función instrumental para el conjunto.

De esta calificación se desprenden dos consecuencias capitales: la indivisibilidad y la inalienabilidad separada. Ningún propietario puede vender, ceder ni gravar aisladamente uno de estos elementos, ya que pertenecen a la totalidad de los comuneros en proporción a su cuota de participación. Cualquier alteración que les afecte exige, como regla general, el acuerdo de la junta de propietarios, salvo los actos de administración ordinaria. Por eso constituyen el sustrato indisponible de la comunidad, protegido mediante mayorías cualificadas para toda modificación sustancial.

¿Cuál es el marco legal de las partes compartidas?

La regulación de las partes compartidas descansa sobre dos pilares: el ya citado artículo 396 del Código Civil y la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), con las relevantes reformas posteriores, entre las que destaca la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El Código Civil fija la base conceptual y remite a una ley especial, mientras que la LPH disciplina de forma detallada la constitución, la organización y el funcionamiento de la comunidad, y dedica numerosos preceptos a la delimitación, conservación y modificación de los elementos colectivos.

Gran parte de las normas que afectan a estos bienes comunes tiene carácter imperativo: ni los estatutos de la comunidad ni los acuerdos de la junta pueden contradecirlas. No obstante, la ley deja un margen de autorregulación. El título constitutivo –la escritura pública de división horizontal– y los estatutos pueden concretar qué elementos gozan de naturaleza común o privativa, siempre que no desvirtúen la función esencial del inmueble. Los estatutos también pueden regular el uso de determinadas zonas, repartir los gastos de forma diferente a la cuota o prever la atribución del uso privativo de ciertos espacios colectivos.

La LPH no contiene una lista cerrada de bienes comunes, sino que se remite al título constitutivo y a la propia naturaleza de las cosas. Por ello, cuando surge una controversia, la calificación definitiva suele requerir una interpretación integradora de la escritura de división horizontal, los estatutos y la propia ley, apoyada en la doctrina jurisprudencial.

Para resolver la duda de qué elementos son comunes en una comunidad concreta, conviene seguir estos pasos:

1. Consultar la escritura de división horizontal y la descripción registral de la finca.
2. Revisar los estatutos, donde a menudo se clarifican espacios ambiguos.
3. Comprobar si el documento ha sido modificado posteriormente en junta e inscrito en el Registro.
4. En caso de silencio o contradicción, aplicar los criterios generales del artículo 396 CC y la jurisprudencia.

¿Cómo se diferencian las zonas de titularidad común de los elementos privativos?

El contraste entre la parte privativa y la parte compartida constituye el eje de toda la propiedad horizontal. El elemento privativo es un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente –generalmente una vivienda o un local– sobre el que su titular ejerce un derecho de propiedad exclusivo. Por el contrario, los bienes comunes pertenecen a todos los propietarios en copropiedad indivisible y están destinados al servicio general del edificio.

Los criterios de diferenciación son tres: el destino, el uso y la mención en el título constitutivo. En principio, será privativo todo aquello que figure como espacio independiente y cerrado, con acceso directo desde la vía pública o desde un elemento común, y que aparezca como tal en la descripción registral. Sin embargo, la calificación puede matizarse cuando los estatutos o los acuerdos comunitarios atribuyen el uso exclusivo de una zona colectiva a uno o varios propietarios sin alterar su naturaleza jurídica.

A modo orientativo, estos son algunos ejemplos en cada categoría:

Supuestos fronterizos: terrazas y patios

La distinción no siempre es pacífica. Existen casos limítrofes –como las terrazas a nivel de un piso o los patios interiores contiguos a un local– que la jurisprudencia ha ido perfilando. En estos casos, la escritura de división horizontal y la propia configuración física resultan determinantes. Una terraza que figure como común, aunque su acceso sea exclusivo, sigue siendo común. Por tanto, cualquier cerramiento o modificación requiere acuerdo comunitario, incluso si se lleva disfrutando de ella durante años en solitario. Un error frecuente es creer que el uso prolongado transforma el elemento en privativo; la propiedad no se adquiere por el mero paso del tiempo ni por la tolerancia de los vecinos.

¿Qué clases de elementos de naturaleza común reconoce la ley?

La doctrina y la práctica han elaborado una clasificación de los elementos de naturaleza común que, sin estar recogida en un único artículo, se desprende del conjunto de la LPH y del artículo 396 CC. Esta tipología orienta el régimen jurídico aplicable, sobre todo en cuanto a las mayorías necesarias para modificarlos o para imponer gastos.

• Elementos comunes por naturaleza: son aquellos que constituyen la esencia del edificio y sin los cuales no podría existir. Incluyen el suelo y el vuelo, la cimentación, los pilares, las vigas, los forjados, las fachadas y la cubierta. Su carácter común es indisponible.
• Elementos comunes por destino: son aquellos que, sin ser estrictamente estructurales, están destinados al servicio o disfrute de todos los propietarios. Ejemplos típicos: patios, jardines, piscinas, pistas deportivas, cuartos de instalaciones o locales de portería. Su naturaleza común deriva de la función colectiva que desempeñan.
• Elementos comunes esenciales y no esenciales: distinción de gran relevancia práctica. Los esenciales —estructura, fachada y cubierta— son aquellos cuya alteración afecta a la seguridad o configuración general y requiere mayorías reforzadas o incluso unanimidad. Los no esenciales admiten una intervención más ágil, con acuerdos por mayorías cualificadas ordinarias.

El elenco del artículo 396 CC tiene carácter abierto. Cualquier elemento que cumpla una función de servicio colectivo podrá ser calificado como común, aun sin aparecer expresamente en el texto legal. Esto incluye, por ejemplo, una instalación de paneles solares compartida o un sistema de videovigilancia que sirva a toda la finca.

¿Cuál es el régimen de uso y disfrute de estas zonas?

Todo propietario goza del derecho de uso y disfrute de las zonas comunes conforme a su naturaleza y destino. El único límite es el respeto al interés de la comunidad y la prohibición de menoscabar los derechos de los demás copropietarios. Se trata de una facultad inherente a la copropiedad horizontal que la junta no puede restringir arbitrariamente.

La LPH no detalla un catálogo cerrado de conductas permitidas, pero faculta a la comunidad para aprobar normas de régimen interior que disciplinen el uso dentro de límites razonables. Es frecuente que los estatutos o los acuerdos fijen horarios para la piscina, condiciones para el uso del ascensor durante mudanzas, normas sobre tenencia de animales en las áreas compartidas o la prohibición de tender ropa en fachadas. Estas limitaciones son válidas siempre que no supongan una privación total del derecho de uso ni impongan cargas desproporcionadas.

El principio fundamental es el uso racional: no se pueden realizar actividades que dañen el elemento, impidan su utilización por otros o perturben gravemente la convivencia. Quien sufra un perjuicio por un uso abusivo está legitimado para exigir el cese y reclamar daños y perjuicios. Además, la junta de propietarios puede adoptar acuerdos que prohíban actividades molestas, insalubres o peligrosas, conforme al artículo 7.2 de la LPH.

Escenario práctico: un vecino almacena enseres en el rellano de la escalera de forma habitual. Esa conducta impide el paso y constituye un riesgo en caso de emergencia. Cualquier comunero puede solicitar al presidente que requiera la retirada y, si no se atiende, la junta puede aprobar una prohibición expresa.

¿Es posible atribuir un uso privativo sobre zonas comunes y cómo se autoriza?

La atribución del uso privativo de una zona común a uno o varios propietarios es una figura de gran trascendencia práctica. Permite que determinados espacios de titularidad comunitaria –terrazas a nivel de piso, patios colindantes con un local, plazas de garaje no vinculadas registralmente o ciertos trasteros– sean utilizados de manera exclusiva por un comunero sin que pierdan su naturaleza de bien común. El elemento sigue perteneciendo a todos, pero su disfrute se reserva a uno o varios titulares concretos.

Para que esta atribución sea jurídicamente eficaz se requiere un acuerdo de la junta de propietarios adoptado por la mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintos de las cuotas de participación. Este quórum reforzado garantiza que la decisión cuente con un respaldo suficiente y que ningún comunero resulte privado del disfrute sin una justificación sólida.

Condiciones de fondo y error frecuente

El acuerdo debe cumplir dos condiciones: la atribución no puede impedir el uso común por el resto de los propietarios en condiciones de igualdad, ni alterar el título constitutivo o los estatutos, salvo que se proceda a su modificación simultánea con los requisitos legales. Muchos estatutos ya contemplan de antemano la posibilidad de uso privativo de ciertos elementos y fijan las condiciones, lo que agiliza notablemente el proceso.

Un error frecuente es creer que basta una mayoría simple o un simple permiso del presidente para consolidar un uso exclusivo. La falta del quórum de tres quintos convierte la atribución en ineficaz y cualquier obra basada en ella podría ser impugnada.

Ejemplo práctico: plaza de garaje no vinculada

Imagine una comunidad con plazas de garaje en superficie que no están vinculadas registralmente a ninguna vivienda. La junta puede acordar, con la mayoría de tres quintos, atribuir el uso exclusivo de una de esas plazas a un vecino con movilidad reducida, siempre que no se impida al resto el acceso a las demás plazas y se refleje en acta.

¿Cómo se adoptan los acuerdos sobre obras, reparaciones y mantenimiento?

El régimen de adopción de acuerdos sobre obras, reparaciones y mantenimiento de los elementos colectivos se articula en función del tipo de intervención.

Tipos de obras y mayorías necesarias

Todo propietario está obligado a contribuir a los gastos de las obras necesarias, incluso si votó en contra. Existe una salvedad: cuando el gasto no sea necesario para la adecuada conservación y su importe supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente puede quedar exonerado de contribuir, pero a cambio perderá el derecho a beneficiarse de la mejora.

Decisión rápida: si la obra es imprescindible para la seguridad y la urgencia no admite demora, el presidente –o en su defecto el administrador– puede ejecutarla de inmediato y convocar luego a la junta para ratificarla y liquidar los gastos.

¿Cómo se distribuyen los gastos de conservación y reparación?

La distribución de los gastos que generan estos elementos se rige por el principio general de proporcionalidad a la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Cada piso o local asume un porcentaje determinado, salvo que los estatutos o un acuerdo unánime hayan establecido otro sistema de reparto. Esta regla vale tanto para los gastos ordinarios como para las derramas extraordinarias.

No obstante, los estatutos pueden incluir especialidades que respondan a situaciones de uso diferencial. Es habitual que en comunidades con ascensor, los locales o viviendas en planta baja queden exentos de contribuir a su mantenimiento si así se prevé expresamente. También se pueden imputar ciertos gastos que solo beneficien a una parte de los propietarios exclusivamente a estos, siempre que los estatutos o el acuerdo de junta así lo dispongan con el quórum adecuado.

Precaución práctica: la exoneración unilateral del pago de los gastos necesarios no es admisible, porque derivan de la propia estructura del edificio y su mantenimiento es ineludible. El impago habilita a la comunidad para reclamar la deuda judicialmente, incluido el embargo y la ejecución sobre la vivienda o local del deudor.

Cálculo sencillo de una derrama

Si la cuota de un piso es del 2,5 % y la derrama total asciende a 20 000 €, ese propietario deberá abonar 500 €. Los recibos deben desglosar el importe total, la cuota aplicada y el plazo de pago.

¿Qué derechos y obligaciones tienen los propietarios respecto de estos elementos?

Cada propietario ocupa una posición jurídica que se articula en un haz de derechos y obligaciones recogidos en la LPH y, en su caso, en los estatutos y reglamentos de régimen interior.

Derechos:

• Derecho de uso de las zonas comunes conforme a su naturaleza y destino.
• Derecho de información sobre acuerdos, cuentas y cualquier circunstancia relevante de la comunidad.
• Derecho de voto en las juntas, con la ponderación de la cuota de participación, para decidir sobre los asuntos que afecten a los bienes compartidos.

Obligaciones:

• Respetar la integridad de los elementos, absteniéndose de dañarlos o menoscabarlos.
• No alterar ningún elemento común sin la autorización preceptiva. Cualquier obra que afecte a una pared maestra, un forjado o la fachada exige acuerdo previo con el quórum correspondiente.
• Comunicar a la comunidad cualquier daño o desperfecto detectado para que se puedan adoptar las medidas oportunas.
• Contribuir a los gastos comunes en la proporción que corresponda según la cuota de participación.

Un ejemplo de infracción y su consecuencia

Un propietario decide instalar un aparato de aire acondicionado perforando la fachada sin pedir permiso a la junta. Se trata de una alteración de un elemento común que requiere acuerdo. La comunidad puede exigir la retirada y la reposición a su estado original, además de repercutir el coste de la reparación al infractor.

¿Qué dice la jurisprudencia sobre estos espacios compartidos?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales ha contribuido de forma decisiva a perfilar el concepto y el régimen de estos espacios, resolviendo numerosos supuestos de contornos difusos.

• La Sentencia del Tribunal Supremo de 2016 confirmó el carácter común de las terrazas a nivel de piso privativo aunque su uso estuviera reservado a un único propietario, y subrayó que la naturaleza común prevalece con independencia del uso exclusivo atribuido.
• La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 2018 reiteró que la mera tolerancia de un disfrute exclusivo no convierte el elemento en privativo ni legitima alteraciones unilaterales.
• La STS de 2020, sobre obras en fachada, insistió en que colocar aparatos de aire acondicionado o cerrar terrazas constituye una alteración de un elemento común que requiere acuerdo comunitario, sin que la aquiescencia tácita supla la falta de aprobación formal cuando se trata de una modificación sustancial.

Estas resoluciones revelan un criterio jurisprudencial proteccionista, que matiza la definición legal según las circunstancias concretas y recuerda que ni la autonomía de la voluntad ni los usos tolerados pueden vaciar de contenido la protección que la ley dispensa a los elementos esenciales para la vida del edificio.

Error común: interpretar el silencio del resto de vecinos como consentimiento. La jurisprudencia exige un acuerdo expreso; el mero paso del tiempo no convierte una obra ilegal en legal.

¿Cómo se resuelven los conflictos frecuentes sobre el uso de las zonas colectivas?

Los roces vecinales suelen surgir por el uso abusivo, las modificaciones no autorizadas o la falta de claridad sobre qué es común y qué es privativo. Para resolverlos sin llegar a la vía judicial, conviene seguir un itinerario escalonado:

1. Diálogo directo y queja al presidente para que requiera el cese de la conducta.
2. Convocatoria de junta extraordinaria si el asunto no admite demora, a fin de adoptar un acuerdo.
3. Acuerdo comunitario prohibiendo la actividad o exigiendo la reposición. Si el infractor es un propietario, el acuerdo debe contar con la mayoría correspondiente (generalmente simple, salvo que la medida afecte a elementos esenciales).
4. Requerimiento fehaciente –burofax o acta notarial– antes de acudir al juzgado.
5. Vía judicial: el presidente, con autorización de la junta, puede interponer la demanda. La acción caduca a los tres meses desde la adopción del acuerdo si se impugnan acuerdos, pero la acción para la cesación de actividades prohibidas no está sujeta a ese plazo.

Consejo experto: documente siempre por escrito y con fotografías las situaciones conflictivas, pues serán prueba esencial si el caso llega a los tribunales.

---

Preguntas frecuentes

¿Qué son elementos comunes?
Son las partes del edificio que pertenecen en copropiedad a todos los propietarios y que resultan necesarias para el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales. Incluyen desde la estructura y las fachadas hasta las instalaciones generales, los patios y cualquier servicio colectivo. Su régimen aparece recogido en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cuáles son los elementos en común?
Los elementos comunes típicos son la cimentación, los pilares, las vigas, las fachadas, la cubierta, el portal, las escaleras, los ascensores, las conducciones generales de agua, gas, electricidad y saneamiento, así como jardines y patios comunitarios. En definitiva, todo aquello que no sea susceptible de apropiación individual y sirva al conjunto del inmueble.

¿Qué son los elementos comunes?
Son aquellos espacios, infraestructuras y servicios del edificio que no pertenecen en exclusiva a ningún propietario, sino a la totalidad de los comuneros, y están destinados al servicio general. La lista legal es abierta y puede completarse con lo que disponga el título constitutivo.

¿Cuáles son sus elementos comunes?
En cada comunidad, los elementos comunes concretos se identifican mediante la escritura de división horizontal y los estatutos. La ley ofrece una enumeración orientativa que comprende los elementos estructurales, las fachadas, las cubiertas, las instalaciones generales y todos aquellos recintos o servicios que sirvan al conjunto.

¿Se puede cerrar una terraza de uso privativo que es elemento común?
Sí, pero solo con autorización de la comunidad. El cierre de una terraza que mantiene la condición de elemento común constituye una alteración de la configuración del edificio. Dependiendo de su alcance, se necesitará un acuerdo de la junta con mayoría de tres quintos o, si la modificación afecta de manera sustancial a la fachada, la unanimidad. Cualquier cerramiento ejecutado sin dicha autorización puede ser impugnado judicialmente y obligará a reponer el elemento a su estado original.