หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าบ้าน: วิธีบอก เลิก สัญญา เช่า บ้าน อย่างถูกต้องตามกฎหมาย (2026)

การบอก เลิก สัญญา เช่า บ้าน เป็นขั้นตอนที่ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องทำให้ถูกต้อง เพื่อยุติสัญญาเช่าอย่างมีผลทางกฎหมาย หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านจึงเป็นเอกสารสำคัญที่แสดงเจตนาฝ่ายเดียวอย่างชัดเจน ช่วยป้องกันข้อโต้แย้งในภายหลัง ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้านหรือผู้พักอาศัย การเข้าใจวิธีจัดทำและส่งหนังสือ รวมถึงข้อควรระวังต่าง ๆ จะช่วยให้คุณจัดการกับการสิ้นสุดสัญญาเช่าได้ราบรื่น

หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านคืออะไร

หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าบ้าน คือ หนังสือที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ออกเพื่อแสดงความประสงค์บอกเลิกสัญญาเช่าบ้าน (Lease Agreement) ถือเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวที่ทำให้สัญญาสิ้นสุดลงเมื่อมีผลตามที่ตกลงหรือตามกฎหมาย หนังสือฉบับนี้ไม่ใช่ตราสารเปลี่ยนมือ แต่เป็นหลักฐานแห่งการบอกกล่าวเลิกสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถใช้อ้างอิงตามเงื่อนไขในสัญญาหรือบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยเช่าทรัพย์

การใช้สิทธิบอกเลิกจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา เช่น การผิดนัดชำระค่าเช่า หรือการนำทรัพย์ไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ และต้องดำเนินการตามระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้าให้ถูกต้องด้วย

จำเป็นต้องทำหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่

จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือเสมอ แม้กฎหมายไม่ได้บังคับให้บอกเลิกสัญญาเช่าด้วยหนังสือเสมอไป แต่การเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรให้ความแน่นอนทางกฎหมาย หลีกเลี่ยงปัญหาการพิสูจน์ว่ามีการบอกเลิกกันจริงหรือไม่ การบอกเลิกด้วยวาจาทำได้ แต่ขาดหลักฐานที่หนักแน่น หากเกิดข้อพิพาทขึ้นศาลจะพิสูจน์ยากกว่ามาก

สำหรับกรณีที่ทั้งสองฝ่ายตกลงเลิกสัญญาโดยพร้อมใจกัน อาจจัดทำ “ข้อตกลงยกเลิกสัญญา” (Mutual Termination Agreement) แทน แต่ยังคงควรมีหลักฐานเป็นหนังสือเช่นกัน

เอกสารที่ต้องเตรียมก่อนการบอกเลิกสัญญา

การเตรียมเอกสารครบถ้วนช่วยให้กระบวนการรวดเร็ว ลดการติดขัด ก่อนจัดทำหนังสือบอกเลิก ควรรวบรวมสิ่งต่อไปนี้

สัญญาเช่าบ้านและเอกสารยืนยันตัวตน

• สัญญาเช่าบ้าน ฉบับจริงหรือสำเนาถูกต้อง เพื่อตรวจสอบเงื่อนไขการเลิกสัญญา ระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้า และข้อกำหนดเรื่องเงินมัดจำ
• บัตรประชาชน ของคู่สัญญาที่มีชื่อในสัญญา กรณีนิติบุคคลให้ใช้หนังสือรับรองนิติบุคคลที่ออกไม่เกิน 6 เดือน

เอกสารประกอบเพิ่มเติม

• ทะเบียนบ้าน ของทรัพย์สินที่เช่า หากต้องยืนยันที่อยู่หรือใช้ประกอบการส่งมอบ
• หนังสือมอบอำนาจ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ ในกรณีที่ผู้ดำเนินการไม่ใช่คู่สัญญาโดยตรง
• หลักฐานการแจ้งเตือนก่อนหน้านี้ เช่น หนังสือเตือนการผิดนัดชำระค่าเช่า (ถ้ามี)
• แบบฟอร์มบอกเลิกที่ร่างไว้ล่วงหน้า เพื่อให้กรอกข้อมูลได้ตรงกับสัญญา

จุดตัดสินใจ: หากเอกสารใดไม่สมบูรณ์ หรือเงื่อนไขในสัญญามีข้อจำกัดเรื่องการเลิกสัญญา ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนลงมือ เพื่อเลี่ยงข้อโต้แย้งว่าการบอกเลิกไม่ชอบด้วยสัญญา

ขั้นตอนการบอก เลิก สัญญา เช่า บ้าน

เมื่อคุณพร้อมแล้ว ต่อไปนี้คือขั้นตอนหลักที่ควรปฏิบัติอย่างเป็นลำดับ

ขั้นตอนที่ 1: ทบทวนสัญญาและเงื่อนไข

เปิดสัญญาเช่าบ้านอ่านข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะระยะเวลาบอกกล่าวล่วงหน้า (Notice Period) เช่น 30 วัน หรือตามที่คู่สัญญาตกลง หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ ให้ใช้มาตรา 566 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกำหนดให้บอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 1 งวดการชำระค่าเช่า ตรวจสอบด้วยว่ามีเหตุให้บอกเลิกหรือไม่ เช่น ผู้เช่าค้างค่าเช่า หรือนำบ้านไปใช้ผิดวัตถุประสงค์

ขั้นตอนที่ 2: ร่างหนังสือบอกเลิก

ร่างหนังสือโดยระบุชื่อ–ที่อยู่ของทั้งสองฝ่าย วันที่ออกหนังสือ ข้อความแสดงเจตนาเลิกสัญญา ระบุเหตุผล (ถ้ามี) และจำนวนวันบอกกล่าวล่วงหน้า แนบสำเนาสัญญาเช่าไปด้วย และระบุวันที่คาดว่าสัญญาจะสิ้นสุดลง การร่างมักใช้เวลาไม่เกิน 1 วัน

ขั้นตอนที่ 3: จัดส่งหนังสือให้คู่สัญญาอีกฝ่าย

วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อให้มีหลักฐานการรับมอบที่ชัดเจน หรือส่งมอบด้วยตนเองโดยให้ผู้รับลงลายมือชื่อและวันที่ในสำเนาคู่ฉบับ หลีกเลี่ยงการแจ้งทางวาจาหรือแอปพลิเคชันที่ไม่มีหลักฐานถาวร การจัดส่งใช้เวลาประมาณ 1–3 วัน

ขั้นตอนที่ 4: รอระยะเวลาบอกกล่าวให้ครบถ้วน

นับจากวันที่ผู้รับได้รับหนังสือ ให้รอตามระยะเวลาที่ระบุ ในระหว่างนี้สัญญายังมีผลผูกพัน คู่สัญญายังต้องปฏิบัติตามหน้าที่ เช่น จ่ายค่าเช่าและดูแลทรัพย์สินต่อไป

ขั้นตอนที่ 5: สิ้นสุดสัญญาและคืนทรัพย์สิน

เมื่อพ้นกำหนดบอกกล่าว สัญญาเช่าเป็นอันเลิกกัน ผู้เช่าต้องส่งมอบคืนบ้านในสภาพที่ตกลงกันไว้ ผู้ให้เช่ามีหน้าที่คืนเงินมัดจำภายในเวลาอันควร หากไม่มีความเสียหายหรือค่าเช่าค้างชำระ ควรทำบันทึกส่งมอบทรัพย์สินและรับคืนเงินมัดจำเป็นลายลักษณ์อักษร กระบวนการนี้ใช้เวลา 1–7 วัน

ขั้นตอนที่ 6: จดทะเบียนเลิกสัญญา (เฉพาะกรณีที่จดทะเบียนไว้)

สำหรับสัญญาเช่าที่เคยไปจดทะเบียนต่อกรมที่ดิน คู่สัญญาต้องไปจดทะเบียนเลิกสัญญาที่สำนักงานที่ดินด้วย มิฉะนั้นบุคคลภายนอกอาจยังถือว่าสัญญาเช่ามีผลอยู่ ขั้นตอนนี้ใช้เวลา 1–3 วันทำการ

หากผู้เช่าไม่ย้ายออกหรือผู้ให้เช่าไม่คืนเงินมัดจำ แม้พ้นกำหนดแล้ว ควรปรึกษาทนายความเพื่อดำเนินการฟ้องขับไล่หรือเรียกร้องหนี้ตามกฎหมายต่อไป

ตัวอย่างหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าบ้าน

ตารางต่อไปนี้แสดงแบบฟอร์มเปล่าและตัวอย่างการกรอกของผู้ให้เช่า (นายสมชาย แซ่ลี้) ถึงผู้เช่า (นายประสงค์ วิริยะ) คุณสามารถปรับข้อมูลให้ตรงกับสัญญาของคุณได้

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยในการกรอก เว้นวันที่ออกหนังสือไม่ชัดเจน ส่งผลต่อการนับวันบอกกล่าว การระบุเหตุผลโดยไม่จำเป็นหรือคลุมเครือ ใช้จำนวนวันบอกกล่าวไม่ตรงกับสัญญา (เช่น 15 วัน เมื่อสัญญากำหนด 30 วัน) และไม่ระบุวิธีการคืนเงินมัดจำไว้ล่วงหน้า

เปรียบเทียบระหว่างหนังสือบอกเลิกกับเอกสารอื่นที่คล้ายคลึง

การเลือกใช้เอกสารผิดประเภทอาจทำให้กระบวนการทางกฎหมายล่าช้า ตารางนี้ช่วยแยกแยะความแตกต่าง

ค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในการบอกเลิกสัญญา

ตารางประมาณการระยะเวลาทั้งกระบวนการ

ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น

• การส่งจดหมายลงทะเบียนตอบรับ: 30–100 บาท
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเลิกสัญญาที่สำนักงานที่ดิน: ประมาณ 50–200 บาท (กรณีที่มีการจดทะเบียน)
• ค่าปรึกษาทนายความหรือการฟ้องขับไล่: มีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นประมาณ 3,000–15,000 บาท หรือมากกว่า ตามความซับซ้อน
• หนังสือบอกเลิกสัญญาเองไม่ใช่ตราสารที่ต้องปิดอากรแสตมป์ เว้นแต่มีข้อความที่ถือเป็นการรับเงิน

ข้อควรระวังและข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

เพื่อให้การบอกเลิกมีผลสมบูรณ์ หลีกเลี่ยงปัญหาเหล่านี้

1. ใช้ระยะเวลาบอกกล่าวไม่ตรงกับสัญญา

หลายคนนับวันแต่วันส่งแทนที่จะเป็นวันที่ผู้รับได้รับ หรือใช้จำนวนวันสั้นเกินกว่าที่กฎหมายหรือสัญญากำหนด การบอกเลิกอาจตกเป็นโมฆะหากบอกกล่าวไม่พียงพอ

2. ส่งหนังสือโดยไม่มีหลักฐาน

การแจ้งด้วยวาจาหรือส่งจดหมายธรรมดา ทำให้ยากต่อการพิสูจน์ในชั้นศาล ควรเลือกวิธีที่มีหลักฐานการรับ เช่น ไปรษณีย์ตอบรับ หรือมอบด้วยตนเองพร้อมลายเซ็นรับรอง

3. ไม่ตรวจสอบเงื่อนไขพิเศษในสัญญา

สัญญาบางฉบับระบุให้บอกเลิกได้เฉพาะเมื่อมีการผิดนัดชำระค่าเช่า หรือต้องแจ้งล่วงหน้านานถึง 60 วัน การละเลยข้อนี้หมายความว่าการบอกเลิกไม่ชอบและไม่มีผล

4. บอกเลิกด้วยวาจา

แม้ทำได้ แต่ขาดน้ำหนักในทางกฎหมาย ควรหลีกเลี่ยงและทำเป็นหนังสือเสมอ เพื่อป้องกันคู่สัญญากลับคำ

5. ยึดเงินมัดจำโดยไม่แจ้งเหตุ

ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินมัดจำภายในเวลาอันควร หากไม่มีค่าเสียหายหรือค่าเช่าค้างชำระ ต้องระบุเหตุผลและทำบันทึก หากยึดไว้โดยไม่มีเหตุ อาจถูกฟ้องเรียกคืนพร้อมดอกเบี้ย

กรณีพิเศษที่ควรรู้

บางสถานการณ์มีรายละเอียดปลีกย่อยที่บทความทั่วไปอาจไม่กล่าวถึง

บอกเลิกก่อนครบกำหนดสัญญา

หากสัญญาไม่มีข้อให้บอกเลิกก่อนครบอายุ การบอกเลิกก่อนกำหนดอาจถือว่าผิดสัญญา ต้องรับผิดค่าเสียหายหรือค่าปรับตามที่ตกลง อย่างไรก็ตาม หากผู้เช่าไม่สามารถอยู่อาศัยได้เพราะผู้ให้เช่าไม่แก้ไขความบกพร่องของบ้าน ผู้เช่าอาจใช้สิทธิเลิกสัญญาโดยอาศัยหลักกฎหมายทั่วไป แต่ยังคงมีความเสี่ยงในการถูกโต้แย้ง

ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า

ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า หากสัญญากำหนดไว้ หรือใช้มาตรการตามมาตรา 574 โดยบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระภายในกำหนด เมื่อไม่ชำระจึงเลิกสัญญาได้ ต้องส่งหนังสือเตือนก่อนเสมอ

การเช่าเพื่อพาณิชย์

การเลิกสัญญาเช่าเพื่อพาณิชย์อาจมีกฎเกณฑ์เพิ่มเติม เช่น พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมฯ ซึ่งกำหนดอายุสัญญาขั้นต่ำและเงื่อนไขการบอกเลิกเฉพาะ ผู้ใช้งานควรตรวจสอบกฎหมายเฉพาะ

เหตุสุดวิสัยหรือสถานการณ์โรคระบาด

ไม่มีกฎหมายให้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติเพราะเหตุโรคระบาด แต่คู่สัญญาอาจเจรจาลดค่าเช่าหรือเลื่อนชำระได้ หากสัญญามีข้อกำหนดเรื่องเหตุสุดวิสัย (Force Majeure) ก็อาจนำมาปรับใช้ การบอกเลิกโดยอาศัยเหตุนี้ยังอาจถูกโต้แย้ง ศาลมักใช้ดุลพินิจปรับเวลาและความรับผิดตามความเหมาะสม

กฎหมายใหม่และลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์

ปัจจุบันสามารถลงลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ (Electronic Signature) บนหนังสือบอกเลิกได้ ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ อนุญาตให้ส่งทางอีเมลหรือแพลตฟอร์มที่มีระบบยืนยันตัวตน แต่ต้องมีหลักฐานการรับที่เชื่อถือได้ นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องจัดการข้อมูลส่วนบุคคลของผู้เช่าให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล (PDPA) เมื่อเก็บรักษาหนังสือบอกเลิก

10 คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q1: หาแบบฟอร์มหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านได้จากที่ไหน

คุณสามารถใช้ตัวอย่างและตารางกรอกข้อมูลในบทความนี้ได้ทันที โดยปรับรายละเอียดให้ตรงกับสัญญาเช่าของคุณ หน่วยงานราชการกลางไม่ได้ผลิตแบบฟอร์มสำเร็จรูปเฉพาะ แต่คุณอาจร่างขึ้นเองตามแนวทางที่ให้ไว้

Q2: ต้องใช้ทนายความหรือไม่

กรณีทั่วไปที่ไม่มีข้อพิพาท คุณสามารถจัดทำและส่งหนังสือด้วยตนเองได้ แต่เมื่อมีข้อโต้แย้งเรื่องเงินมัดจำ หรือผู้เช่าไม่ยอมออก แนะนำให้ปรึกษาทนายความเพื่อลดความเสี่ยงทางกฎหมาย

Q3: ถ้าไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร จะบอกเลิกอย่างไร

สามารถจัดทำหนังสือบอกเลิกและอ้างอิงรายละเอียดการเช่าที่มีอยู่ (เช่น จำนวนค่าเช่า ทรัพย์สินที่เช่า) ได้ พยานบุคคลหรือหลักฐานอื่นจะช่วยเสริมความน่าเชื่อถือหากเกิดข้อโต้แย้ง

Q4: จำเป็นต้องจดทะเบียนเลิกสัญญาเช่าบ้านหรือไม่

จำเป็นเฉพาะกรณีที่สัญญาเช่านั้นเคยจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน หากไม่ไปจดทะเบียนเลิก บุคคลภายนอกอาจยังถือว่าสัญญามีผล ส่วนสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน ไม่ต้องดำเนินการ

Q5: ดูตัวอย่างจริงได้ที่ไหน

ดูตารางตัวอย่างในหัวข้อ “ตัวอย่างหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าบ้าน” ด้านบนได้เลย มีทั้งแบบฟอร์มเปล่าและการกรอกข้อมูลสมมุติให้คุณใช้อ้างอิง

Q6: ผู้เช่าไม่ย้ายออกหลังได้รับหนังสือบอกเลิก ทำอย่างไร

คุณควรยื่นฟ้องขับไล่ต่อศาล โดยใช้หนังสือบอกเลิกเป็นหลักฐานว่าสัญญาสิ้นสุดแล้ว ควรมีทนายแนะนำเพื่อประเมินเวลาและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี

Q7: แก้ไขหรือเพิกถอนหนังสือบอกเลิกได้ไหมหลังจากส่งแล้ว

การบอกเลิกเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวเมื่อแสดงเจตนาออกไปแล้วมีผล หากทั้งสองฝ่ายตกลงกันอาจทำข้อตกลงให้สัญญาเช่าเดินหน้าต่อได้ เสมือนต่ออายุสัญญาใหม่ แต่ต้องดำเนินการก่อนสัญญาสิ้นสุดลงหรือหลังจากนั้นโดยความยินยอมร่วมกัน

Q8: ต้องติดอากรแสตมป์หรือไม่

หนังสือบอกเลิกสัญญาไม่ถือเป็นตราสารที่ต้องปิดอากรแสตมป์ นอกจากว่าจะมีข้อความที่เข้าลักษณะเป็นการออกใบเสร็จรับเงิน หรือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าที่ต้องเสียอากร

Q9: เช่าบ้านที่ไม่มีทะเบียนบ้าน จะส่งหนังสือได้หรือไม่

สามารถส่งได้ตามที่อยู่ที่ระบุในสัญญา หรือตามที่ผู้เช่าแจ้งไว้ หากผู้เช่ารับหนังสือเองและลงนามรับ ถือว่ามีหลักฐาน ควรยืนยันตัวตนด้วยบัตรประชาชนของผู้รับ

Q10: ผู้เช่าต้องการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด จะอ้างเหตุอะไรได้บ้าง

หากสัญญาระบุเงื่อนไขการบอกเลิกก่อนกำหนด เช่น การแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันและอาจเสียค่าปรับ ผู้เช่าต้องทำตามนั้น หากสัญญาไม่มีข้อให้บอกเลิกก่อนครบกำหนด การเลิกก่อนอาจก่อให้เกิดความรับผิดตามสัญญา เว้นแต่จะเจรจากับผู้ให้เช่าได้เป็นกรณีไป