แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน Word 2569

แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้านคืออะไร

แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน หรือสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย คือหนังสือที่ทำขึ้นระหว่างผู้ให้เช่าซึ่งเป็นเจ้าของบ้านกับผู้เช่า เพื่อกำหนดเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ในบ้านชั่วคราว โดยมีค่าเช่าเป็นค่าตอบแทน คู่สัญญามีสิทธิและหน้าที่ตามที่ระบุในสัญญา ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

บทความนี้จะแนะนำให้คุณเข้าใจองค์ประกอบสำคัญและดาวน์โหลด แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน word ฉบับปรับปรุงสำหรับปี 2569 โดยคุณสามารถแก้ไขไฟล์ .docx ได้ทันทีตามข้อตกลงของคู่สัญญา

ประโยชน์ของการใช้แบบฟอร์มที่เป็นลายลักษณ์อักษร

• ระบุตัวตนของคู่สัญญาและทรัพย์สินได้แน่ชัด
• ลดข้อโต้แย้งเรื่องค่าเช่า เงินประกัน และระยะเวลาเช่า
• ใช้เป็นหลักฐานในการบอกเลิกสัญญาหรือฟ้องร้องบังคับคดี
• รองรับการแนบเอกสารประกอบ เช่น ทะเบียนบ้าน สำเนาบัตรประชาชน

แม่แบบที่ปรับใช้ได้กับบ้านหลายประเภท

แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน word นี้เหมาะสำหรับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย หากคุณเช่าคอนโดมิเนียมหรือที่ดินเปล่า ควรใช้แบบฟอร์มเฉพาะแยกต่างหาก ซึ่งเรามีตารางเปรียบเทียบให้ในส่วนท้ายบทความ

จำเป็นต้องทำสัญญาเช่าบ้านเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่

จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แม้ว่าบางกรณีกฎหมายจะไม่ได้บังคับก็ตาม การมีเอกสารที่ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายช่วยป้องกันปัญหาในอนาคตได้ดีกว่าการตกลงด้วยวาจา

กรณีอายุเช่าไม่เกิน 3 ปี

กฎหมายมิได้บังคับให้ทำเป็นหนังสือสำหรับสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ท่านสามารถตกลงด้วยวาจาได้และยังคงมีผลบังคับตามกฎหมาย แต่การไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือมักก่อให้เกิดข้อพิพาทเรื่องจำนวนค่าเช่า กำหนดชำระ หรือเงื่อนไขอื่น ๆ ในภายหลัง ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่าอ้างว่าไม่ต้องจ่ายค่าประกัน ทั้งที่ได้ตกลงกันไว้ การมีสัญญาจะช่วยยุติข้อโต้แย้งได้ทันที

กรณีอายุเช่าเกิน 3 ปี

เมื่อสัญญาเช่ามีกำหนดเวลานานกว่า 3 ปี หรือเป็นการเช่าตลอดชีวิต ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานที่ดิน หากไม่ทำ สัญญาเช่านั้นจะมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ดังนั้น หากต้องการความมั่นคงในการพักอาศัยระยะยาว ควรจัดทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนให้ถูกต้อง

กฎง่าย ๆ : ถ้าเช่าไม่เกิน 3 ปี ควรมีสัญญาไว้เพื่อความปลอดภัย ถ้าเกิน 3 ปี ต้องทำสัญญาและจดทะเบียน มิฉะนั้นคุณจะได้รับความคุ้มครองเพียง 3 ปี

องค์ประกอบสำคัญที่ควรมีในสัญญาเช่าบ้าน

การจะใช้แบบฟอร์มให้เกิดประโยชน์สูงสุด คุณต้องกรอกข้อมูลให้ครบถ้วนทุกส่วน นี่คือองค์ประกอบที่แบบฟอร์มควรมี

ข้อมูลคู่สัญญาและทรัพย์สินที่เช่า

ระบุชื่อ-นามสกุลเต็ม ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน และหมายเลขบัตรประจำตัวประชาชนของทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ส่วนทรัพย์สินต้องระบุเลขที่บ้าน หมู่ ซอย ถนน แขวง เขต จังหวัด ให้ตรงกับทะเบียนบ้าน พร้อมลักษณะอาคาร (เช่น บ้านเดี่ยวสองชั้น) และพื้นที่ใช้สอยโดยประมาณ ความคลุมเครือตรงนี้อาจทำให้สัญญาไม่สมบูรณ์

ค่าเช่า เงินประกัน และวิธีการชำระ

กำหนดจำนวนค่าเช่าต่อเดือน วันที่ต้องชำระ (เช่น ทุกวันที่ 5) และช่องทางชำระ (โอนผ่านธนาคาร) ควรระบุเงินประกันความเสียหายไว้ชัดเจน ตัวอย่างเช่น เงินประกัน 2 เท่าของค่าเช่ารายเดือน และระบุเงื่อนไขการคืนว่าจะคืนภายในกี่วันหลังสัญญาสิ้นสุด โดยต้องไม่มีความเสียหายค้างชำระ

ระยะเวลาเช่าและการต่ออายุ

ระบุวันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดสัญญา ถ้าเปิดให้ต่อสัญญาได้ ให้ระบุว่าผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้าเป็นหนังสืออย่างน้อยกี่วัน เช่น 30 วันก่อนหมดสัญญา

ข้อห้ามและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์

ระบุสิ่งที่ห้ามทำ เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามดัดแปลงโครงสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ห้ามเช่าช่วง และอาจห้ามใช้เพื่อการพาณิชย์ ทั้งนี้ควรระบุให้สอดคล้องกับข้อเท็จจริงในการอยู่อาศัยจริง

การบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

กำหนดเหตุที่ให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ เช่น ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าติดต่อกัน 2 เดือน หรือผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ซ่อมแซมใหญ่ ควรระบุจำนวนวันที่ต้องแจ้งล่วงหน้าและวิธีบอกกล่าว

ค่าสาธารณูปโภคและการซ่อมแซม

แยกแยะภาระให้ชัดเจนว่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเก็บขยะ และค่าส่วนกลาง ใครเป็นผู้จ่าย ส่วนการซ่อมแซมเล็กน้อย (เช่น หลอดไฟ) เป็นหน้าที่ผู้เช่า ส่วนการซ่อมแซมโครงสร้างเป็นหน้าที่ผู้ให้เช่า

การเข้าตรวจสอบทรัพย์สิน

ผู้ให้เช่ามีสิทธิเข้าเยี่ยมชมบ้านได้เป็นครั้งคราว แต่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าตามเวลาอันสมควร เช่น 24 ชั่วโมง เพื่อไม่รบกวนความเป็นส่วนตัว

ตัวอย่างสัญญาเช่าบ้านที่กรอกข้อมูลแล้ว

ตัวอย่างข้อมูลสมมติต่อไปนี้ช่วยให้คุณมองเห็นภาพการกรอกข้อมูลใน แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน word ได้ง่ายขึ้น

คู่สัญญา

• ผู้ให้เช่า: นายสมชาย ใจดี เลขประจำตัวประชาชน 1-2345-67890-12-3 อยู่บ้านเลขที่ 99/1 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร
• ผู้เช่า: นางสาวสุดา รักบ้าน เลขประจำตัวประชาชน 2-3456-78901-23-4 อยู่บ้านเลขที่ 10/2 ถนนรามคำแหง แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร

ทรัพย์สินที่เช่า
บ้านเลขที่ ๑๒๓/๔๕ ซอยร่มรื่น แขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เป็นบ้านเดี่ยวสองชั้น พื้นที่ใช้สอยประมาณ 120 ตารางเมตร

ค่าเช่าและเงินประกัน

• ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท ชำระภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน โดยโอนเข้าบัญชีธนาคารกรุงไทย เลขที่ 123-4-56789-0
• เงินประกัน 30,000 บาท (เท่ากับค่าเช่า 2 เดือน) คืนภายใน 30 วันหลังจากสัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าไม่มีความเสียหายค้างชำระ

ระยะเวลาเช่า
ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ถึง 31 ธันวาคม 2569 หากต่อสัญญา ผู้เช่าต้องแจ้งล่วงหน้าเป็นหนังสืออย่างน้อย 30 วัน

ข้อจำกัด
ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามดัดแปลงต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร ห้ามให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง

ข้อแนะนำจากการกรอกตัวอย่าง

• ตรวจสอบว่าเลขที่บ้านในสัญญาตรงกับทะเบียนบ้านทุกประการ
• ระบุวันคืนเงินประกันให้ชัดเจน ไม่ใช้คำว่า “เมื่อตรวจสอบเสร็จ”
• หากมีข้อยกเว้นข้อห้ามใด ควรเขียนระบุไว้ เช่น “สามารถเลี้ยงสัตว์ได้เฉพาะสุนัขขนาดเล็กที่ได้รับอนุญาต”

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยซึ่งอาจทำให้สัญญาเช่าบ้านมีปัญหา

การละเลยจุดเล็ก ๆ น้อย ๆ อาจทำให้สัญญาอ่อนแอหรือเกิดข้อพิพาทได้ในภายหลัง นี่คือข้อผิดพลาดที่คุณควรหลีกเลี่ยง

การระบุทรัพย์สินไม่ชัดเจน

การเขียนว่า “บ้าน” โดยไม่มีเลขที่บ้านหรือตำแหน่งที่ตั้งที่แน่นอน ทำให้ไม่สามารถระบุวัตถุแห่งสัญญาได้ ถือเป็นข้อบกพร่องร้ายแรง ควรระบุรายละเอียดให้ตรงกับทะเบียนบ้านทุกครั้ง

การไม่กำหนดเวลาคืนเงินประกัน

หากเขียนแต่เพียงว่า “คืนเงินประกันเมื่อสิ้นสุดสัญญา” ผู้ให้เช่าอาจชะลอการคืนเงินโดยไม่มีกำหนด สร้างความไม่เป็นธรรม ควรกำหนดจำนวนวัน เช่น ภายใน 30 วัน

การละเว้นข้อห้ามสำคัญ

ถ้าไม่ห้ามการเช่าช่วงหรือห้ามดัดแปลงโครงสร้าง ผู้เช่าอาจนำบ้านไปให้คนอื่นต่อ หรือทุบผนังโดยพลการ ซึ่งสร้างความเสียหายหนัก

การลงลายมือชื่อไม่ครบทุกหน้า

แม้ไม่ทำให้สัญญาเป็นโมฆะ แต่การเซ็นเพียงหน้าสุดท้ายอาจเปิดช่องให้มีการโต้แย้งว่าเนื้อหาหน้าอื่นถูกแก้ไข ควรเซ็นพร้อมวันที่ประจำทุกหน้า

เนื้อหาสัญญาที่ขัดต่อกฎหมายหรือศีลธรรม

เช่น การนำทรัพย์สินที่เช่าไปเปิดสถานการพนัน สัญญาอาจเป็นโมฆะทั้งฉบับตั้งแต่ต้น

ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

ตามพระราชบัญญัติข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ข้อกำหนดที่ทำให้ผู้เช่าต้องรับภาระเกินส่วน อาจถูกศาลปรับลดหรือยกเลิก ตัวอย่างเช่น การกำหนดเบี้ยปรับสูงเกินจริง หรือการจำกัดสิทธิผู้เช่าโดยไม่สมเหตุสมผล

ความแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าบ้านกับสัญญาเช่าประเภทอื่น

เพื่อเลือกใช้แบบฟอร์มให้ถูกต้อง เปรียบเทียบความแตกต่างตามตารางด้านล่าง

สำหรับแบบฟอร์ม แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน word จะใช้กับช่องแรกเท่านั้น หากคุณเช่าคอนโด ควรใช้แบบฟอร์มที่อ้างอิง พ.ร.บ.อาคารชุดเพิ่มเติม

ค่าใช้จ่ายและอากรแสตมป์สำหรับสัญญาเช่าบ้าน

การคำนวณอากรแสตมป์

ตามประมวลรัษฎากร สัญญาเช่าบ้านเป็นตราสารที่ต้องปิดอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญาทุก ๆ 1,000 บาท (เศษของ 1,000 บาทคิดเป็น 1,000 บาท) โดยต้องดำเนินการภายใน 15 วันนับแต่วันทำสัญญา หากไม่ปิดอากร จะถูกเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม

ตัวอย่างการคำนวณ:

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่า

สำหรับสัญญาที่มีอายุเกิน 3 ปีและนำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมจดทะเบียนอัตราร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา รวมถึงค่าธรรมเนียมอื่นเล็กน้อยตามระเบียบ ก่อนไปจดทะเบียนควรสอบถามอัตราปัจจุบันจากสำนักงานที่ดินนั้น ๆ โดยตรง

การเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่เกี่ยวข้องในช่วงปี พ.ศ. 2567–2569

การยอมรับลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์

ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ที่แก้ไขเพิ่มเติม ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ที่มีความน่าเชื่อถือสามารถใช้ลงนามในสัญญาเช่าดิจิทัลได้ แม้เป็นไฟล์ Word หรือ PDF คุณจึงไม่จำเป็นต้องพิมพ์เอกสารลงกระดาษอีกต่อไป แต่ต้องแน่ใจว่ากระบวนการลงนามเป็นไปตามหลักเกณฑ์ เช่น การยืนยันตัวตนที่แน่นหนา

แนวโน้มการคุ้มครองผู้เช่าเพิ่มขึ้น

ข้อกำหนดในสัญญาที่เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าหลายเดือน เรียกเบี้ยปรับสูง หรือจำกัดสิทธิผู้เช่าอย่างไม่เป็นธรรม อาจถูกหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภคหรือศาลตรวจสอบภายใต้หลักข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ควรปรับข้อกำหนดให้สมดุลระหว่างคู่สัญญา

การบังคับใช้ PDPA กับข้อมูลส่วนบุคคล

เมื่อผู้ให้เช่าเก็บสำเนาบัตรประชาชนหรือเอกสารรายได้ของผู้เช่า จะต้องแจ้งวัตถุประสงค์และระยะเวลาเก็บรักษา หากจะนำไปใช้อย่างอื่นนอกเหนือจากสัญญา ควรขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรตาม พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ถาม: สัญญาเช่าบ้านต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือไม่?
ตอบ: ไม่จำเป็น หากอายุเช่าไม่เกิน 3 ปี แต่ถ้าอายุเช่าเกิน 3 ปี หรือเป็นการเช่าตลอดชีวิต กฎหมายบังคับให้จดทะเบียน มิฉะนั้นสัญญาจะมีผลบังคับเพียง 3 ปี

ถาม: สามารถดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน Word 2569 ได้ที่ไหน?
ตอบ: ดาวน์โหลดได้ทันทีจากลิงก์ดาวน์โหลด แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน word ด้านล่างบทความนี้ ไม่มีค่าใช้จ่าย

ถาม: สัญญาเช่าบ้านควรระบุข้อกำหนดเกี่ยวกับค่าปรับเมื่อเลิกสัญญาก่อนกำหนดหรือไม่?
ตอบ: ควรระบุไว้ เพื่อให้ชัดเจนว่าเมื่อเลิกก่อนครบกำหนดจะต้องชดใช้ค่าเสียหายเป็นจำนวนเท่าใด แต่เบี้ยปรับนั้นต้องไม่สูงเกินส่วนจนขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 383

ถาม: แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้านนี้มีค่าใช้จ่ายหรือไม่?
ตอบ: ไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ คุณสามารถดาวน์โหลดไฟล์ แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน word ไปปรับใช้ได้ฟรี

ถาม: จะปรับปรุงสัญญาเช่าบ้านให้รัดกุมยิ่งขึ้นได้อย่างไร?
ตอบ: เพิ่มข้อกำหนดเฉพาะ เช่น รายการเฟอร์นิเจอร์ที่ให้ใช้ เงื่อนไขการต่อสัญญาอัตโนมัติ และข้อตกลงเรื่องข้อมูลส่วนบุคคลตาม PDPA พร้อมทั้งปรึกษานักกฎหมายให้ตรวจร่างก่อนใช้งานจริง

ถาม: ถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าติดต่อกันหลายเดือน ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันทีหรือไม่?
ตอบ: มีสิทธิ หากในสัญญาระบุชัดว่าเมื่อค้างชำระเกิน 2 เดือนถือเป็นเหตุบอกเลิกสัญญา แต่ถ้าไม่ได้ระบุ ผู้ให้เช่าอาจต้องบอกกล่าวให้ชำระหนี้ก่อนแล้วจึงบอกเลิกสัญญาตามขั้นตอนกฎหมาย

ถาม: สัญญาเช่าบ้านที่เซ็นทางอิเล็กทรอนิกส์ใช้ได้หรือไม่?
ตอบ: ใช้ได้ หากลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์นั้นผ่านเกณฑ์ความน่าเชื่อถือตามกฎหมายธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ สัญญาในรูปแบบดิจิทัลมีผลผูกพันเช่นเดียวกับกระดาษ

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน Word

คลิกที่ลิงก์ด้านล่างเพื่อดาวน์โหลด แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน word ไฟล์ .docx สำหรับปี พ.ศ. 2569

[ลิงก์ดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน Word]

วิธีใช้ไฟล์ Word ให้สมบูรณ์

1. เปิดไฟล์ด้วย Microsoft Word หรือ Google Docs
2. แก้ไขข้อความในวงเล็บและช่องว่างให้ตรงกับข้อตกลงจริง
3. ระบุค่าตัวเลขและวันที่ให้ถูกต้องครบถ้วน
4. บันทึกเป็น .docx หรือส่งออกเป็น PDF ก่อนลงนาม
5. พิมพ์เอกสาร (ถ้าลงนามแบบกระดาษ) หรือใช้แพลตฟอร์มที่รองรับลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์

ข้อควรระวัง

แบบฟอร์มนี้เป็นเพียงแนวทางเพื่อความสะดวก มิใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ก่อนนำไปใช้ทุกครั้งควรให้ผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายตรวจสอบความสอดคล้องกับข้อเท็จจริงและกฎหมายที่บังคับใช้ในขณะนั้น