สัญญา ขายฝาก ที่ดิน แบบ ฟอร์ม: องค์ประกอบ ตัวอย่าง และคู่มือการใช้งาน พ.ศ. 2569

สัญญา ขายฝาก ที่ดิน แบบ ฟอร์ม คือเอกสารที่ใช้ทำนิติกรรมขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เปิดโอกาสให้เจ้าของที่ดินโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ลงทุนทันที พร้อมสงวนสิทธิ์ในการไถ่ถอนคืนภายในกำหนดเวลา ในบทความนี้ คุณจะได้รู้จักองค์ประกอบสำคัญ วิธีกรอกแบบฟอร์ม ตัวอย่าง ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย และขั้นตอนจดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมาย พ.ศ. 2569

สัญญาขายฝากที่ดินคืออะไร

สัญญาขายฝากที่ดินเป็นสัญญาที่ เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในเวลาที่ตกลงกัน นิติกรรมนี้อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491–502 โดยเพดานเวลาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์สูงสุดคือ 10 ปี (มาตรา 494) หากพ้นกำหนดโดยไม่ใช้สิทธิ กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด

ในทางปฏิบัติ สัญญาขายฝากมักถูกใช้เป็นทางเลือกระดมทุนระยะสั้น แทนการกู้ยืมที่มีหลักประกัน เพราะโอนกรรมสิทธิ์เร็วและมีผู้ให้เงินยินดีเข้าซื้อฝากมากกว่า ตัวอย่างเช่น เกษตรกรต้องการเงินลงทุนแต่ไม่อยากขายที่ดินขาด จึงทำสัญญาขายฝากกับนายทุน โดยกำหนดสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากและตกลงไถ่คืนภายใน 3 ปี หากไม่มีเงินมาคืนตามกำหนด ที่ดินจะหลุดเป็นของนายทุนทันที

สัญญาขายฝากจึงแตกต่างจากสัญญาซื้อขายขาด (ไม่มีสิทธิไถ่ถอน) และสัญญาจำนอง (ไม่โอนกรรมสิทธิ์) ผู้ใช้งานควรเลือกเครื่องมือให้ตรงกับความต้องการและกำลังความสามารถในการชำระคืน

องค์ประกอบสำคัญในสัญญาขายฝากที่ดิน

สัญญาที่สมบูรณ์ต้องมีองค์ประกอบตามที่กฎหมายกำหนด มิฉะนั้นอาจเป็นโมฆะหรือไม่สามารถใช้บังคับได้

1. หลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียน

สัญญาต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก และต้องนำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน มิเช่นนั้นอาจเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 วรรคสอง หลายคนเข้าใจผิดว่าเอกสารที่เซ็นกันเองก็ใช้ได้ แต่ในทางกฎหมาย หากไม่จดทะเบียน สัญญาไม่มีผลบังคับ

2. ระบุทรัพย์ที่ขายฝากให้แน่ชัด

ต้องระบุรายละเอียดโฉนดที่ดิน ระวาง ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ ให้ตรงกับเอกสารต้นฉบับทุกตัวอักษร เพราะหากทรัพย์ไม่แน่นอน สัญญาอาจขาดวัตถุแห่งหนี้

3. ราคาขายฝากและสินไถ่

ต้องกำหนด ราคาขายฝาก (เงินที่ผู้ซื้อฝากชำระ) และ สินไถ่ (จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องชำระเพื่อไถ่คืน) ให้ชัดเจนเป็นตัวเลขและตัวอักษร สินไถ่มักสูงกว่าเพื่อเป็นผลตอบแทน เสมือนดอกเบี้ย

4. กำหนดเวลาไถ่ถอน

ระยะเวลาไถ่ถอนต้องไม่เกิน 10 ปี ควรระบุเป็นวันที่แน่นอน เช่น “ภายในวันที่ 1 มีนาคม 2571” หลีกเลี่ยงการระบุเพียง “2 ปี” โดยไม่มีวันเริ่มนับ

5. เงื่อนไขอื่น (ถ้ามี)

เช่น ข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน ใครเป็นผู้รับผิดชอบ หรือข้อกำหนดพิเศษ ทั้งนี้ต้องไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างในสัญญาขายฝากที่ดิน

ก่อนเริ่มกรอกแบบฟอร์ม เตรียมข้อมูลต่อไปนี้ให้ครบถ้วน เพื่อให้การทำสัญญาและการจดทะเบียนราบรื่น

• ข้อมูลส่วนตัวผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก (ชื่อ-สกุล เลขประจำตัวประชาชน ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน)
• ต้นฉบับโฉนดที่ดิน พร้อมระวาง เลขที่ ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่
• ราคาขายฝาก และจำนวนสินไถ่ ที่ตกลงกัน (ทั้งตัวเลขและตัวอักษร)
• กำหนดวันสุดท้ายที่สามารถไถ่ถอน (นับจากวันจดทะเบียน)
• อัตราดอกเบี้ยและวิธีการคำนวณ (ถ้ามีการคิดแยกจากสินไถ่)
• ข้อตกลงพิเศษอื่น ๆ เช่น ฝ่ายใดรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์

เอกสารหลักที่ต้องใช้ในการจดทะเบียน

สัญญาขายฝากที่ดินเกี่ยวข้องกับใครบ้าง

• ผู้ขายฝาก – เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงินก้อน โดยยังหวังจะไถ่ถอนคืนในอนาคต
• ผู้ซื้อฝาก – ผู้ให้เงินทุน (บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล) ที่ได้รับกรรมสิทธิ์ที่ดินและรอรับผลตอบแทนจากสินไถ่
• ทายาทหรือผู้รับมรดก – สิทธิไถ่ถอนตกทอดแก่ทายาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 497 จึงมีสิทธิใช้สิทธิไถ่ต่อได้ภายในเวลาที่เหลือ
• ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้อง – บุคคลภายนอกอาจได้รับโอนสิทธิไถ่ถอนจากผู้ขายฝากหรือทายาท โดยต้องทำเป็นหนังสือ
• บุคคลภายนอกผู้มีส่วนได้เสีย – เช่น ผู้ที่ผู้ซื้อฝากโอนที่ดินให้ต่อระหว่างอายุสัญญา; ผู้ขายฝากยังคงติดตามไถ่ถอนจากผู้รับโอนได้

การนำไปใช้: วิธีการกรอกแบบฟอร์มสัญญาขายฝากที่ดิน

ขั้นตอนการกรอก

1. เลือกแบบฟอร์มที่กรมที่ดินยอมรับ
   ใช้แบบฟอร์ม ทธ.5 หรือแบบที่มีข้อความตรงตามมาตรฐาน สำนักงานที่ดินจะไม่รับเอกสารจากแหล่งไม่น่าเชื่อถือ

2. ตรวจสอบชื่อและเลขประจำตัวประชาชนของคู่สัญญา
   ข้อมูลต้องตรงกับบัตรประชาชนตัวจริงและทะเบียนบ้าน หากผิดเพี้ยนแม้แต่ตัวอักษรเดียวอาจถูกตีกลับ

3. คัดลอกรายละเอียดโฉนดจากต้นฉบับเท่านั้น
   โฉนดเลขที่ ระวาง ตำบล อำเภอ จังหวัด เนื้อที่ และชื่อเจ้าของเดิม ต้องถูกต้องทุกตัวอักษร ห้ามใช้ความจำ

4. ใส่วงเงินเป็นทั้งตัวเลขและตัวอักษร
   เช่น “ราคาขายฝาก 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาทถ้วน)” และ “สินไถ่ 1,200,000 บาท (หนึ่งล้านสองแสนบาทถ้วน)” ป้องกันการโต้เถียงภายหลัง

5. กำหนดวันไถ่ถอนให้แน่นอน
   เลือกวันที่ไม่ใช่วันหยุดราชการ ระบุให้ชัดเจน เช่น “ภายในวันที่ 1 มีนาคม 2571” และตรวจสอบว่าไม่เกิน 10 ปีนับจากวันจดทะเบียน

6. ลงรายละเอียดดอกเบี้ยถ้ามี
   เช่น “อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี จากราคาขายฝาก ตั้งแต่วันจดทะเบียนจนถึงวันไถ่”

7. เก็บสำเนาแบบฟอร์มที่กรอกสมบูรณ์ไว้ทั้งสองฝ่าย
   ก่อนนำไปจดทะเบียน เพื่อมีหลักฐานตรงกันและใช้เป็นร่างตรวจสอบ

ตรวจสอบก่อนนำไปจดทะเบียน

• ข้อมูลส่วนตัวทุกคนตรงตามเอกสารราชการ
• สะกดชื่อ ที่อยู่ เลขโฉนด ถูกต้องทุกจุด
• จำนวนเงินในช่องราคาขายฝากและสินไถ่ไม่ขัดกัน
• วันที่ไถ่ถอนไม่เกิน 10 ปี และเป็นวันที่ชัดเจน
• ได้ลงลายมือชื่อผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากครบถ้วน

สัญญา ขายฝาก ที่ดิน แบบ ฟอร์ม เปล่า และตัวอย่างกรอกจริง

แบบฟอร์มมาตรฐานด้านล่างนี้สอดคล้องกับแนวทางของกรมที่ดิน คุณสามารถใช้เป็นแนวร่างก่อนนำไปใช้จริง

แบบฟอร์มเปล่า

ตัวอย่างกรอกข้อมูล (สมมุติ)

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยซึ่งอาจทำให้สัญญาขายฝากที่ดินเป็นโมฆะ

• ไม่ได้นำสัญญาไปจดทะเบียน กฎหมายบังคับว่าสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียน หากลงนามกันเองโดยไม่จดทะเบียน สัญญาไม่มีผลบังคับ หลายรายหลงเข้าใจผิดว่าเอกสารส่วนตัวใช้ได้
• กำหนดเวลาไถ่นานเกิน 10 ปี มาตรา 494 กำหนดระยะเวลาสูงสุดไว้ที่ 10 ปี หากระบุเกิน กฎหมายจะลดเหลือเพียง 10 ปี ทำให้กำหนดเวลาบิดเบือนจากเจตนาเดิม
• สินไถ่ไม่ชัดเจนหรือไม่ระบุ หากไม่มีจำนวนสินไถ่ หรือสินไถ่เป็นศูนย์ ศาลอาจตีความเป็นสัญญาซื้อขายธรรมดา ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิไถ่ถอน
• ใช้แบบฟอร์มที่ขาดข้อบังคับสำคัญ เช่น แบบฟอร์มซื้อขายทั่วไปที่ไม่มีข้อความเกี่ยวกับสิทธิไถ่ถอน จะทำให้ผู้ขายฝากเสียสิทธิ
• ทำนิติกรรมอำพราง เช่น ตั้งสินไถ่สูงลิ่วเพื่ออำพรางดอกเบี้ยเกินอัตรา ศาลอาจปรับลดสินไถ่หรือเพิกถอนสัญญา หากเห็นว่าเป็นนิติกรรมอำพรางเงินกู้ผิดกฎหมาย
• ข้อมูลโฉนดผิดพลาด แม้เพียงเลขเดียวก็อาจทำให้สัญญาขาดวัตถุแห่งหนี้ และไม่สามารถใช้บังคับได้

เปรียบเทียบสัญญาขายฝากกับสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย

ข้อควรจำ: สัญญาขายฝากให้สิทธิไถ่คืน แต่ถ้าไม่ทำตามเวลา กรรมสิทธิ์จะหลุดมือทันทีโดยไม่ต้องฟ้องร้อง ต่างจากจำนองที่ต้องผ่านกระบวนการศาล ดังนั้นผู้ขายฝากต้องประเมินความสามารถในการหาเงินคืนให้รอบคอบ

ขั้นตอนการจดทะเบียนและค่าใช้จ่าย: ค่าธรรมเนียม อากรแสตมป์ และระยะเวลา

ลำดับการดำเนินการ

1. รวบรวมเอกสาร: แบบฟอร์มสัญญาที่กรอกแล้ว โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และหนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
2. คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
3. ยื่นคำขอจดทะเบียนพร้อมเอกสารทั้งหมด
4. เจ้าพนักงานตรวจสอบความถูกต้องและคำนวณค่าธรรมเนียม
5. ชำระค่าธรรมเนียมและอากรตามที่เรียกเก็บ
6. ลงนามในทะเบียนและรับต้นฉบับสัญญาที่จดทะเบียนแล้ว

ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ (อาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศกรมที่ดิน)

สอบถามอัตราล่าสุดที่สำนักงานที่ดินก่อนเดินทางเสมอ เพราะอัตราอาจมีการปรับเปลี่ยน

แผนภูมิการตัดสินใจ: ควรใช้สัญญาใด? (ขายฝากหรือซื้อขายหรือจะซื้อจะขาย)

• ต้องการขายขาด ไม่ต้องการผูกพันใดอีก → ใช้ สัญญาซื้อขาย
• ต้องการตรึงที่ดินไว้ก่อน ยังไม่พร้อมโอนเงินก้อน เช่น รออนุมัติสินเชื่อ → ใช้ สัญญาจะซื้อจะขาย
• ต้องการเงินก้อน แต่ยังหวังไถ่คืนที่ดินได้ในอนาคต → ใช้ สัญญาขายฝาก
  • ประเมินกำลังไถ่ภายในกี่ปี (ต้องไม่เกิน 10 ปี)
  • คำนวณว่าสินไถ่ที่สูงกว่าราคาขายฝากนั้นคุ้มค่าเมื่อเทียบกับการกู้จากสถาบันการเงินหรือไม่
  • หากประเมินแล้วมีโอกาสสูงที่จะหาเงินคืนไม่ได้ ให้ชั่งน้ำหนักความเสี่ยงอย่างมาก เพราะกรรมสิทธิ์จะหลุดทันที

สำหรับกรณีไม่ประสงค์โอนกรรมสิทธิ์เลย อาจใช้ สัญญาจำนอง หรือ สัญญากู้ยืมที่มีหลักประกัน

การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายล่าสุดที่เกี่ยวกับสัญญาขายฝาก (พ.ศ. 2569)

การยื่นจดทะเบียนทางอิเล็กทรอนิกส์

กระทรวงมหาดไทยและกรมที่ดินได้เปิดให้ยื่นคำขอบางประเภทผ่านระบบ e-LandOffice แต่การจดทะเบียนสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกยังคงต้องดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดินต่อหน้าเจ้าพนักงานเท่านั้น เนื่องจากนิติกรรมมีผลสำคัญและต้องตรวจสอบเอกสารต้นฉบับ

แนวโน้มการแก้ไขกฎหมาย

แม้จะมีการหารือถึงการลดระยะเวลาไถ่ถอนสูงสุดหรือเพิ่มกลไกคุ้มครองผู้ขายฝาก แต่ ณ ปัจจุบัน ยังไม่มีการแก้ไขบทบัญญัติใน ป.พ.พ. แต่อย่างใด ผู้ใช้งานจึงควรปฏิบัติตามกฎหมายเดิมและติดตามประกาศจากกรมที่ดินอย่างสม่ำเสมอ

คำถามที่พบบ่อย

ดาวน์โหลดสัญญา ขายฝาก ที่ดิน แบบ ฟอร์ม PDF ได้ที่ไหน?
คุณสามารถดาวน์โหลดแบบฟอร์ม PDF ได้ที่หน้าเว็บนี้โดยตรง ไฟล์นี้จัดทำตามมาตรฐานกรมที่ดิน ใช้เป็นร่างสัญญาก่อนนำไปจดทะเบียน เมื่อกรอกข้อมูลแล้วควรตรวจทานอีกครั้ง

แบบฟอร์ม DOC ใช้ต่างจาก PDF อย่างไร?
ไฟล์ DOC เป็นเอกสาร Microsoft Word ที่คุณแก้ไขข้อความได้อิสระ ส่วน PDF คงรูปแบบตายตัว ทั้งสองมีเนื้อหาเดียวกัน เลือกตามความสะดวกในการใช้งาน

แบบฟอร์มนี้ใช้ขายฝากรถยนต์ได้หรือไม่?
ไม่ได้เด็ดขาด แบบฟอร์มนี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) เท่านั้น การขายฝากรถยนต์ต้องใช้แบบฟอร์มเฉพาะและจดทะเบียนกับกรมการขนส่งทางบก

ขายฝากที่ดินคิดดอกเบี้ยได้ไหม?
ได้ โดยกำหนดสินไถ่ให้สูงกว่าราคาขายฝาก ผลต่างนั้นคือผลตอบแทนในลักษณะดอกเบี้ย แต่ต้องไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด หากสูงเกินไป ศาลอาจปรับลดลงได้

ไม่ไถ่ถอนภายในกำหนดจะเกิดอะไรขึ้น?
กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีตามมาตรา 498 ผู้ขายฝากหมดสิทธิเรียกคืน เว้นแต่จะมีการตกลงขยายเวลาหรือทำสัญญาใหม่ก่อนวันครบกำหนด

สัญญาขายฝากต่างจากจำนองอย่างไร?
ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ทันทีแต่มีสิทธิไถ่คืน ส่วนจำนองไม่โอนกรรมสิทธิ์ หากผิดนัดต้องฟ้องศาลและขายทอดตลาด ซึ่งใช้เวลานานกว่าและมีขั้นตอนยุ่งยากกว่า

หากผู้ขายฝากเสียชีวิตก่อนครบกำหนดไถ่ถอน ทายาทมีสิทธิไถ่ไหม?
มี สิทธิไถ่ถอนตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 497 ทายาทสามารถใช้สิทธิไถ่ได้ภายในกำหนดเวลาที่เหลืออยู่