Devir Hakkı Nedir? – Kira Sözleşmesi Devir Protokolü ve Şablonu (2026)

Devir hakkı nedir sorusu en yalın haliyle şöyle cevaplanır: Kiracının, kiralananı ve mevcut kira sözleşmesini, mal sahibinin yazılı rızasıyla yeni bir kiracıya bırakabilme yetkisidir. Bu işlem tamamlandığında eski kiracının sözleşmeyle bağı kopar; bütün hak ve borçlar devralana geçer. Düzenleme özellikle işyeri kiralarında ticari bir değer taşır ve Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesiyle güvence altına alınmıştır.

İşyerini boşaltmak zorunda kalan kiracı için bu yetki, sözleşmeden doğan ekonomik karşılığın korunması demektir. Yeni kiracı ise hazır bir işyerine, çoğu zaman mevcut müşteri çevresiyle birlikte kavuşur. Mal sahibi açısından işleyiş, kira bedelinin kimden tahsil edileceğini ve taşınmazın kullanım biçimini doğrudan etkiler. Şimdi tüm bu sürecin hukuki çerçevesine ve uygulama adımlarına bakalım.

Devir Hakkının Yasal Dayanağı ve Sınırları

Kiracı TBK m.323/1 gereği, kiraya verenden yazılı rıza almadan kira sözleşmesini başkasına devredemez. Kanun koyucu rızayı bir geçerlilik şartı olarak düzenlemiş, fakat bunu sınırsız bir veto hakkına dönüştürmemiştir. İşyeri kiralarında kiraya veren, devir talebine ancak haklı sebep göstererek karşı çıkabilir.

Peki hangi gerekçeler haklı sayılır? Yargıtay kararları bu konuda yol göstericidir. Devralacak kişinin kira bedelini ödeyemeyecek düzeyde mali yetersizliğinin belgelenmesi ya da taşınmazı sözleşme amacı dışında kullanacağına dair somut emareler bulunması, kabul gören sebeplerdendir. Buna karşılık “yeni kiracıyı tanımıyorum” veya “içime sinmedi” gibi soyut beyanlar Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında yetersiz bulunmuştur. Mal sahibi, dayandığı olguları kanıtlamakla yükümlüdür.

TBK m.323/2 ise süreci disipline eder. Kiracı devir isteğini yazılı olarak kiraya verene iletir. Kiraya veren bu bildirime 30 gün içinde yazılı yanıt vermek zorundadır. Suskunluk veya gerekçesiz ret, kiracıya sözleşmeyi fesih imkânı tanır. Bu fesih hakkı, bildirim sürelerine sıkı sıkıya bağlı olduğu için aşağıdaki zaman çizelgesini dikkatle incelemekte fayda vardır. Ayrıca şu nüans sıklıkla gözden kaçar: Kiraya veren “haklı sebeple” reddettiğini iddia etse bile, kiracı bu ret kararını mahkemeye taşıyabilir. Bir hâkim, ileri sürülen gerekçenin TBK anlamında yeterli olup olmadığını denetler.

Süre ve Bildirim Özeti: Hangi Adımda Ne Kadar Süreniz Var?

Süreç ilerlerken hak kaybına uğramamak için üç kritik takvim dilimi vardır. Aşağıdaki tablo, her aşamanın hukuki dayanağını ve süre aşımının sonucunu göstermektedir.

Yaygın hata: “Ben e-posta attım, cevap gelmedi” yaklaşımıdır. Yukarıdaki sürelerin başlayabilmesi için talebin noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta ile yapılmış olması gerekir. Tebliğ şerhi taşımayan bir e-posta, karşı taraf “almadım” dediği anda ispat krizi yaratır. Bu yüzden ilk adım her zaman resmî ve teyit edilebilir bir bildirim olmalıdır. Cevap süresi de fesih bildirimi süresi de hak düşürücü niteliktedir; bir kez kaçırıldığında mahkemeden süre uzatımı talep edilemez.

Devir Hakkı ile Alt Kira (Alt Kiralama) Arasındaki Farklar

Uygulamada en sık karıştırılan iki kavram, devir ve alt kiradır. Biri sözleşmeden tamamen çıkışı, diğeri sınırlı bir kullandırma ilişkisini ifade eder. Eğer yapılan işlemin hukuki niteliği yanlış belirlenirse, taraflar kendilerini ummadıkları borç yüklerinin altında bulabilir.

Basit karar kuralı: İşyerinizi tümüyle bırakacak, kiraya ilişkin hiçbir yükümlülük taşımak istemiyorsanız yapmanız gereken devirdir. Buna karşılık, işyerinin yalnızca bir bölümünü veya belirli bir süreliğine bir başkasına kullandıracaksanız, doğru enstrüman alt kiradır. Unutulmamalıdır ki alt kirada, asıl kiracı olarak alt kiracının ödemediği her kira bedelinden ve verdiği zararlardan mal sahibine karşı siz sorumlu olmaya devam edersiniz.

Sözleşmenin Devrinde Zorunlu Unsurlar Nelerdir?

Hazırlayacağınız protokol ister bireysel ister avukat eliyle olsun, altı temel başlığın eksiksiz ve açık olması gerekir. Eksiklikler, en iyi ihtimalle ileride uyuşmazlık, en kötü ihtimalle devrin geçersizliği sonucunu doğurur.

1. Tarafların eksiksiz künyesi

Devreden, devralan ve kiraya verenin T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası ve güncel adres bilgileri protokolde mutlaka yer almalıdır. Bu bilgiler, damga vergisi beyanı ve olası tebligatlar için zorunludur.

2. Devre konu sözleşmenin tanımlanması

Hangi kira sözleşmesinin devredildiği, sözleşmenin tarihi, tarafları ve kiralanan taşınmazın tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel) ile birlikte açık adresi yazılmalıdır.

3. Devir bedelinin yazılması

Eski kiracı ile yeni kiracı arasında anlaşılan devir bedeli net rakamla belirtilmelidir. Bu tutarın protokole yazılması, “hava parası” veya “boşluk bedeli” gibi isimlerle gündeme gelen ödemenin taraflarını ve miktarını kayıt altına alarak ilerideki belirsizlikleri önler.

4. Kiraya verenin açık rızası

Rıza beyanı, “devri kayıtsız şartsız kabul ettiğini” içermelidir. “Uygun buluyorum” gibi örtülü ifadeler tartışma yaratabilir. Kiraya verenin yazılı ve şartsız onayı olmadan devir protokolü hukuken sonuç doğurmaz.

5. Yeni kiracının yükümlülükleri

Devralan, sözleşmedeki tüm hak ve borçları üstlendiğini açıkça kabul etmelidir. Kira bedeli, ödeme takvimi, depozito ve diğer sorumlulukların devralana geçtiği net biçimde yazılmalıdır.

6. Vergi, harç ve uyuşmazlık çözümü

Damga vergisi sorumluluğu belirtilmeli, protokolden doğacak uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinin yetkili olduğu yazılmalıdır. Yetki maddesi, ileride açılacak bir davada usul ekonomisi sağlar.

Devir Protokolü Şablonu ve Açıklamalı Örnek

Aşağıda, kullanıma hazır boş bir şablon ve hemen ardından tipik bir Ankara işyeri senaryosuna göre doldurulmuş haliyle birlikte önemli uygulayıcı notlarını bulacaksınız.

Boş Şablon: Kira Sözleşmesi Devir Protokolü

Taraflar:

• Devreden Kiracı: [Adı Soyadı, T.C. No, Adres, Telefon]
• Devralan: [Adı Soyadı, T.C. No, Adres, Telefon]
• Kiraya Veren: [Adı Soyadı, T.C. No, Adres, Telefon]

Konu: …/…/…… tarihli, [açık adres ve tapu bilgileri] adresindeki taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin, tüm hak ve borçlarıyla birlikte devralana devridir.

Devir Bedeli: [Rakam ve yazı ile] TL. Bu tutar, …/…/…… tarihinde [ödeme şekli: banka havalesi / nakit] ile devralan tarafından devredene ödenecektir.

Kiraya Verenin Rızası: Kiraya veren, işbu protokolü imzalayarak kira sözleşmesinin devrine açık, yazılı ve kayıtsız şartsız rıza gösterdiğini beyan eder.

Devir Şartları:

1. Devralan, …/…/…… tarihinden itibaren kira sözleşmesindeki bütün hak ve yükümlülükleri üstlenir.
2. Mevcut depozito bedeli devralana devredilmiş sayılır.
3. Devreden kiracının geçmiş döneme ait kira borcu bulunmamaktadır.

Vergi ve Harçlar: Protokole ilişkin damga vergisi ve diğer mali yükümlülükler taraflarca eşit olarak karşılanacaktır.

Yetkili Mahkeme: Protokolden doğan uyuşmazlıklarda [taşınmazın bulunduğu il] Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.

Tarih ve İmza: …/…/…… Devreden Kiracı: ___________ Devralan: ___________ Kiraya Veren: ___________

---

Doldurulmuş Örnek Protokol ve Uygulayıcı Notları

Taraflar:

• Devreden Kiracı: Ahmet Yılmaz, T.C. No: 12345678901, Meşrutiyet Mah. Atatürk Cad. No:12 D:5 Çankaya/ANKARA
• Devralan: Zeynep Kaya, T.C. No: 98765432109, Tunus Cad. No:45 D:12 Çankaya/ANKARA
• Kiraya Veren: Mehmet Demir, T.C. No: 56789012345, İnönü Mah. İzmir Cad. No:18 D:3 Çankaya/ANKARA

Kimlik bilgileri kontrolü: Kimlik ve vergi numaralarının doğruluğu, damga vergisi ödemesinde ve ilerideki olası icra takiplerinde protokolün resmî işlerde sorunsuz kullanılmasını sağlar.

Konu: 01/06/2023 tarihli, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Meşrutiyet Mahallesi, Atatürk Caddesi, No:12 D:5 adresindeki işyeri nitelikli taşınmaza (Tapu: Çankaya, Ada 1452, Parsel 18) ilişkin kira sözleşmesinin, tüm hak ve borçlarıyla birlikte Zeynep Kaya’ya devridir.

Devir Bedeli: 180.000 (Yüz Seksen Bin) TL. Bu tutar, 15/03/2026 tarihinde banka havalesi ile devralan tarafından devredene ödenecektir.

Devir bedeli uyarısı: Devir bedeli, tarafların serbest iradesiyle belirlenir. Halk arasında “hava parası” olarak anılan bu tutarın protokole yazılması, özellikle vergi incelemelerinde ve taraflar arası anlaşmazlıklarda hukuki belirsizliği ortadan kaldırır. Ödemenin mutlaka banka kanalıyla yapılması ve açıklama kısmına “devir bedeli” yazılması ispat gücünü artırır.

Kiraya Verenin Rızası: Kiraya veren Mehmet Demir, işbu protokolü imzalayarak kira sözleşmesinin Zeynep Kaya’ya devrine açık ve kayıtsız şartsız rıza gösterdiğini beyan eder.

Devir Şartları:

1. Devralan Zeynep Kaya, 01/04/2026 tarihinden itibaren kira sözleşmesindeki bütün hak ve yükümlülükleri üstlenir.
2. Mevcut 15.000 TL depozito bedeli devralana devredilmiş sayılır.
3. Devreden Ahmet Yılmaz’ın 01/04/2026 öncesine ait kira borcu bulunmamaktadır.

Vergi ve Harçlar: Protokole ilişkin damga vergisi taraflarca eşit ödenecektir.

Damga vergisi notu: 2026 yılı damga vergisi oranı binde 9,48’dir. 180.000 TL devir bedeli için yaklaşık 1.706 TL vergi doğar. Bu tutar, protokolün imzalanmasını takip eden 15 gün içinde beyan edilip ödenmezse, vergi cezası uygulanır.

Yetkili Mahkeme: Protokolden doğan uyuşmazlıklarda Ankara Çankaya Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.

Tarih ve İmza: 10/03/2026 Devreden Kiracı: Ahmet Yılmaz Devralan: Zeynep Kaya Kiraya Veren: Mehmet Demir

Devir İşlemi Adım Adım Nasıl Yapılır?

Aşağıdaki sekiz adım, sürecin başından sonuna kadar izlenmesi gereken doğru sırayı verir. Her adım tamamlanmadan bir sonrakine geçmek, zincirin kopmasına ve hukuki hakların kaybına yol açabilir.

1. Mevcut sözleşmeyi dikkatlice inceleyin. Sözleşmede devir hakkını sınırlayan veya ek şartlara bağlayan bir hüküm var mı? Varsa bu şartları not edin.
2. Devralanla şartları yazılı bir ön protokole bağlayın. Devir bedeli, ödeme planı ve devir tarihini netleştirin. Bu belge, sonraki pazarlıklarda sizi korur.
3. Kiraya verene resmî devir talebi gönderin. Noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla; devralacak kişinin kimliği, mali durumu ve devir şartlarını içeren bir bildirim yapın.
4. 30 günlük bekleme süresini takip edin. Bu süre, bildiriminizin kiraya verene tebliğ edildiği tarihte başlar.
5. Yazılı rıza gelirse devir protokolünü hazırlayın. Bu rehberdeki şablonu kullanarak protokolü üç tarafa da imzalatın.
6. İmzalı protokolün bir nüshasını kiraya verene tebliğ edin. Bunu noterle veya elden teslim alındığına dair imza karşılığında yapın.
7. Damga vergisini süresinde ödeyin. Protokol tarihinden itibaren 15 gün içinde bağlı bulunduğunuz vergi dairesine beyanda bulunun.
8. Yeni dönemi resmen başlatın. Devralan kiracı, kira bedelini kiraya verenin hesabına yatırmaya başlar ve işyerinin ruhsat, abonelik gibi idari kayıtlarını kendi adına günceller.

Kiraya veren yanıt vermez veya haksız ret verirse: 30 günlük cevap suskunlukla geçirildiğinde ya da ret tebliğ edildiğinde, elinizde iki seçenek vardır. Birincisi, ret cevabının tebliğinden itibaren 30 gün içinde sözleşmeyi feshedip taşınmazı tahliye etmektir. İkincisi, mahkemeye başvurarak kiraya verenin rıza göstermesini talep etmektir. Fesih hakkı çok daha hızlı sonuç verirken, dava yolu kiraya verenle ilişkinin sürmesini isteyen kiracı için uygundur.

Devir İşleminin Masraf ve Ücretleri (2026 Güncel)

Aşağıdaki tablo, devir sürecinde karşılaşacağınız tüm olası masraf kalemlerini 2026 Şubat verilerine göre sunmaktadır. Damga vergisi gibi zorunlu giderler ile avukatlık hizmeti gibi isteğe bağlı kalemleri birbirinden ayırt etmeniz bütçenizi doğru yapmanızı sağlar.

Yaygın hata: Damga vergisini unutmak veya önemsiz görmektir. Protokolü imzalamakla iş bitti sanılır. Ancak vergi ödenmemiş bir protokol, resmî bir ihtilafta mahkemeye veya vergi dairesine sunulduğunda geçerlilik sorunu çıkarabilir.

Protokolü Kendiniz Hazırlayabilir misiniz, Yoksa Avukat Şart mı?

Bu sorunun cevabı, devrin karmaşıklığına ve taraflar arasındaki güven ilişkisine bağlıdır. Şablon üzerinden ilerlemek bazı durumlarda yeterli olabilir.

Bireysel hazırlık yapılabilecek durumlar: Mevcut sözleşmede devir açıkça düzenlenmişse, kiraya veren devre sıcak bakıyorsa ve taraflar arasında devir bedeli dâhil herhangi bir anlaşmazlık yoksa bu rehberdeki şablonu kullanarak protokolü siz hazırlayabilirsiniz.

Şu durumlardan biri varsa mutlaka avukata danışın:

• Kiraya veren “hava parası” veya fazladan depozito talep ediyorsa.
• Sözleşmede “devir yasaktır” veya ağır sınırlamalar içeren bir madde varsa.
• Devir işlemi, ticari işletmenin bütünüyle satışıyla birlikte gerçekleşecekse.
• Devralan ile kiraya veren arasında daha önceye dayanan bir anlaşmazlık varsa.

Bu senaryolarda protokolün tek başına hazırlanması, sonradan telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Avukat desteği, protokolün yanı sıra bildirimlerin ve süre takibinin de doğru yönetilmesini sağlar.

Örnek Olay: Bir İşyeri Devrinde Pazarlık ve Hukuk

Aşağıdaki örnek, hem süre yönetiminin hem de yazılı belgelerin kiracıya nasıl bir hareket alanı açtığını göstermektedir.

Olay: Kiracı (A), üç yıldır işlettiği dükkânı devretmek istemektedir. Sözleşme devre izin verse de kiraya veren, devir rızası karşılığında A’dan 200.000 TL “boşluk bedeli” talep etmektedir.

Süreç: Kiracı (A), bu talebi kabul etmez ve devralan adayıyla anlaştıktan sonra, kiraya verene bir noter ihtarnamesi gönderir. İhtarnamede devralacak kişinin bilgileri ve devir şartları mevcuttur. Kiraya veren, ihtarnameye 30 gün içinde yazılı bir ret cevabı vermez. TBK m.323/2 uyarınca, bu sessizlik kiracı (A) lehine fesih hakkı doğurur. Fesih ihtimaliyle karşı karşıya kalan kiraya veren, kira gelirini kaybetmemek için yeniden masaya oturur. Nihayetinde, herhangi bir ek ücret alınmadan devre rıza gösterilir.

Sonuç: Bu vakada üç kritik ders vardır. Birincisi, yazılı ve süreli bildirim, kiracıya ciddi bir pazarlık gücü kazandırmıştır. İkincisi, kiraya verenin suskunluğu doğrudan fesih hakkı yarattığı için, yasal sürelere hâkim olan taraf avantaj sağlar. Üçüncüsü, ekstra ödeme talepleri yazılı rıza aşamasından önce gündeme geldiğinde, haklı sebep çerçevesinin dışında kaldıkları için mahkeme aşamasında geçerlilik kazanmaları çok zordur.

Sıkça Sorulan Sorular

Devir hakkı ne demek?

Devir hakkı, kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını alarak mevcut kira sözleşmesini ve kiralananın kullanım hakkını üçüncü bir kişiye bırakabilmesidir. Hakkın kullanılmasıyla eski kiracı sözleşmeden tamamen çıkar ve yeni kiracı doğrudan mal sahibine karşı sorumlu olur.

Kiracı dükkânı başkasına devredebilir mi?

Evet, işyeri kiracısı, mal sahibinin yazılı onayıyla dükkânı devredebilir. Mal sahibi, ancak devralacak kişinin mali açıdan güvenilmez olduğunu ya da işyerini amacı dışında kullanacağını somut delillerle ispatlarsa bu talebi reddedebilir. Soyut gerekçeler ret hakkı vermez.

İşyeri devir hakkı nedir?

İşyeri devir hakkı, TBK m.323’te düzenlenen ve kiracının ticari faaliyetini sonlandırırken kira sözleşmesindeki ekonomik değerini koruyabilmesi için getirilmiş, yarı emredici bir haktır. Sözleşmeye “devir yasaktır” yazılsa bile bu madde geçersizdir; devir hakkı tamamen ortadan kaldırılamaz.

Devir nedir hukuk?

Hukukta devir, bir borç ilişkisinde taraf değişikliği anlamına gelir. Kira sözleşmesi bağlamında ise kiracının münferit izniyle bütün hak ve vecibelerin yeni bir kiracıya aktarılmasıdır. Bu yönüyle, eski kiracının sorumluluğunun sürdüğü alt kiradan kesin olarak ayrışır.

Mal sahibi devir hakkı vermiyor / Dükkân sahibi devir hakkı vermiyor ne yapmalı?

Ret kararının tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içinde iki yoldan birini seçmelisiniz. Hızlı çözüm için sözleşmeyi feshedip işyerini tahliye edebilirsiniz. Eğer işyerinde kalmayı ve devri sürdürmeyi istiyorsanız, mahkemeye başvurarak hâkimden, kiraya verenin rıza göstermesine hükmetmesini talep edebilirsiniz.

Kiracının işyeri devir hakkı sözleşmede yoksa ne olur?

Hiçbir şey olmaz; devir hakkınız yine de vardır. TBK m.323, kiracıya doğrudan kanundan gelen bir yetki tanır. Sözleşmede hüküm olmaması veya aksine bir hüküm bulunması bu hakkın kullanılmasına engel değildir. Kanun maddesi, sözleşme serbestîsini bu noktada kiracı lehine sınırlamıştır.

Devir Protokolü İmzalandıktan Sonra Atılacak Adımlar

Protokolü imzalamak bir son değil, yeni bir sürecin başlangıcıdır. İşlemin tüm taraflar için sorunsuz tamamlanması için şu kontrol listesini uygulayın:

• Protokol dağıtımı: İmzalı nüshalardan birer adedi devreden, devralan ve kiraya verende kalacak şekilde saklayın.
• Damga vergisi son tarih: Protokolün düzenlenme tarihinden itibaren 15 gün içinde vergi dairesine beyanname verip ödemeyi yapın.
• İdari güncellemeler: Devralan kiracı, işyeri açma ve çalışma ruhsatını, vergi levhasını, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kendi adına devraldığını ilgili kurumlara bildirmelidir.
• İbra yazısı alın: Eski kiracı, kiraya verenden, devir tarihine kadar tüm kira borçlarının ödendiğine dair yazılı bir ibra belgesi talep etmelidir. Bu yazı, eski kiracıyı ileride çıkabilecek haksız borç iddialarından koruyan en güçlü kalkandır.
• Depozito devri: Sözleşmedeki depozitonun kiraya veren tarafından yeni kiracıya devredildiği teyit edilmeli, gerekirse bu durum ayrı bir tutanakla sabitlenmelidir.