Kira Tespit Davası Dilekçesi Örneği (2026 Güncel) – Word ve PDF İndir

Kira bedelinin güncel rayicin altında kalması durumunda başvurulacak en etkili hukuki araç, kira tespit davası dilekçesi örneği üzerinden hazırlanan resmî başvuru dilekçesidir. Aşağıda, bu dilekçenin ne olduğu, hangi koşullarda kullanılacağı, adım adım nasıl doldurulacağı ve 2026 yılına ait güncel şablonlarla birlikte tüm detayları bulacaksınız. Word ve PDF formatındaki boş şablon ile açıklamalı doldurulmuş örnek doğrudan indirilebilir durumdadır.

Kira Tespit Davası Dilekçesi Ne İşe Yarar?

Bu dilekçe, kira sözleşmesindeki aylık bedelin artık piyasanın gerisinde kaldığı durumlarda mahkeme eliyle yeni bir bedel belirlenmesi için sulh hukuk mahkemesine sunulur. Uygulamada kira bedeli tespit davası olarak da adlandırılır. Görevi, tarafların uzlaşamadığı kira artışı konusunda hâkime durumu aktarmak ve hukuki süreci başlatmaktır.

Gerçek bir örnekle açıklamak gerekirse:
2019’da aylık 3.000 TL’ye kiraya verilen bir daire, bölgedeki emsal kiralar 12.000 TL seviyesine çıktığı halde sözleşmedeki eski artış oranlarıyla ancak 6.500 TL’ye ulaşmış olsun. Kiraya veren, kiracıyla anlaşamazsa bu dilekçeyi vererek rayiç bedele yakın bir kira belirlenmesini talep eder. Mahkeme, bilirkişi raporuyla taşınmazın güncel değerini tespit eder ve karar davanın açıldığı kira döneminden itibaren geçerli olur.

Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılır?

Beş yıllık süre şartı

Kanunun aradığı ilk koşul, sözleşmenin başlangıcından itibaren beş tam yılın geçmiş olmasıdır. Bu süre hesaplanırken yalnızca ilk başlangıç tarihi esas alınır; aradaki kira yılı yenilemeleri süreyi sıfırlamaz. Beş yıl dolmadan açılan dava, mahkemece resen reddedilir.

Sık yapılan yanılgı: Taraflar her kira dönemi başında yeni bir sözleşme imzalasa veya uzatma protokolü yapsa bile süre yeniden başlamaz. Mahkeme sadece ilk sözleşme tarihine bakar.

Anlaşmazlık ve emsal bedel

Beş yıl dolduktan sonra, kiraya veren ve kiracı yeni dönem kirasında uzlaşamazsa dava açılabilir. Sözleşmede artış oranı yazılı olsa dahi, bu oran rayiç kira bedelinin belirgin şekilde altında kalıyorsa yine mahkemeye başvurulabilir. Talep edilen tutarın emsal kira bedelleriyle desteklenmesi gerekir; aksi halde mahkeme daha düşük bir bedele hükmedebilir.

Konut ve işyeri ayrımı

Dava, hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Ancak konutta Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, işyerlerinde ise 344. madde uygulanır. İşyeri kiralarında hâkim, kira bedelini belirlerken işletmenin cirosu, kârlılığı ve yapılan yatırımlar gibi ek unsurları da dikkate alır. Bu nedenle dilekçede işyerinin niteliği hakkında daha ayrıntılı bilgi verilmesi önemlidir.

İhtarname çekmek zorunlu mu?

Dava açmadan önce kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi bir dava şartı değildir. Bununla birlikte, ihtarname çekmek, yargılama giderlerinin paylaşımı ve kötü niyet tazminatı açısından davacıya avantaj sağlayabilir; mahkeme, ihtarnameye rağmen anlaşmaya yanaşmayan tarafı giderlerden sorumlu tutabilir.

Kira Tespit Davası Dilekçesinde Hangi Bilgiler Yer Almalıdır?

Dilekçenin usulden reddedilmemesi ve talebin eksiksiz değerlendirilebilmesi için aşağıdaki başlıklar mutlaka bulunmalıdır:

• Görevli ve yetkili mahkeme adı: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinin tam adı yazılmalıdır. Yanlış mahkeme adı yazmak, yetkisizlik kararıyla davanın uzamasına yol açar.
• Davacı bilgileri: Kiraya verenin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve tebligata elverişli açık adresi eksiksiz belirtilmelidir. Tüzel kişiler için ticaret unvanı ve vergi numarası kullanılır.
• Davalı bilgileri: Kiracının kimlik ve adres bilgileri doğru verilmelidir. Adreste yapılacak küçük bir hata, tebligatın iade edilmesine ve yargılamanın aksamasına neden olur.
• Kira sözleşmesine ilişkin açıklamalar: Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, mevcut aylık kira bedeli ve varsa artış oranı net bir şekilde belirtilmelidir. Yazılı sözleşmenin tarihi ve numarası da eklenebilir.
• Talep edilen yeni kira bedeli: Belirlenmesi istenen net aylık tutar ve bu rakamın hangi emsal kira bedellerine dayandığı kısaca açıklanmalıdır. Mahkeme taleple bağlı olduğu için, istenen rakamın gerçekçi ve dayanaklı olması gerekir.
• Hukuki sebep: Davanın neden açıldığına dair kısa bir gerekçe ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344, 345. maddeleri ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/a maddesine atıf yapılmalıdır.
• Delil listesi: Emsal kira sözleşmeleri, tapu kaydı, taşınmazın konumuna dair belgeler, fotoğraflar, vergi beyannameleri, tanık isimleri gibi tüm deliller sıralanmalıdır. Hepsini ekte sunmak zorunlu olmasa da listede unutulmamaları ileride hak kaybını önler.
• Sonuç ve talep bölümü: Yeni kira bedelinin davanın açıldığı kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere tespiti ile yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesi net olarak istenmelidir.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği (Word ve PDF)

Aşağıda, 2026 yılına uygun iki versiyon sunulmuştur: ilki tamamen boş bir şablon, ikincisi ise gerçek bir konut kirası üzerinden doldurulmuş ve her alanın neden o şekilde doldurulduğu açıklanmış örnektir. Word ve PDF dosyaları sayfa sonundaki bağlantılardan indirilebilir.

Boş Şablon

Tüm zorunlu alanları içeren bu şablon, kira ilişkinize uyarlanarak doğrudan kullanılabilir.

---

……. SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ’NE

DAVACI: Adı Soyadı : ………………………………… T.C. Kimlik No : ………………………………… Adres : ………………………………… Telefon : …………………………………

DAVALI: Adı Soyadı : ………………………………… T.C. Kimlik No : ………………………………… Adres : ………………………………… Telefon : …………………………………

KONU: Kira bedelinin tespiti talebinden ibarettir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davacı, …………… adresinde bulunan taşınmazın maliki olup, taraflar arasında …./…./…. başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalanmıştır.
2. Mevcut aylık kira bedeli ……… TL’dir. Sözleşme başlangıcından itibaren 5 yıldan fazla süre geçmiştir.
3. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri dikkate alındığında, mevcut kira bedeli rayiç değerin altında kalmıştır.
4. Taraflar arasında yapılan görüşmelerden sonuç alınamamıştır.
5. Yargıtay kararları doğrultusunda bilirkişi marifetiyle kira bedelinin tespiti gerekmektedir.

HUKUKİ SEBEPLER: Türk Borçlar Kanunu m.344, 345; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/a.

DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, emsal kira sözleşmeleri, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları, keşif ve sair deliller.

SONUÇ VE TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle, taşınmazın aylık kira bedelinin davanın açıldığı kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere tespitine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ederim.

Tarih: …./…./2026 Davacı Adı Soyadı İmza

---

Word Şablonu İndir | PDF Şablonu İndir

Doldurulmuş ve Açıklamalı Örnek

Bu örnek, İstanbul Kadıköy’de 2019 başlangıçlı bir konut kirası için 2026 yılında açılacak davaya uygun şekilde hazırlanmıştır.

---

KADIKÖY SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ’NE
(Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer olduğu için Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi yazılmıştır.)

DAVACI:
Adı Soyadı : Ayşe Yılmaz
T.C. Kimlik No : 12345678901
Adres : Caferağa Mah. Moda Cad. No:15 D:8 Kadıköy/İstanbul
Telefon : 0532 111 22 33
(Davacı adresi, tüm tebligatların ulaşacağı açık adres olmalıdır.)

DAVALI:
Adı Soyadı : Mehmet Demir
T.C. Kimlik No : 98765432109
Adres : Caferağa Mah. Moda Cad. No:15 D:5 Kadıköy/İstanbul
Telefon : 0533 444 55 66
(Davalının adresi, tebligatın iadesini önlemek için güncel olmalıdır.)

KONU: Kira bedelinin tespiti talebinden ibarettir.

AÇIKLAMALAR:

1. Davacı, Kadıköy Caferağa Mahallesi Moda Caddesi No:15’te bulunan taşınmazın maliki olup, taraflar arasında 01.07.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalanmıştır. (5 yıl şartının fazlasıyla dolduğu, 2026’da 6,5 yıl geçmiş olduğu gösterilmiştir.)
2. Mevcut aylık kira bedeli 4.500 TL’dir. Sözleşme başlangıcından itibaren 5 yıldan fazla süre geçmiştir. (Sürenin dolduğu bir kez daha vurgulanarak dava şartı belgelenmiştir.)
3. Taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kira bedelleri dikkate alındığında, mevcut kira bedeli rayiç değerin altında kalmıştır. (Emsal karşılaştırma talebinin dayanağıdır, bilirkişi incelemesi için zemin oluşturur.)
4. Taraflar arasında yapılan görüşmelerden sonuç alınamamıştır. (Anlaşmazlık durumu açıkça kayıt altına alınmıştır.)
5. Yargıtay kararları doğrultusunda bilirkişi marifetiyle kira bedelinin tespiti gerekmektedir. (Kira tespit davalarında standart prosedür olduğu hatırlatılmıştır.)

HUKUKİ SEBEPLER: Türk Borçlar Kanunu m.344, 345; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/a.

DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, emsal kira sözleşmeleri, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları, keşif ve sair deliller.

SONUÇ VE TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle, taşınmazın aylık kira bedelinin davanın açıldığı kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere tespitine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ederim.

Tarih: 14.02.2026
Davacı Ayşe Yılmaz
İmza

---

Word Doldurulmuş Örnek İndir | PDF Doldurulmuş Örnek İndir

Dilekçeyi Hazırlarken Sık Yapılan Hatalar ve Pratik İpuçları

Beş yıl hesabını doğru yapın

En kritik hata, sürenin dolduğundan emin olmadan dava açmaktır. Beş yıl, sözleşmenin ilk başlangıç tarihinden itibaren işler; ara dönem yenilemeleri veya yeni protokoller bu hesabı etkilemez. Örneğin, 1 Mart 2020’de başlayan bir kira ilişkisinde, Mart 2025’ten önce açılan dava usulden reddedilir.

Talep edilen bedeli gerçekçi belirleyin

Mahkeme, talep edilen kira bedelinin üzerinde bir tespit yapamaz; daha düşük bir rakama hükmedebilir. Bu nedenle, çevredeki emsal kiraları araştırarak somut karşılaştırmalar sunmak gerekir. Belirsiz bir “piyasa rayici” ifadesi yetersiz kalır; en az 2-3 emsal sözleşme veya emlakçı yazısı eklemek dilekçeyi güçlendirir.

Delil listesini eksiksiz yazın

Delillerin ekte sunulması şart olmamakla birlikte, liste hâlinde bildirilmesi ileride delil sunma hakkının kaybolmaması için önemlidir. Tapu kaydı, kira sözleşmesi, emsal kira belgeleri, tanık isimleri ve keşif talebi unutulmamalıdır. Eksik bildirim, bilirkişi incelemesinin yetersiz kalmasına neden olabilir.

Dilekçeyi kendiniz hazırlayabilir misiniz?

Basit bir konut kirasında, sözleşme açık ve taraflar arasında ek bir uyuşmazlık yoksa bireylerin dilekçeyi kendilerinin hazırlaması hukuken mümkündür. Ancak şu durumlarda mutlaka bir avukata danışılmalıdır:

• Birden fazla kiracı veya alt kiracı bulunması,
• Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi ve kur farkına ilişkin özel hükümler içermesi,
• Sözleşmede tahliye, aidat veya tadilat alacaklarına dair çapraz taleplerin var olması. Yanlış hazırlanmış bir dilekçe, davanın usulden reddine ya da eksik kira tespitine yol açarak zaman ve para kaybı yaratabilir.

Kira Tespit Davası Açmak Zorunlu mudur?

Kira tespit davası açmak bir zorunluluk değildir. Taraflar her kira yılı başında artış oranını serbestçe kararlaştırabilir ve anlaştıkları sürece mahkemeye gitmeye gerek kalmaz. Dava, yalnızca uzlaşma sağlanamadığında gündeme gelen bir hukuki yoldur. Yine de, rayiç bedelin çok altında kalmış bir kirayı güncellemenin en etkili aracıdır.

Arabuluculuk, kira tespit davaları için dava şartı değildir; isteğe bağlı olarak başvurulabilir. Ayrıca bu dava, tahliye davası ile sıkça karıştırılır. Tahliye davası kiracının taşınmazdan çıkarılmasını, kira tespit davası ise yalnızca aylık bedelin güncellenmesini hedefler. İki dava birlikte açılabilir; ancak ayrı dilekçelerle ve ayrı harçlandırılarak yürütülmeleri gerekir.

Kira Tespit Davasının Yasal Dayanağı

Bu dava türünün temel dayanakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleridir. Madde 344, işyeri kiralarında hâkimin kira bedelini belirlerken işletmenin ekonomik durumunu da gözeteceğini düzenler. Madde 345 ise konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıl dolduktan sonra kira tespiti istenebileceğini hükme bağlamıştır. Görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararları, kira tespitinde emsal bedel karşılaştırmasının nasıl yapılacağı ve bilirkişi raporlarında hangi kriterlerin esas alınacağı konusunda uygulamayı şekillendirmektedir. Bu kararlara göre, yalnızca benzer bölgedeki kira bedelleri değil; taşınmazın yaşı, durumu, konumu ve ulaşım imkânları gibi unsurlar da dikkate alınır.

Kira Tespit Davası ile Karıştırılan Diğer Davalar

Kira bedeli tespiti, tahliye, uyarlama ve delil tespiti davaları kullanım amaçları bakımından sıkça birbirine karıştırılır. Aşağıdaki tablo, hangi durumda hangi dava türünün tercih edilmesi gerektiğini özetlemektedir.

Uzman görüşü: Kira tespit davası yalnızca kira parasını günceller, tahliye sonucu doğurmaz. Buna karşılık tahliye davası, kira ilişkisini tamamen sonlandırmayı amaçlar. Uyarlama davası ise artık yalnızca kira bedelini değil, sözleşmenin diğer hükümlerini de etkileyebilecek kadar geniş kapsamlıdır. Bu ayrımları bilmek, yanlış dava açarak hak kaybına uğramanın önüne geçer.

Dilekçe Sunulduktan Sonraki Adımlar

Doldurulan dilekçe, yetkili sulh hukuk mahkemesi kalemine teslim edilir. 2026 yılı için geçerli başvurma harcı (yaklaşık 240,70 TL) ve dava değerine göre hesaplanan peşin karar ve ilam harcı yatırılmalıdır. Harç süresinde yatırılmazsa dosyaya işlem yapılmaz ve dava açılmamış sayılabilir. Mahkeme, tensip tutanağı ile tebligat, bilirkişi görevlendirmesi ve keşif gibi işlemleri başlatır. Davalıya dava dilekçesi tebliğ edildikten sonra, cevap dilekçesi için iki haftalık yasal süre işlemeye başlar.

İşlem süreleri ve sonuçları

2026 yılı harç, masraf ve noter ücretleri

Dava giderleri Harçlar Kanunu’na göre tahsil edilir ve dava sonunda haksız tarafa yüklenir. Yaklaşık tutarlar aşağıda verilmiştir.

Kira Tespit Davasında İstinaf ve Yargıtay Süreci

Sulh hukuk mahkemesinin kararına karşı, tebliğden itibaren iki hafta içinde bölge adliye mahkemesine istinaf başvurusu yapılabilir. İstinaf dilekçesi, kararı veren mahkeme aracılığıyla sunulur ve ayrı bir harç ödenmesi gerekir. Dilekçede, ilk derece kararının neden hatalı olduğu somut gerekçelerle ortaya konmalıdır.

İstinaf mahkemesinin verdiği karar, belirli bir parasal sınırın üzerindeyse Yargıtay’a temyiz edilebilir. 2026 yılı itibarıyla istinaf kesinlik sınırı 25.000 TL, temyiz kesinlik sınırı ise 50.000 TL’dir. Bu sınırların altında kalan kararlar kesindir; yalnızca hukuki yarar bulunması şartıyla kanun yolu incelemesi talep edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İşyeri kira tespit davası dilekçesi konut dilekçesinden farklı mıdır?

Hayır, temel şablon aynıdır. Fark, işyeri kiralarında hâkimin işletmenin cirosu, kârlılık durumu ve işin niteliğini de değerlendirmek zorunda olmasıdır. Bu nedenle, dilekçeye işyerinin türü, sektörü ve yaklaşık cirosu gibi ek bilgiler eklenmelidir. Boş şablon kullanılırken açıklamalar bölümünde bu noktalara mutlaka yer verilmelidir.

Kira tespit davası delil dilekçesi nasıl hazırlanır?

Delil dilekçesi, dava dilekçesinden ayrı ve aynı resmî formatta düzenlenen bir belgedir. Her bir delilin (emsal kira sözleşmesi, tapu, fotoğraf, tanık listesi gibi) neyi kanıtlamaya yaradığı kısaca belirtilmelidir. Örneğin, “Ek-2’deki emsal sözleşme, aynı mahallede benzer bir dairenin 12.000 TL’ye kiralandığını kanıtlamaktadır.” şeklinde ifadeler kullanılmalıdır.

Kira tespit ve tahliye davası aynı anda açılabilir mi?

Evet, her ikisi aynı anda açılabilir. Ancak taleplerin aynı dilekçede açıkça ayrılması, ayrı ayrı harçlandırılması ve her birinin hukuki dayanağının belirtilmesi gerekir. Mahkeme, usul ekonomisi gereği iki davayı birleştirerek görebilir.

5 yıl dolmadan kira tespit davası açmanın bir yolu var mı?

Hayır, 5 yıllık süre kamu düzenine ilişkindir ve tarafların anlaşmasıyla kısaltılamaz. Bu süre dolmadan açılan dava mahkemece resen reddedilir. Tek istisna, tarafların tahliye taahhüdüne dayalı anlaşması gibi farklı bir hukuki zeminde dava açmalarıdır; ancak bu, kira tespiti değil tahliye prosedürüne girer.

Kira tespit davası örnek kararları nereden bulunur?

Yargıtay’ın resmî internet sitesindeki karar arama motoru, bölge adliye mahkemelerinin web sayfaları ve Lexpera, Kazancı gibi hukuk veri tabanları en güncel emsal kararları sunar. Ayrıca büyük baroların kütüphanelerinde basılı içtihat derlemelerine ulaşabilirsiniz.

Sonuç

Kira tespit davası dilekçesi örneği, güncel rayicin gerisinde kalan kira bedellerini adil bir seviyeye çekmek isteyenler için yargı yolunun ilk ve en önemli adımıdır. Dilekçenin eksiksiz doldurulması, delillerin doğru sıralanması ve yasal sürelerin gözetilmesi, davanın kısa sürede lehe sonuçlanma ihtimalini artırır. 2026 yılı mevzuatı ve harç tarifesi dikkate alınarak hazırlanan yukarıdaki şablonlar, hem kiraya verenler hem de kiracılar için güvenilir bir rehber niteliğindedir.