Kira Fesih Sözleşmesi: Hazırlama Rehberi, Örnek ve İndirme (2026 Güncel)

Kira Fesih Sözleşmesi, kiraya veren ve kiracının, aralarındaki mevcut kira sözleşmesini karşılıklı iradeyle sona erdirmek üzere düzenledikleri yazılı belgedir. Taraflar bu fesih protokolü ile erken tahliyeyi ya da süre sonundaki ayrılığı resmîleştirir; tahliye tarihi, depozito iadesi koşulları ve kalan borçlar gibi kritik konuları kayda alır. Doğru düzenlenen bir belge, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer ve kira ilişkisini temiz bir şekilde sonlandırır.

Kira Fesih Sözleşmesi Nedir?

Bu belge, kiraya veren ile kiracının kira ilişkisini ortak bir irade beyanıyla sona erdirmek üzere imzaladıkları fesih protokolüdür. Taraflar, hangi tarihte ve hangi şartlarla ayrılacaklarını açıkça karara bağlar. Özellikle kira süresi dolmadan yapılacak erken çıkışlarda, yazılı bir karşılıklı anlaşma, tazminat yükümlülüğü gibi belirsizlikleri giderir.

Karşılıklı Anlaşmanın Gücü

Ortak irade bulunmadıkça belge geçerli olmaz. Tek taraflı bir fesih beyanından farklı olarak, burada her iki taraf da kira akdinin sonlandığını kabullenir. Örneğin, iş değişikliği nedeniyle kiracı 6 ay kala evden çıkmak istediğinde, kiralayan razı olursa bu belgeyi imzalayarak tazminatsız bir tahliye sağlanabilir. Tahliye taahhüdü gibi sadece kiracının beyanını içeren belgelerden ayrılan en önemli yanı, karşılıklı mutabakatı yazılı ve ispatlanabilir kılmasıdır.

Süre ve Bildirim Özeti

Aşağıdaki tablo, tarafların karşılıklı anlaşma olmaksızın tek taraflı feshe başvurması hâlinde uyulması gereken kanuni bildirim sürelerini gösterir. Karşılıklı fesih sözleşmesinde ise taraflar diledikleri tarihi serbestçe belirleyebilir.

Tablodaki Süreleri Doğru Yorumlamak

• On yıllık uzama süresini dolduran belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayan her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
• Tablo, tarafların anlaşamadığı durumlar içindir; anlaşma varsa bu sürelere bağlı kalmak gerekmez.
• İşyeri kiralamalarında kiracıya tanınan bildirim süresi, konuta kıyasla daha uzundur; bunun amacı ticari düzenin korunmasıdır.

Nerelerde Kullanılır?

• Erken tahliye kararı: Süre dolmadan ayrılık mutabakatını belgelemek için idealdir.
• Kira bitiminin belgelenmesi: Süre sonunda ilişkinin kesildiğini ve alacak kalmadığını teyit eder.
• İşyeri feshi: Tahliye tarihi, demirbaş durumu ve varsa yeniden kiralama zorluğu tazminatı gibi ticari detayları netleştirir.
• Depozito iadesi: İade koşulları, süresi ve kesinti sebepleri doğrudan bu sözleşmeye yazılarak anlaşmazlık önlenir.

Erken Tahliyede Neden Şart?

Sözlü mutabakatla yetinilmesi, özellikle depozito iadesi ya da hasar tazmini gibi konularda ispat güçlüğü doğurur. Yazılı bir protokol, tarafların üzerinde anlaştığı her noktayı sabitler ve sonradan ortaya atılan iddiaları geçersiz kılar.

Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kira hukukuna ilişkin hükümleri, fesih sözleşmelerine genel çerçeve sunar. TBK madde 299 ve devamı kira sözleşmesinin kurulması, hükümleri ve sona ermesini düzenler. TBK m. 331 uyarınca taraflar, sözleşme serbestisi ilkesine dayanarak her zaman anlaşarak mevcut kira sözleşmesini sona erdirebilir.

TBK m. 331'in Pratik Anlamı

Kanun, fesih için mutlaka yazılı şekil aramaz. Ancak fesih tarihinin ve şartların ispatı açısından yazılı belge adeta zorunlu hâle gelir. Bu nedenle, her ne kadar sözlü fesih hukuken mümkün olsa da, olası bir ihtilafta elinizde yazılı delil bulunması büyük avantaj sağlar.

Zorunlu mudur?

Hayır, kira fesih sözleşmesi düzenlemek kanunen zorunlu değildir. Taraflar sözlü olarak da kira ilişkisini bitirebilir. Fakat sözlü anlaşmalar, ispat güçlüğü yarattığı için yazılı belge her zaman önerilir.

Yazılı Belge Tutmamanın Riskleri

• Banka kredilerinde veya tapu devirlerinde, taşınmazın boş olduğuna dair resmî bir belge istenebilir.
• Depozitonun iade edilmemesi durumunda, kiracı anlaşmayı ispatlayamayabilir.
• Kira alacaklarının tahsili için başlatılan hukuki süreçlerde sözlü iddialar yetersiz kalır.
  Bu yüzden, zorunlu olmasa bile yazılı belge düzenlenmesi güvenli bir uygulamadır.

İçeriğinde Neler Bulunmalıdır?

Eksiksiz bir fesih protokolünde şu unsurlar yer almalıdır:

• Tarafların açık kimlik bilgileri: Ad-soyad, T.C. kimlik numarası, güncel adres; tüzel kişiler için unvan, vergi numarası.
• Mevcut kira sözleşmesine atıf: Sona erdirilen kira akdinin tarihi, süresi ve konusu.
• Taşınmaz bilgileri: Açık adres, nitelik (konut, işyeri vb.), varsa ada/parsel.
• Fesih tarihi: Hukuken sona erme anı.
• Tahliye tarihi: Fiilî boşaltma günü (fesih tarihinden farklı olabilir).
• Kira borcu durumu: Ödenmemiş kira, aidat, sayaç borçları.
• Depozito iadesi: Miktar, iade süresi, yöntem ve kesinti sebepleri.
• Uyuşmazlık hâlinde yetkili mahkeme: İlgili Sulh Hukuk Mahkemesi.

Zorunlu ve İsteğe Bağlı Unsurlar Tablosu

Adım Adım Hazırlama Süreci

1. Karşılıklı anlaşma sağlanır: Tahliye tarihi, depozito, varsa tazminat netleştirilir.
2. Belge taslağı hazırlanır: Örnek şablonlar üzerinden anlaşılan maddeler doldurulur.
3. Taslak taraflarca incelenir: Hata veya eksiklikler kontrol edilir, gerekli düzeltmeler yapılır.
4. İmzalar atılır: En az iki nüsha hâlinde, her iki tarafça nüfus cüzdanındaki imzaya uygun olarak imzalanır; yer, tarih ve isim eklenir.
5. İsteğe bağlı noter onayı alınır: İnkâr riski bulunan durumlarda noterde imza veya onay işlemi yaptırılarak resmî delil niteliği güçlendirilir.
6. Nüshalar teslim edilir: İmzalı nüshalar elden verilir veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilir; her iki taraf da bir asıl nüshayı saklar.

Kritik Adım: Taslağı Okurken Nelere Dikkat Etmeli?

Belgeyi imzalamadan önce depozito iadesi maddesindeki her türlü belirsizliğin giderilmesi şarttır. Örneğin “hasar tespit edilirse” gibi muğlak ifadeler yerine, hasarın ne şekilde ve kim tarafından belirleneceği açıkça yazılmalıdır. Aksi takdirde depozito iade süreci kilitlenebilir ve uyuşmazlık kaçınılmaz olur.

Süreler ve Bildirim Şartları

Kira türü, fesih sürelerini doğrudan etkiler. Belirli süreli sözleşmelerde süre bitimiyle birlikte ilişki kendiliğinden sona erer; ayrıca bildirim gerekmez. Ancak erken fesih için mutlaka yazılı karşılıklı anlaşma gerekir.

Belirsiz süreli konut kiralamalarında kiracı yalnızca 15 gün önceden bildirim yaparak çıkabilir. Kiralayan ise 6 aylık kira döneminin sonu için en az 3 ay önceden ihbarda bulunmak zorundadır. Bu asimetrik düzenleme kiracıyı koruma amacı taşır.

On yıllık uzama süresini dolduran belirli süreli kira sözleşmeleri belirsiz süreli hâle dönüşür ve kiralayan artık her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimle sözleşmeyi sebepsiz feshedebilir.

Kiracı ve Kiralayan Arasındaki Asimetrik Süreler

Kiracı, 15 gün gibi kısa bir süreyle fesih hakkına sahipken, kiralayanın en az 3 aylık bir bekleme süresine katlanması gerekir. Bu fark, konut dokunulmazlığını ve kiracının barınma hakkını güvence altına alır. İşyerlerinde ise kiracıya da 3 aylık bildirim süresi öngörülerek ticari istikrar korunmuştur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira fesih sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm davalar, taşınmazın değerine bakılmaksızın burada görülür.

Yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. TBK kapsamındaki kira davalarında bu yetki kesindir. Taraflar sözleşmeye yetki şartı ekleyerek başka bir yer mahkemesini de yetkili kılabilir; ancak bu şart, tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılmadıkça kesin yetki doğurmaz, yalnızca alternatif bir yetkili mahkeme ekler.

Yetki Şartı Nasıl Yazılmalı?

Tacir olmayan taraflar arasında yazılan bir yetki şartı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisini ortadan kaldırmaz. Bu nedenle, tüketici konumundaki kiracılar için yetki şartı yazmak esasen ek bir seçenek sunar. Yanıltıcı biçimde “İstanbul Mahkemeleri yetkilidir” gibi ifadeler, yalnızca İstanbul’daki Sulh Hukuk Mahkemelerinin yetkili olduğu anlamına gelmez; taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme de yetkisini korur.

Sıkça Karşılaşılan Hatalar

• Depozito maddesinin unutulması: İade koşulları yazılmadığında tahliye sonrası anlaşmazlık kaçınılmazdır.
• Tahliye tarihinin belirsiz olması: “En kısa zamanda” gibi muğlak ifadeler uyuşmazlık doğurur.
• Kalan borçların hesaba katılmaması: Ödenmemiş kira, aidat veya sayaç borçları sonradan icra takibine dönüşebilir.
• Eksik kimlik ve adres bilgisi: Tebligat aşamasında sorun çıkarır.
• Yazılı belge düzenlenmemesi: Sözlü fesihle yetinilmesi, ispat yükünü ağırlaştırır.

Hatalardan Kaçınma Kontrol Listesi

• Depozito iadesi için ayrı bir madde var mı?
• Fesih tarihi ve tahliye tarihi ayrı ayrı yazılmış mı?
• Tüm kira ve yan borçların durumu belirtilmiş mi?
• Tarafların T.C. kimlik numarası ve güncel adresleri doğru mu?
• İmzalar atılmış ve nüshalar karşılıklı teslim edildi mi?

Hazırlandıktan Sonra Ne Yapılmalıdır?

Sözleşme imzalandıktan sonra her iki taraf en az birer asıl nüshayı saklamalıdır. Belgenin, kira alacaklarında 5 yıllık genel zamanaşımı süresi ve diğer olası talepler açısından en az 10 yıl muhafaza edilmesi önerilir. Tahliye tarihinin takibi yapılmalı, taşınmazın boşaltıldığı bir tutanakla kayıt altına alınmalıdır. Depozito iadesi, sözleşmede yazan koşullara uygun olarak başlatılmalı; abonelik iptalleri ve gerekli bildirimler ihmal edilmemelidir.

Tahliye Günü ve Sonrası İçin Hemen Yapılacaklar

1. Tahliye anında taraflarla birlikte bir teslim tutanağı düzenleyin.
2. Depozito iadesi için banka hesap bilgilerini yazılı olarak teyit edin.
3. Elektrik, su, doğalgaz sayaçlarının son endekslerini fotoğraflayın.
4. İlgili abonelikleri iptal ettirin; varsa apartman yönetimine bilgi verin.
5. İmzalı fesih protokolünü güvenli bir yerde arşivleyin.

Örnek ve Açıklamalı Şablon

Aşağıda, uygulayıcı notlarıyla zenginleştirilmiş bir kira fesih sözleşmesi örneği sunulmaktadır. Her maddenin altındaki açıklamalar, belgenin neden önemli olduğunu ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini vurgular.

Şablonu Doldururken Dikkat Edilecek 5 Madde

• Kimlik bilgileri: Mutlaka nüfus cüzdanındaki gibi yazılmalı; kısaltma kullanılmamalıdır.
• Fesih tarihi ile tahliye tarihi birbirine karıştırılmamalıdır.
• Depozito iadesi maddesi boş bırakılırsa en büyük risk oluşur.
• İbra maddesi, tarafların birbirinden başkaca talepte bulunamayacağını gösterir; ticari kiralarda özellikle önemlidir.
• Yetki şartı eklenirken, taşınmazın bulunduğu yerin yanı sıra alternatif bir mahkeme yazılmak isteniyorsa bu açıkça belirtilmelidir.

---

KİRA FESİH SÖZLEŞMESİ

MADDE 1 – TARAFLAR

Kiraya Veren: Ahmet Yılmaz, T.C. Kimlik No: 12345678901, Adres: Atatürk Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi No:15 Daire:8, Kadıköy/İstanbul

Kiracı: Zeynep Kaya, T.C. Kimlik No: 98765432109, Adres: Bahçelievler Mahallesi, Çiçek Sokak No:22 Daire:4, Kadıköy/İstanbul

Uygulayıcı Notu: Kimlik numarası ve adresler eksiksiz olmalı; ileride tebligat yapılması gerekirse sorun yaşanmaması için güncel bilgi kullanılmalıdır.

MADDE 2 – KİRA SÖZLEŞMESİ BİLGİLERİ

Taraflar arasında 01.07.2025 tarihinde imzalanan ve İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Atatürk Mahallesi, Cumhuriyet Caddesi No:15 Daire:8 adresindeki konutun kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesi, işbu fesih sözleşmesi ile sona erdirilmektedir.

Uygulayıcı Notu: Sona erdirilmek istenen kira sözleşmesinin tarih ve konusu tam olarak yazılmalıdır. Benzer taşınmazların bulunması durumunda karışıklığı önler.

MADDE 3 – FESİH TARİHİ

İşbu sözleşme ile kira sözleşmesi 31.03.2026 tarihi itibarıyla feshedilmiş olacaktır.

Uygulayıcı Notu: Fesih tarihi hukuki sona erme anıdır. Tahliye tarihi ile aynı olabileceği gibi farklı da olabilir; ikisini ayrı maddelerde düzenlemek en doğrusudur.

MADDE 4 – TAHLİYE TARİHİ

Kiracı, kiralanan taşınmazı en geç 31.03.2026 tarihinde, saat 18:00’e kadar boş ve hasarsız olarak kiraya verene teslim edecektir.

Uygulayıcı Notu: Saat bilgisi eklemek, gün içindeki teslim belirsizliğini ortadan kaldırır. “Hasarsız” ibaresi ne tür bir teslim beklendiğini netleştirir.

MADDE 5 – KİRA BORCU VE FER’Î BORÇLAR

Kiracının, tahliye tarihi itibarıyla tüm kira bedellerini ödemiş olduğu taraflarca kabul edilmektedir. Kiralanan taşınmaza ait elektrik, su, doğalgaz ve aidat gibi tüm fer’î borçlar kiracı tarafından kapatılmış olup, kiraya verenin herhangi bir talebi bulunmamaktadır.

Uygulayıcı Notu: Varsa kalan borç miktarı ve ödeme takvimi bu maddeye yazılmalıdır. Örnekte tüm borçların ödendiği varsayılmıştır.

MADDE 6 – DEPOZİTO İADESİ

Kiraya veren, kira sözleşmesi kapsamında tahsil edilen 15.000 TL tutarındaki depozitoyu, tahliye tarihinden itibaren 15 gün içinde, taşınmazda kiracının sorumlu olduğu bir hasar tespit edilmemesi kaydıyla, kiracının aşağıda belirtilen banka hesabına iade edecektir.

Banka Hesap Bilgileri: TR00 0000 0000 0000 0000 0000 00 (Zeynep Kaya)

Uygulayıcı Notu: Depozito miktarı, iade süresi ve kesinti sebepleri eksiksiz yazılmalıdır. İade yöntemi ve hesap bilgisi açıkça belirtilmelidir.

MADDE 7 – GENEL İBRA

Taraflar, işbu sözleşme ile kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve alacaklarına ilişkin olarak birbirlerini kesin olarak ibra ettiklerini beyan ederler.

Uygulayıcı Notu: İbra hükmü, karşılıklı talep kapısını kapatır. Özellikle ticari kiralarda tavsiye edilir.

MADDE 8 – YETKİLİ MAHKEME

İşbu sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklarda İstanbul Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.

Uygulayıcı Notu: Taraflar tacir değilse, bu yetki şartı yalnızca ek bir seçenek sunar; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi devam eder.

---

İNDİRME BAĞLANTILARI: Yukarıdaki örnekle uyumlu boş şablon, Word (.docx) ve PDF formatlarında indirilebilir.

Masraflar

2026 yılı itibarıyla kira fesih sözleşmesi düzenlenirken karşılaşılabilecek tahmini masraflar aşağıdadır.

Son güncelleme: Ocak 2026. Noter ücretleri yıl içinde değişebilir; güncel tarife teyit edilmelidir.

Belge Kendi Başına Hazırlanabilir mi?

Taraflar tamamen anlaşmışsa, kira bedeli ve depozito gibi konularda netlik varsa ve ilişkinin sonlandırılması basit bir konut kiralama ise, hazır şablonlarla belge kolayca doldurulabilir. Aşağıdaki durumlarda avukat desteği almak hak kaybını önler:

Ne Zaman Avukata Başvurmalı?

• Fesih şartları üzerinde uyuşmazlık varsa,
• Geçmişe dönük ödenmemiş kira alacakları veya tazminat talepleri gündemdeyse,
• İşyeri kiralamalarında demirbaş listesi, cezai şart veya yeniden kiralama güçlüğü tazminatı gibi karmaşık maddeler söz konusuysa,
• Tahliye taahhüdü, ihtarname gibi ek belgeler de sürece eklenecekse.

Hukuki danışmanlık, özellikle yüksek meblağlı depozito ve ticari kiralarda riskleri sıfırlar.

İlgili Belgeler ve Karşılaştırma Tablosu

Kira fesih sözleşmesi, sıklıkla karıştırılan benzer belgelerden farklıdır. Aşağıdaki tablo, doğru belgeyi seçmenize yardımcı olur.

Doğru Belgeyi Seçme Kılavuzu

• Karşılıklı rıza varsa → Kira Fesih Sözleşmesi
• İtiraz durumunda tek taraflı iradeyi kayda almak için → Fesih İhtarnamesi
• Kiracı daha önce belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt etmişse → Tahliye Taahhüdü
• Belirsiz süreli bir kira ilişkisi kanuni sürelere uyularak bitirilmek isteniyorsa → Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi fesih nasıl yapılır?
Taraflar anlaşmışsa yazılı bir kira fesih sözleşmesi imzalanarak; anlaşma yoksa kanuni fesih sebeplerine dayanılarak ihtarname gönderilip gerektiğinde dava açılarak yapılır. Karşılıklı mutabakat her zaman en hızlı ve en sorunsuz yoldur.

Kiracı kira süresi dolmadan sözleşmeyi fesh ederse ne olur?
Kiralayan onay vermezse kiracının tazminat ödemesi gerekebilir. Ancak taraflar bir araya gelip fesih sözleşmesi düzenlerse, tazminatın miktarını ve diğer şartları bu belgede serbestçe kararlaştırabilirler.

1 yıllık kira sözleşmesinde kiracı erken çıkarsa ne olur?
Belirli süreli kiralama olduğu için kiracı, ev sahibinin onayı olmadan çıkamaz. Onay verilmezse, kiracı kalan ayların kira bedelinden sorumlu olabilir. Onay durumunda ise yazılı bir fesih sözleşmesi yapılmalıdır.

1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkarılabilir mi?
Haklı bir sebep (kira bedelinin ödenmemesi, taşınmaza zarar verilmesi gibi) olmaksızın kiralayan, kiracıyı süre bitmeden tahliye edemez. Haklı sebep varsa dahi, mahkeme kararı olmadan zorla çıkarmak hukuka aykırıdır.

Kira fesih sözleşmesi noterde yapılır mı?
Zorunlu değildir, ancak önerilir. Noter onayı, imzaların inkâr edilmesini engeller ve belgenin resmî delil niteliğini güçlendirir. Yüksek depozito veya tazminat içeren sözleşmelerde noter onayı ciddi avantaj sağlar.

Kira fesih sözleşmesinde depozito iadesi nasıl düzenlenir?
Depozitonun miktarı, iade süresi (örneğin “tahliyeden itibaren 15 gün içinde”), yöntemi (banka havalesi, elden nakit) ve kesinti sebepleri açıkça yazılmalıdır. Bu madde ne kadar net olursa, uyuşmazlık riski o kadar düşer.

Sonuç

Kira fesih sözleşmesi, taraflar arasındaki anlaşmayı kayıt altına alarak sonradan doğabilecek hukuki anlaşmazlıkları engeller. Doğru ve eksiksiz hazırlanan bir belge, ilişkiyi sorunsuz bir şekilde sonlandırır ve her iki tarafı da korur.

İmzalamadan Önce Son Kontrol Noktaları

• Depozito iadesi maddesi var mı, şartlar net mi?
• Tahliye tarihi ve saati açıkça yazılmış mı?
• Tüm kira ve yan borçların durumu belirtilmiş mi?
• Her iki nüsha da taraflarca imzalandı mı?
• İhtiyaç halinde noter onayı alındı mı?

Sayfada yer alan şablon indirilerek kendi durumunuza uyarlanabilir ve süreç güvenle tamamlanabilir.