Kira Sözleşmesi (2026 Güncel) – .docx ve PDF İndir, Doldurulmuş Örnek ve Kapsamlı Rehber

Kira Sözleşmesi Nedir ve Ne Zaman İhtiyaç Duyulur?

Kira sözleşmesi, bir tarafın (kiraya veren) bir taşınmazın kullanımını belirli bir bedel karşılığında diğer tarafa (kiracı) bırakmayı üstlendiği, iki tarafa borç yükleyen bir anlaşmadır. Sözleşmenin konusu konut, işyeri, depo ya da üzeri kapalı veya açık başka bir taşınmaz olabilir. Kira bedeli tarafların serbest iradesiyle belirlenir ve metinde açıkça yazılır.

Bu ilişki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Söz konusu hükümler, sözleşmenin kurulmasından sona ermesine kadar tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler. Kiraya veren, kiralananı sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli şekilde bulundurmak zorundadır; kiracı ise kira bedelini zamanında ödemek ve taşınmazı özenle kullanmakla yükümlüdür. Yazılı şekil, geçerlilik şartı değil ispat şartıdır.

Hangi durumlarda yazılı sözleşme gerekir?

Konut ve işyeri kiralamaları başta olmak üzere tüm taşınmaz kirası ilişkilerinde yazılı belgeye başvurmak tarafları korur. Uygulamada sıkça görülen bir yanlış, tarafların aralarındaki güvene dayanarak sözlü anlaşmayla yetinmesidir. Oysa kira ilişkisi sözlü olarak da kurulabilse de ileride doğacak uyuşmazlıklarda ispat güçlüğü yaşanması kaçınılmazdır. Kira bedeli, ödeme takvimi, depozito miktarı ve tahliye koşulları gibi başlıkların yazılı şekilde düzenlenmesi hukuki koruma sağlar.

Belge ayrıca alt kira, lojman tahsisi ya da hasılat kirası gibi farklı hukuki yapılar için de değiştirilmiş hükümlerle uygulanır. Kira ilişkisinin türüne uygun bir sözleşme metni seçmek, ileride yaşanabilecek geçersizlik iddialarının önüne geçer. Elinizdeki rehberde yer alan kira sözleşmesi docx şablonu, konut ve işyeri kiraları için standart bir çerçeve sunar.

Kira Sözleşmesinde Hangi Hususlar Düzenlenmelidir?

Eksiksiz bir belgede aşağıdaki başlıkların açık biçimde yer alması gerekir. Aşağıdaki liste, standart bir sözleşmenin asgari içeriğini gösterir.

Tarafların kimlik bilgileri: Kiraya veren ve kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi ve iletişim bilgileri. Tüzel kişi söz konusu olduğunda unvan, vergi kimlik numarası ve yetkili temsilci bilgileri eklenmelidir.

Kira konusu taşınmazın adresi: Kiralananın açık adresi, niteliği (konut, işyeri, depo vb.), varsa bağımsız bölüm numarası, kat ve daire bilgileri tapu kayıtlarına uygun şekilde belirtilmelidir.

Kira bedeli ve ödeme şekli: Aylık veya yıllık kira bedeli, hangi para birimi üzerinden ödeneceği ve ödeme tarihi net biçimde yazılmalıdır. Ödemenin banka hesabına mı yoksa elden mi yapılacağı da belirtilebilir.

Depozito bedeli: Depozito alınacaksa miktarı, iade koşulları ve süresi sözleşmede yer almalıdır. Uygulamada sık yapılan bir hata, depozitonun iade şartlarının belirsiz bırakılmasıdır; bu durum tahliye sonrası anlaşmazlıklara yol açar.

Kira süresi: Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi açıkça yazılmalı; belirli süreli ya da belirsiz süreli olup olmadığı belirtilmelidir.

Fesih ve yenileme hükümleri: Sözleşmenin hangi şartlarda ve ne kadar süre önceden bildirim yapılarak feshedilebileceği, süre sonunda kendiliğinden yenilenip yenilenmeyeceği düzenlenmelidir.

Özel şartlar: Tarafların karşılıklı olarak kararlaştırdığı ek yükümlülükler, tadilat sorumluluğu, aidat ödeme yükümlülüğü gibi hususlar bu bölümde yer alır. Örneğin, site içindeki bir dairede havuz ve otopark giderlerinin kiracıya mı yoksa kiraya verene mi ait olacağı açıkça yazılmadığında uyuşmazlık kaçınılmazdır.

Tahliye taahhüdü: Kiracının sözleşme bitiminde taşınmazı tahliye edeceğine dair taahhüdü ayrı bir madde olarak düzenlenebilir.

İmza bölümü: Her iki tarafın imzası, imza tarihi ve varsa tanık bilgileri bulunmalıdır.

Kira Sözleşmesi Örneği ve Doldurulmuş Çalışma Şablonu

Şablon, boş ve doldurulmuş örnek olmak üzere iki versiyon hâlinde sunulmaktadır. Boş şablon (.docx ve PDF formatlarında) tüm zorunlu alanları içerir; doldurulmuş örnek ise gerçekçi değerlerle tamamlanmış bir çalışma kılavuzu niteliğindedir.

Şablonda neler var?

Doldurulmuş örnekte İstanbul ili Kadıköy ilçesindeki bir konutun aylık 12.500 TL bedelle kiralanmasına ilişkin tipik bir senaryo canlandırılmıştır. Kiraya veren ve kiracı bilgileri, depozito miktarı (iki aylık kira bedeli), ödeme günü (her ayın 5'i) ve bir yıllık kira süresi gibi unsurlar örnek değerlerle gösterilmiştir.

Dipnotlar ve kenar notlarıyla zenginleştirilmiş versiyonda her bir alanın neden doldurulması gerektiği açıklanmıştır. Boş şablon .docx formatında indirilip doğrudan doldurulabilir ya da PDF olarak saklanabilir. Metin, 2026 yılı itibarıyla güncel mevzuata uygun şekilde hazırlanmıştır. İndirdiğiniz kira sözleşmesi docx dosyasını açmak için Microsoft Word veya ücretsiz alternatif bir ofis programı yeterlidir.

Kira Sözleşmesi Yazılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sözleşme metni eksiksiz doldurulmalı, boş alan bırakılmamalıdır. İmza ve varsa kaşe bölümünün her iki tarafça tamamlanması zorunludur.

Belge hazırlama kontrol listesi

Aşağıdaki adımları sırayla uygulamak, ileride doğabilecek sorunların büyük kısmını önler.

Kimlik doğrulaması yapın: Kimlik bilgileri, nüfus cüzdanı fotokopisi ile karşılaştırılarak teyit edilmelidir.
Mülkiyet kontrolünü atlamayın: Kiraya verenin tapu örneği üzerinden taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi doğrulanmalıdır. Kiraya veren taşınmaz sahibi değilse yetki belgesi talep edilmelidir.
Okunaklı yazın: Tüm yazılar okunaklı olmalı; kazıntı, karalama veya düzeltme bulunmamalıdır.
Ehliyet kontrolü yapın: Tarafların medeni hakları kullanma yetkisi (reşit olma, kısıtlı olmama) ayrıca kontrol edilmelidir.
Tanık bulundurmayı değerlendirin: Tanık bulundurulması hukuken gerekli değildir; buna karşın ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda tanık beyanı ispat kolaylığı sağlayabilir.

Kira Sözleşmesi Yapmak Zorunlu mudur?

Hayır, yazılı kira sözleşmesi yapmak hukuki geçerlilik şartı değildir. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesinin sözlü olarak da kurulabileceğini kabul eder. Ancak yazılı sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini somutlaştırdığı için ispat aracı olarak önem taşır. Özellikle kira bedeli, depozito, özel şartlar ve tahliye taahhüdü gibi konuların yazılı şekilde düzenlenmesi hukuken koruyucu bir çerçeve oluşturur.

Ne zaman avukata danışmalısınız?

Standart konut ve işyeri kirası sözleşmeleri, mevcut şablonlar kullanılarak taraflarca hazırlanabilir. Ancak aşağıdaki durumlarda bir avukata danışılması yerinde olur:

İşyeri kirasında devir ve rekabet yasağı hükümleri düzenlenecekse
Hasılat kirası ya da ürün kirası söz konusuysa
Kiracının tahliye taahhüdüne ek olarak cezai şart konulacaksa
Taraflardan biri yabancı uyrukluysa
Kira bedeli döviz cinsinden belirlenecekse (mevzuat sınırlamaları nedeniyle)

Avukat yardımı olmaksızın hazırlanan sözleşmelerde eksik veya geçersiz hüküm riski bulunduğu göz ardı edilmemelidir.

Kira Sözleşmesinin Yasal Dayanağı Nedir?

Temel yasal dayanak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'dur. Kanunun 299 ila 378. maddeleri kira ilişkisinin tüm yönlerini düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler ise 339 ila 356. maddeler arasında yer alır.

Kiracıyı koruyan emredici kurallar

Bu maddelerin önemli bir kısmı emredici niteliktedir; kiracı aleyhine değiştirilemez. Başlıca sınırlamalar şunlardır:

Koruyucu Hüküm	Sınır	Yasal Dayanak
Depozito üst sınırı	3 aylık kira bedelini aşamaz	TBK m. 342
Kira artış oranı (konut)	TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz	TBK m. 344
Kiracı aleyhine genel işlem koşulları	Geçersizdir	TBK m. 346
Döviz cinsinden kira bedeli	Belirli şartlar dışında yasak	İlgili mevzuat

Konut kiralarında yıllık kira artış oranı, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamasını aşamaz. İşyeri kiralarında ise taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde artış oranını serbestçe belirleyebilir; ancak aşırı orantısız artışlar genel işlem koşulları denetimine takılabilir.

Kira Sözleşmesinin Benzer Belgelerden Farkı

Kira sözleşmesi, uygulamada "kira kontratı" ile eş anlamlı olarak kullanılır. İkisi arasında hukuki bir fark yoktur; aynı belgeyi ifade eder. Buna karşın alt kira sözleşmesi, lojman kira sözleşmesi ve hasılat kirası sözleşmesi gibi belgeler farklı hukuki nitelikler taşır.

Belge türleri karşılaştırma tablosu

Özellik	Kira Sözleşmesi (Kontrat)	Alt Kira Sözleşmesi	Lojman Kira Sözleşmesi	Hasılat Kirası Sözleşmesi
Taraflar	Kiraya veren – Kiracı	Kiracı – Alt kiracı	Kurum/işveren – Çalışan	Taşınmaz sahibi – Kiracı (işletmeci)
Zorunlu Maddeler	Kira bedeli, süre, depozito	Asıl kira sözleşmesine uygunluk	Tahsis koşulları, hizmet şartı	İşletme devri, ürün paylaşımı
Yasal Dayanak	TBK m. 299-378	TBK m. 322	TBK m. 299 ve kurum mevzuatı	TBK m. 357-378
Bildirim Süresi	3 ay (konut/işyeri)	Asıl sözleşmedeki süreye bağlı	Tahsis süresiyle sınırlı	Sözleşmede belirlenir
Noter Gerekliliği	Zorunlu değil	Zorunlu değil	Zorunlu değil	Tavsiye edilir
Tipik Maliyet	Düşük (kırtasiye)	Düşük	Genellikle düşük veya ücretsiz	Orta – yüksek (avukatlık)
Ne Zaman Kullanılır?	Doğrudan kiralama	Kiracının taşınmazı başkasına kiralaması	İşverenin çalışana taşınmaz tahsisi	İşletme veya ürün getiren taşınmazın kirası

Uygulamada sık karıştırılan bir nokta, alt kiracının asıl kiraya verenle doğrudan ilişkisinin olmamasıdır. Alt kira durumunda, asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşme, asıl kira sözleşmesine aykırı olamaz.

Süre ve Bildirim Özeti

Kira sözleşmesinde fesih ihbarı ve bildirim süreleri, sözleşmenin türüne ve tarafların konumuna göre farklılık gösterir. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan durumları ve sonuçlarını topluca gösterir.

Durum	Bildirim Süresi	Yasal Dayanak	Sonuç
Belirli süreli sözleşmede kiracı feshi	Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce	TBK m. 347/1	Sözleşme yenilenmez; kiracı tahliye eder
Kiraya verenin 10 yıl sonunda feshi	10 yıllık uzama süresi sonunda, her yıl için en az 3 ay önceden	TBK m. 347/1	Sebep göstermeksizin tahliye talep edilebilir
Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi	Dava yoluyla; sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde	TBK m. 350	Konut veya işyeri ihtiyacı ispatlanmalıdır
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye	Taahhüt edilen tarihte dava açılır	TBK m. 352	Dava süresi 1 aydır
Temerrüt nedeniyle tahliye	İki haklı ihtar sonrası dava	TBK m. 352/2	Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde uygulanır

Uygulamada bilinmesi gereken ayrıntı

Sözleşme süresi bitmeden kiracının tahliyesi kural olarak mümkün değildir. Kiraya veren ancak haklı sebeplerin varlığı hâlinde dava yoluyla tahliye talep edebilir. Sık yapılan bir yanlış, kiraya verenin kiracıyı doğrudan tahliyeye zorlayabileceğinin sanılmasıdır. Kira bedelini düzenli ödeyen bir kiracıyı, sözleşme süresi dolmadan çıkarmak ancak mahkeme kararıyla mümkündür.

Tahliye taahhüdü, uygulamada en tartışmalı konulardan biridir. Geçerli bir tahliye taahhüdü için taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte değil, daha sonraki bir tarihte ve kiracının özgür iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı gün alınan taahhütler, Yargıtay kararları uyarınca geçersiz sayılabilmektedir.

Noter Ücreti, Harç ve Masraflar

Kira sözleşmesinin noter onayı zorunlu değildir; buna karşın taraflar isterlerse işlemi noter aracılığıyla yapabilir. 2026 yılı için yaklaşık masraf kalemleri aşağıdaki gibidir (noterden notere küçük değişiklikler olabilir).

Masraf Kalemi	Yaklaşık Tutar (2026)	Açıklama
Noter düzenleme ücreti	750 – 1.200 TL	Belge sayfa sayısına ve işlem yoğunluğuna bağlı
Damga vergisi	Sözleşme bedeli üzerinden binde 1,89	2026 genel bütçe kanununa göre
Noter onaylı suret (her sayfa)	45 – 60 TL	Taraflara verilecek onaylı kopyalar
Tebligat ücreti (iadeli taahhütlü)	60 – 90 TL	Sözleşmenin karşı tarafa postayla gönderilmesi
Kırtasiye masrafı	75 – 150 TL	Sözleşme metninin basımı ve diğer kırtasiye giderleri

Noter onayı tercih edilmediğinde, sözleşmenin iki nüsha hâlinde basılması ve her iki tarafça imzalanarak birer nüshasının saklanması yeterlidir. Damga vergisi, noter dışında düzenlenen sözleşmeler için de söz konusu olabilir; bu konuda vergi dairesinden bilgi alınması önerilir.

Kira Sözleşmesi İmzalandıktan Sonra Ne Yapılmalıdır?

Sözleşme imzalandıktan sonra aşağıdaki adımların eksiksiz uygulanması, ileride doğabilecek sorunları büyük ölçüde önler.

İmza sonrası adım adım kontrol listesi

Eksiksizlik kontrolü: İmza ve kaşe bölümünün eksiksiz olduğunu teyit edin.
Nüsha dağıtımı: Sözleşme en az iki nüsha hâlinde düzenlenmeli; kiraya veren ve kiracıya birer nüsha verilmelidir.
Belge dosyalama: Suret dağıtımı sırasında tarafların kimlik fotokopisi ve kiraya verenin tapu fotokopisi de eklenerek dosyalanması önerilir.
Noter onayı (isteğe bağlı): Noter onayı yaptırılmak isteniyorsa, imza sirküleri ile birlikte notere başvurulmalıdır. Noter onaylı nüshalardan biri icra takibi veya tahliye davası süreçlerinde doğrudan delil olarak kullanılabilir.
Posta ile tebligat: Sözleşmenin karşı tarafa iadeli taahhütlü posta ile gönderilmesi, ileride tebligat şerhi işlevi görebileceği için tavsiye edilir.
Depozito iadesi belgeleri: Depozito bedeli alındıysa, iade koşullarının sözleşmede yazılı olduğundan emin olunmalı ve bu tutarın iadesine ilişkin belge saklanmalıdır.
Uzun süreli saklama: Sözleşme metni, kira ilişkisi sona erene kadar taraflarca muhafaza edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi docx indirme seçeneği güvenli midir?

Evet, güncel mevzuata uygun hazırlanmış bir kira sözleşmesi docx şablonu güvenle kullanılabilir. Önemli olan, şablonun tüm zorunlu alanları içermesi ve 2026 yılı itibarıyla geçerli yasal sınırlamalara (depozito üst sınırı, artış oranı gibi) uygun olmasıdır. İndirilen dosyanın düzenlenebilir formatta olması, tarafların bilgilerini doğrudan yazabilmesini sağlar. Şablonu kullanmadan önce, içeriğin Türk Borçlar Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı olmadığını kontrol etmekte fayda vardır.

Boş kira kontratı Word belgesi kırtasiyeden alınanla aynı mıdır?

Hukuki açıdan fark yoktur; her ikisi de aynı hükümleri içerir. Dijital şablonun avantajı, bilgisayar ortamında doldurulabilmesi, saklanabilmesi ve gerektiğinde özel şartlar eklenerek düzenlenebilmesidir. Kırtasiyeden alınan basılı kontrat ise genellikle standart maddelerle sınırlıdır ve elle doldurulur. Karmaşık kira ilişkilerinde dijital şablon, özelleştirilebilir olması nedeniyle daha pratiktir.

Kira kontratı PDF olarak imzalanabilir mi?

E-imza veya ıslak imza sonrası taratılmış PDF kullanılabilir. Adi kira sözleşmesinde noter onayı zorunlu olmadığından, taranmış imzalı PDF taraflar arasında geçerli kabul edilir. Ancak ileride resmî işlemlerde kullanılmak üzere ıslak imzalı asıl nüshanın saklanması güvenli olur. E-imza kullanılacaksa, tarafların nitelikli elektronik sertifika sahibi olması gerekir.

Kira sözleşmesi örneği 2026 güncel mi olmalıdır?

Evet, kira hukuku mevzuatı zaman içinde değişebileceği için güncel bir şablon kullanılmalıdır. Özellikle kira artış oranı, depozito üst sınırı ve emredici hükümler gibi konularda eski tarihli bir şablon, tarafları yanıltabilir. Örneğin, depozito üst sınırı daha önceki dönemlerde farklı düzenlenmiş olabilir; güncel şablon TBK m. 342'deki üç aylık sınırı yansıtır.

Kırtasiye kira sözleşmesi yeterli midir?

Standart konut ve işyeri kiraları için kırtasiyeden alınan basılı kira sözleşmesi genellikle yeterlidir. Ancak özel şartlar, cezai hükümler veya işletme devri gibi karmaşık hususlar içeren durumlarda kırtasiye sözleşmesi eksik kalabilir. Bu gibi hâllerde avukat yardımıyla hazırlanmış bir sözleşme daha güvenlidir. Basit bir konut kirasında dahi, aidat, ortak alan giderleri veya tadilat sorumluluğu gibi başlıklar kırtasiye sözleşmesinde yer almayabilir; bu tür eksiklikler için dijital şablon tercih edilmelidir.

Noter onayı zorunlu mudur?

Hayır, kira sözleşmesinde noter onayı zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu adi yazılı şekli yeterli görmektedir. Noter onayı, belgenin sahteliğine karşı koruma ve ilamsız icra takibinde doğrudan kullanım avantajı sağlar; buna karşın ek maliyet getirir. Tahliye taahhüdü içeren sözleşmelerde noter onayı, ispat kolaylığı açısından değerlendirilebilir. Karar verirken şu kıstas yol gösterici olur: Uyuşmazlık riski yüksekse veya taraflar arasında güven ilişkisi sınırlıysa noter onayı fayda sağlar.

Sonuç

Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki kira ilişkisini hukuki çerçeveye oturtan temel belgedir. Eksiksiz ve özenle doldurulmuş bir sözleşme, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinde en etkili araçtır. 2026 güncel .docx ve PDF şablonu ile doldurulmuş örnek, tarafların ihtiyacına yönelik hazırlanmıştır.

Bu rehberde yer alan kira sözleşmesi docx şablonu, ister sıfırdan doldurarak ister doldurulmuş örneği inceleyerek kullanılabilir. Sözleşme imzalanmadan önce tüm alanların eksiksiz doldurulduğundan emin olunmalı; özel şartlar, cezai hükümler veya karmaşık kira yapıları söz konusu olduğunda hukuki danışmanlık alınması ihmal edilmemelidir. Unutulmamalıdır ki iyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, yalnızca bir formalite değil, her iki taraf için de bir güvencedir.