Tadilat Sözleşmesi Nedir?

Tadilat sözleşmesi, bir yapının tadilat işlerini düzenleyen, iş sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 470. maddesi ve devamında tanımlanan eser sözleşmesinin özel bir türü olarak, yüklenici bir eser (tadilat) meydana getirmeyi, iş sahibi ise kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlenir. Taşıyıcı sistem müdahalelerinden yüzey yenilemeye kadar pek çok inşaat işini kapsayabilir.

Hangi Hallerde Kullanılır?

Yapıda kalıcı değişiklik yaratan işlerin çoğu bu kapsama girer. Özellikle şu durumlarda yazılı bir sözleşme hayat kurtarır:

Konut tadilatları (apartman dairesi, müstakil ev)
İş yeri tadilatları (ofis, mağaza, depo)
Anahtar teslim tadilat projeleri (tüm işlerin tek yüklenici tarafından üstlenildiği durumlar)
Kısmi yenilemeler (yalnızca banyo, mutfak, zemin gibi)
Dekorasyon işleri (boya, kaplama, aydınlatma, alçıpan uygulamaları)

Senaryo: Bir ofisin asma tavan ve elektrik tesisatı yenilenecekse, sözleşmede kullanılacak kablo kesiti, armatür modeli ve asma tavan malzemesinin yangın sınıfı açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde, muayene sırasında “ben böyle olacağını düşünmemiştim” tartışması kaçınılmaz olur.

Yaygın hata: Sadece sözlü anlaşıp işe başlamak, özellikle malzeme kalitesi veya ek işler konusunda sonradan çıkan anlaşmazlıkların en büyük sebebidir. İşin başında yazılı mutabakat, belirsizliği sıfıra indirir.

Sözleşmede Bulunması Gereken Hususlar

Uyuşmazlıkları en aza indirmek için aşağıdaki unsurlar eksiksiz düzenlenmelidir:

Tarafların bilgileri: İş sahibi ve yüklenicinin ad, soyad, T.C. kimlik numarası (gerçek kişi) veya vergi numarası ile açık adresleri.
İşin kapsamı ve yapılacak işler: Tadilat kalemleri ölçülebilir ve net ifadelerle sıralanmalıdır (ör. “mutfak tezgâhı 3,20 m boyunda mermer değişimi, prizler 16 adet topraklı tip olarak yenilenecek”).
Kullanılacak malzemeler: Malzemenin cinsi, markası, varsa kalite standardı ve miktarı. Sonradan “bu fayans değil, daha ucuzu kullanılmış” denmemesi için belirtmek şarttır.
İşin süresi: Başlama ve bitiş tarihleri, ara teslim terminleri. Gecikme için cezai şart ve mücbir sebep kaydı da bu bölümle ilişkilendirilir.
Bedel ve ödeme planı: Toplam bedel (KDV dahil/hariç), avans ve hakediş ödemelerinin hangi iş aşamalarında yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Ödemeyi sağlamlaştırmak için kesin teminat mektubu veya teminat senedi gibi araçlar da eklenebilir.
Ayıplara karşı sorumluluk ve garanti: Eserin ayıplı (kusurlu) tesliminde yüklenicinin sorumluluğu ve garanti süresi. TBK’ya göre taşınmaz işlerinde gizli ayıplar için garanti süresi 5 yıldır; bu süre sözleşmeyle azaltılamaz.
Cezai şart: İşin geç teslimi veya eksik ifası hâlinde ödenecek ceza tutarı. Uzman notu: Tüketici işlemlerinde fahiş cezai şartlar, genel işlem koşulları denetiminde geçersiz sayılabilir; makul bir oran (örneğin günlük %0,3-0,5) belirlenmelidir.
Sözleşmenin feshi: Haklı fesih sebepleri ve bildirim usulü.
Uyuşmazlık çözümü: Yetkili mahkeme, tahkim veya arabuluculuk tercihi.

Ek maddeler olarak ruhsat sorumluluğu, iş sahibinin sahneyi boşaltma borcu, sigorta ve iş güvenliği yükümlülükleri de eklenebilir.

Sürelere ve bildirimlere ilişkin temel çerçeve aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Husus	Süre / Koşul
Açık ayıpların iş sahibince bildirimi	Teslimden itibaren derhal; makul süre içinde
Gizli ayıpların bildirimi	Ortaya çıktığı tarihten itibaren derhal
Yüklenicinin ayıptan sorumluluk süresi (taşınmaz işleri)	Teslimden itibaren 5 yıl (TBK m. 478)
Eksik işlerin tamamlattırılması için ihtar süresi	Sözleşmede belirlenir; yoksa işin niteliğine göre uygun süre
Fesih bildirim süreleri	Sözleşme serbestisi; belirlenmemişse dürüstlük kuralına göre uygun süre

Tadilat Sözleşmesi Zorunlu mu?

Hayır, yasal olarak zorunlu değildir. Eser sözleşmesi için TBK yazılı şekil şartı aramaz; taraflar sözlü anlaşabilir. Ancak yazılı sözleşme, olası uyuşmazlıklarda ispat gücü ve içerik netliği sağlar.

Kaynak yorumu: Yargıtay, bedel ve işin kapsamına ilişkin iddialarda, senetle ispat sınırı (HMK m. 200) dikkate alındığında yazılı delili önceler. Sözlü anlaşma geçerli olsa da, delil yetersizliği nedeniyle hak kaybı yaşanabilir.

Senaryo: 60.000 TL’lik bir mutfak tadilatında, iş sahibi “granit tezgâh” istediğini, yüklenici ise “mermer” kararlaştırıldığını iddia ettiğinde, WhatsApp mesajları tek başına yeterli olmaz, yazılı bir metindeki açık tanım uyuşmazlığı çözer.

Yaygın hata: Sadece şifahi anlaşıp işe başlamak ve ödemeyi elden yapıp makbuz almamak. Özellikle malzeme markası ve iş bitirme tarihi gibi konularda sonradan yaşanan tartışmaların önüne geçmek için belge şarttır.

Karar kuralı: Eğer işin bedeli 10.000 TL’yi aşıyorsa veya yapı ruhsatı gerektiren bir müdahale söz konusu ise mutlaka yazılı sözleşme yapılması önerilir.

Yasal Dayanak

Bu sözleşme türü, TBK’nın 470 ila 486. maddeleri arasında düzenlenen eser sözleşmesi hükümlerine tâbidir. Buna göre yüklenici, işi sadakat ve özenle yapmak, ayıplı ifadan sorumlu olmak; iş sahibi ise kararlaştırılan bedeli zamanında ödemek zorundadır.

Tadilat kapsamında yapısal değişiklik yapılıyorsa, 3194 sayılı İmar Kanunu gereği yapı ruhsatı alınması gerekebilir. Ruhsat yükümlülüğü, sözleşmede açıkça düzenlenmediğinde, idari ceza ile karşılaşma riski her iki tarafı da ilgilendirir. Ayrıca işin bitiminde yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması gereken durumlarda, sorumluluk paylaşımı sözleşmeye eklenmelidir.

Denetim açısından, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamına giren işlerde, yapı denetim kuruluşunun sürece dâhil edilmesi gerekir; bu da sözleşmenin kapsamını genişletir.

Benzer Sözleşmelerden Farklar

Tadilat sözleşmesi, başka sözleşme türleriyle sıkça karıştırılır. Aşağıdaki tablo temel farkları göstermektedir:

Belge Türü	Taraflar	Zorunlu Unsurlar	Dayanak Kanun	İhbar Süreleri	Noter Şartı	Kullanım Amacı
Tadilat Sözleşmesi	İş sahibi – Yüklenici	İş kapsamı, malzeme, süre, bedel, ayıp, cezai şart	TBK m. 470 vd. (eser sözleşmesi)	Açık ayıp makul sürede, gizli ayıp derhal	Zorunlu değil	Tek seferlik yapısal tadilat işleri
Eser Sözleşmesi (Genel)	İş sahibi – Yüklenici	Eserin tanımı, bedel	TBK m. 470 vd.	Aynı ayıp ihbar süreleri	Zorunlu değil	Her türlü inşaat, fikrî ürün, sanat eseri
Taşeron Sözleşmesi	Ana yüklenici – Alt yüklenici	İşin belirli kısmının devri, bedel, sorumluluk paylaşımı	Asıl sözleşmeye bağlı; TBK eser sözleşmesi hükümleri kıyasen uygulanır	Ana sözleşmedeki sürelere uyumlu	Zorunlu değil	Ana yüklenicinin işin bir bölümünü devretmesi
Bakım-Onarım Sözleşmesi	Hizmet alan – Hizmet veren	Periyodik bakım planı, müdahale süreleri, yedek parça	Sözleşmenin niteliğine göre TBK hizmet veya eser sözleşmesi	Arıza bildirimi için sözleşmede belirlenen süreler	Zorunlu değil	Düzenli bakım ve onarım hizmetleri

Tadilat sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir alt türüdür; taşeron sözleşmesinden farklı olarak doğrudan iş sahibiyle kurulur ve bakım-onarımdan ayrı olarak yapısal değişiklikleri konu alır.

Sözleşme Örneği ve Doldurma Rehberi

Standart bir şablon ve doldurulmuş örnek, iş sahipleri için en pratik başlangıçtır. Aşağıdaki şablon Word ve PDF formatında indirilebilir; kayıt ya da ücret gerekmez.

Örnek doldurmada şu bilgiler esas alınmıştır: İş Sahibi: Ahmet Yılmaz, T.C. Kimlik No: 12345678901, Adres: Atatürk Mah. Leylak Sok. No:5 D:8 Kadıköy/İstanbul; Yüklenici: XYZ İnşaat Ltd. Şti., Vergi No: 9876543210, Adres: Sanayi Cad. No:12 Ümraniye/İstanbul. İşin konusu 3+1 dairenin tam tadilatı, bedel 450.000 TL (KDV dâhil) olarak gösterilmiştir.

Şablonu doldururken aşağıdaki kontrol listesini gözden geçirmek, sık yapılan hataları önler:

Kontrol Edilecek Husus	Açıklama
Tarafların bilgileri eksiksiz mi?	T.C. kimlik/vergi numarası ve adresler doğru yazılmış olmalıdır.
İşin tanımı net ve ölçülebilir mi?	“Tüm daire tadilatı” yerine yapılacak işler kalem kalem sıralanmış mı?
Malzemelerin marka ve kalite standardı belirtilmiş mi?	Parke, fayans, armatür gibi kalemlerde marka, seri, kalınlık gibi detaylar var mı?
Başlama ve bitiş tarihi yazılı mı?	Gecikme cezası ve mücbir sebep hükmü eklenmiş mi?
Ödeme planı aşamalara bağlanmış mı?	Avans, hakedişler ve son ödeme netleştirilmiş mi?
Ayıp bildirim süreleri ve garanti yer alıyor mu?	Gizli ayıp için 5 yıllık yasal garanti süresi hatırlatılmış mı?
Cezai şart ve fesih koşulları makul mü?	Aşırı ceza tüketici mahkemelerinde iptal edilebilir.
Uyuşmazlık çözüm yolu belirtilmiş mi?	Yetkili mahkeme veya arabuluculuk seçimi yazılmış mı?

İsteğe bağlı olarak, “yüklenici işi süresinde teslim etmezse, geçen her gün için toplam bedelin %0,4’ü oranında gecikme cezası öder” gibi örnek bir cezai şart maddesi eklenebilir. Sözleşme imzalanmadan önce her iki tarafça okunmalı, karmaşık durumlarda hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Maliyetler ve Harçlar

Tadilat sözleşmesi noter onayı zorunlu olmadığı için ek resmî masraf doğmaz. Güvenlik amacıyla noter huzurunda düzenlenmek istenirse, 2026 yılı itibarıyla yaklaşık 600 TL noter düzenleme ücreti ve 30 TL değerli kâğıt bedeli ödenir.

Damga Vergisi Kanunu’na ekli (1) sayılı tabloda sayılan kâğıtlar arasında yer almadığı için bu sözleşme damga vergisine tâbi değildir. Dolayısıyla noterde düzenlense bile ayrıca damga vergisi ödenmez. İşin gerektirdiği yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi harçları ise imar mevzuatı çerçevesinde ayrıca ödenir; bunlar sözleşme maliyeti olarak görülmez.

Ufak bir hatırlatma: Sözleşme bedeline bağlı olarak damga vergisi çıkmasa da, ileride doğabilecek bir dava veya icra takibinde sözleşmenin resmî delil olarak sunulması açısından noter onayı fayda sağlar; ancak mecburi olmadığı için taraflar bütçelerine göre karar verebilir.

Sözleşme Hazırlandıktan Sonraki Adımlar

Sözleşme metni hazırlandıktan sonra izlenmesi gereken süreç, ilerideki ispat sorunlarını ortadan kaldırır:

İki nüsha hâlinde yazdırın ve ıslak imza ile imzalayın. Her iki taraf birer nüshayı saklamalıdır.
İletişim adreslerini kontrol edin. Fesih, ihtar ve ayıp bildirimi gibi resmî tebligatlar iadeli taahhütlü posta veya noter kanalıyla yapılacağı için doğru adres şarttır.
Noter onayı isteğe bağlıdır. İnkâr ihtimaline karşı belgeye resmîlik kazandırmak için noterde onaylatılabilir.
İşe başlamadan önce mevcut durum tespit tutanağı hazırlayın. Özellikle komşu bağımsız bölümlerin etkilenebileceği işlerde, mevcut çatlak ve hasarları fotoğraflarla belgelemek ilerideki zarar iddialarına karşı korur.
Değişiklikleri mutlaka ek protokolle kayıt altına alın. Sözlü ek talepler yerine, her yeni iş kalemi ve bedel değişikliği yazılı protokole bağlanmalıdır.
Kesin kabul işlemi yapın. İş bittikten sonra muayene edin, eksik ve ayıpları tutanağa geçirin; nihai ödemeyi bu tutanağa göre yapın.

Sözleşme Kendi Başına Hazırlanabilir Mi?

Küçük çaplı, yapısal olmayan işlerde (boya, kaplama yenileme gibi) standart bir şablon kullanılarak sözleşme hazırlanabilir. Buna karşılık, taşıyıcı sisteme müdahale edilen, ruhsat gerektiren veya bedeli yüksek tadilatlarda bir avukata danışılması yerinde olur.

Karar kuralı: Eğer işte statik proje değişikliği, kolon-kiriş müdahalesi, tesisat dönüşümü varsa veya işin bedeli 200.000 TL’nin üzerindeyse, uzman hukuki destek alın. Aksi hâlde cezai şartın geçersizliği, bildirim sürelerinin etkisizliği gibi teknik sorunlarla karşılaşılabilir.

Yaygın hata: İnternetten indirilen her şablon TBK’ya ve tüketici mevzuatına uygun olmayabilir. Özellikle yüklenici lehine aşırı cezai şart veya tek taraflı fesih yetkisi içeren maddeler, tacir olmayan iş sahibi aleyhine haksız şart sayılarak mahkemede iptal edilebilir.

Örnek Olay İncelemesi

Örnek 1 — Eksik Sözleşmenin Maliyeti Ahmet Bey, 3+1 dairesinin tam tadilatı için bir yükleniciyle anlaşır. Sözleşmede işin kapsamı yalnızca “tüm daire tadilatı” yazılıdır. Parke seçimi ve banyo fayansının markası konusunda anlaşmazlık çıkınca taraflar arabulucuya başvurur ve ek bir protokolle malzeme listesini netleştirir. Bu olay, işin kapsamını detaylandırmanın ne kadar kritik olduğunu gösterir.

Örnek 2 — Anahtar Teslimde Bütçe Koruması XYZ işletmesi, ofisini yenilemek için anahtar teslim tadilat sözleşmesi yapar. Toplam bedel 500.000 TL olarak sabitlenir, işin bitiş tarihi belirlenir ve gecikme cezası eklenir. Yüklenici süreyi aşmadığı gibi, proje süresince ek maliyet talebi de olmaz. Net çerçeve sayesinde işletme bütçe ve zaman kontrolünü eksiksiz sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Tadilat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Hayır, noterde yapılması zorunlu değildir. Taraflar isterlerse belgeyi noterde düzenleyebilir veya onaylatabilir. Noter işlemi, inkâr hâlinde güçlü delil oluşturur, ancak geçerlilik şartı değildir.

Basit bir tadilat için yazılı sözleşme şart mı?

Hayır, yasal olarak şart değildir; sözlü anlaşma da geçerlidir. Bununla birlikte, bedelin büyüklüğü ve işin kapsamı arttıkça, ispat kolaylığı ve belirsizliği gidermek için yazılı metin şiddetle önerilir.

Anahtar teslim tadilat sözleşmesi ile standart tadilat sözleşmesi arasındaki fark nedir?

Anahtar teslim sözleşmede yüklenici işin tamamını sabit bir bedelle üstlenir ve tüm sorumluluğu taşır; standart sözleşmede ise iş kalemleri ayrı ayrı belirlenip ödemeler hakediş esasına göre yapılır. Anahtar teslim, iş sahibine ek maliyet riskine karşı güçlü koruma sağlarken, standart sözleşme daha esnek ilerleme imkânı sunar.

Tadilat sonrası ayıplara karşı haklar nasıl korunur?

Açık ayıpları teslim anında derhal, gizli ayıpları ise ortaya çıkar çıkmaz yazılı olarak yükleniciye bildirmek gerekir. Sözleşmeye ayıp hâlinde tamir, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme hakkı gibi yaptırımlar eklenmelidir. Ayrıca garanti süresi boyunca belge ve fotoğraflar saklanmalıdır.

Tadilat sözleşmesi damga vergisine tabi midir?

Hayır, damga vergisine tabi değildir. Damga Vergisi Kanunu’na ekli (1) sayılı tabloda yer almadığı için sözleşme kâğıdı damga vergisi doğurmaz; ister adi yazılı ister noter onaylı olsun bu istisna geçerlidir.

Sözleşme örneği ücretsiz indirilebilir mi?

Evet, bu sayfadaki Word ve PDF şablonları herhangi bir kayıt veya ücret olmaksızın indirilebilir. Şablonu kendi işinize uyarlayıp yukarıdaki kontrol listesiyle birlikte kullanabilirsiniz.

Sonuç

Etkili bir tadilat sözleşmesi, yalnızca yasal bir zorunluluk değil, aynı zamanda tarafların beklentilerini aynı noktada buluşturan bir yol haritasıdır. İşin kapsamının net tarifi, malzeme kalitesinin belirlenmesi, ödemelerin aşamalara bağlanması ve ayıp bildirim süreçlerinin yazılı hâle getirilmesi, sürecin başından sonuna kadar hukuki belirlilik sağlar. Elde ettiğiniz şablonu ihtiyacınıza göre doldurun; büyük ölçekli veya teknik risk içeren işlerde ise bir avukattan görüş almayı ihmal etmeyin.